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據21世紀不動產監測,在新政調控作用下,京滬深三地二手樓市5月成交量全線下行。其中,上海二手房成交量環比降69.0%、北京環比降58.8%、深圳環比降24.1%。
上海初現回暖
5月份,上海二手房交易量環比下降69.0%,而且二手房成交量依舊下行,許多人認為,在沒有更嚴厲的政策抑制下,上海二手樓市的成交量或已觸底。
5月下旬上海的買家已經開始入市看房,市場初露回暖跡象。數據反映,在普陀長征、徐匯中心、浦東西三林等10多個前期交易熱點板塊,5月下旬的日平均看房買家較5月中、上旬有10%-50%不等的增長。從看房人群上看,有意入市的客戶中以剛性需求和置換型為主,同時也有少數意在抄底的投資客。目前這些看房客戶多為了解行情,出手謹慎、意向報價一般與業主存在不小的價差,不同區域買賣雙方的價差幅度從3%-10%不等。
21世紀不動產上海方面表示,置換型需求佔了70%,關注最多的是總價在100-200萬元的房源,砍價幅度近10%。受置換型買家積極入市影響,閘北大寧塊5月下旬的看房客戶已較上、中旬水平回昇超過20%。但是,對應房源目前僅提供3%-5%的議價,雙方預期存在3%-7%的差距,成交往往因此受阻。而且置換型買家多為購第2套以上住房,需支付不低於五成的首付款,這也是交易未能大量達成的重要因素。
北京量價下行
自北京出臺『京12條』以來,北京一手房和二手房的交易活躍度均下降。5月份,北京新房、二手房市場均呈現量價齊跌局面,二手房議價空間提昇。
『根據我們的監測數據,北京二手房市場掛牌15000元/平方米左右的房產,議價空間能達到千元左右;20000元/平方米以上的房子,一般讓價能讓到2000元/平方米。』市場分析師齊凡說,受累於近期市場成交量的大幅縮水和房產稅征收預期的日益增強,業主方尤其是擁有多套房產的業主壓力倍增。在此壓力下,議價空間、范圍呈擴大之勢。
物業稅是否會推出的疑問成為此輪政策調控以來一直高懸的『達摩克利斯劍』,等待這只『靴子』落地是許多人觀望的原因。
北京房價在嚴厲的調控政策下,5月北京二手房成交均價為18650元/平方米,環比4月的20154元/平方米下降7.46%,出現2009年以來首次下降,但同比依然有超過70%的上昇,這是令很多觀望者目前仍深陷困惑且持續觀望的主要原因。5月,二手房整體成交均價因經適房集中過戶被拉低,總體成交均價有所下降,但二手商品房成交價格沒有太大變化。
商品房住宅6月交易量可能不足4000套,將創2009年來的最低點,北京中原做出這樣判斷。二套房限貸的政策在6月初的確定,將使得投資性購房客戶購房更加謹慎,而大量剛性需求也會期待房價下跌而轉為觀望,這將使得6月樓市成交量繼續延續5月份下跌的趨勢。
中國不動產研究中心認為,在政策出臺以後,隨著需求量的下滑,房源供給也在減少,大多轉售為租,二手房供求格局發生變化。北京二手商品房價格在短期內仍不會有太大變化。
深圳跌勢明顯
根據深圳泛城監測數據,深圳二手房交易量3月初呈上漲趨勢,而目前的二手房交易量跌勢明顯。5月深圳二手房成交量環比下降24.1%。而且,深圳特區內福田、羅湖和南山區的大多數樓盤當前的價格相比4月17日新政前的價格也出現下跌10%~15%的幅度。
近來,伴隨著歐元的跌勢加速,全球市場普遍擔心債務危機之後的財政緊縮可能影響歐洲乃至全球經濟的復蘇前景,加之近期全球股市的低迷,市場資金急於尋找出口更多的投資者將投資目光盯准商用物業市場。分析認為,新政後,深圳二手市場成交量一路攀昇的火爆場面不再,而深圳的商用物業成交有上漲態勢。
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