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史上最嚴厲調控政策執行以來『橡皮筋』越勒越緊據記者調查了解6月起京城銀行全面叫停三套房貸,『一房多嫁』也不再好使
樓市系列調控政策出臺已有月餘,其中的二套房、三套房貸款政策,被認為是史上最嚴厲的房地產調控措施。那麼,現在的具體執行情況如何?
記者調查發現,隨著時間的推移,調控『橡皮筋』反而越勒越緊,從6月開始,京城各銀行已全面停止三套房貸的發放。
案例
趙先生最近在崇文門新世界附近看中了一套二手房,由於他已經有了兩次房貸記錄,而目前手裡的錢又不夠全款,能不能把這套房買下來,就看能不能再次申請到貸款了。
為了促成這單生意,中介公司給他出了個主意——『一房多嫁』,就是同時向兩家銀行申請貸款,委托中介向這兩家銀行同時遞送辦貸資料。
『根據我們的經驗,總有銀行有「口子」的。』中介業務員對他信誓旦旦。甚至在合同中都寫明,即使房貸申請不下來導致交易不成,都不算趙先生違約。
但最終,趙先生的申貸要求同時被拒。『房貸徹底沒戲了,要想買這套房只能盡快賣掉目前住的房子了。』
銀行
銀行通常認定為三套房
不予放貸的五種情況
第一種:個人名下有兩套房的商業貸款記錄,一套已還清,另一套未還清,此時再貸款認定為三套房。
第二種:個人名下有兩套房的商業貸款記錄,全都已還清且出售,同時能夠提供兩套住房出售的證明,這種情況下雖然個人名下無房,但再貸款時也會被視為三套房。
第三種:個人名下有一套房商業貸款已還清,另一套是公積金貸款也已經還清,此時不管申請公積金貸款還是商業貸款再買房,均視為三套房。
第四種:夫妻兩人,一方婚前買房使用商業貸款,另一方婚前購房用的是公積金貸款,婚後兩人想要以夫妻名義共同貸款,根據新政雖然都是婚前的個人貸款行為,但因央行征信系統中都存有記錄,所以以夫妻共同名義貸款買房還是會算做三套房。
第五種:夫妻兩人,一方婚前有房但無貸款記錄,另一方婚前有貸款記錄但名下無房產,婚後買房申請貸款視為三套房。
追訪
上月仍有銀行可申請三套房貸
此前公布的『新國十條』規定:商品住房價格過高、上漲過快、供應緊張的地區,商業銀行可根據風險狀況,暫停發放第三套及以上住房貸款。由於其中有『銀行可根據風險狀況』的這句『活話兒』,所以在5月初,很多銀行還能申請到三套房貸。
一位不願透露姓名的中介公司房貸專員告訴記者,從實際操作看,5月中上旬,招行等部分銀行對於本行的優質客戶,還是可以發放三套房貸的。
而據記者了解,上月初能申請三套房貸的不止一家銀行。比如郵儲銀行,三套房貸仍能發放,但首付款和利率嚴於二套房,利率上浮12%—15%;中信銀行(5.14,-0.05,-0.96%)的三套房首付最低5成,利率上浮20%。
6月以來三套房貸全面『絕跡』
不過,進入6月以來,北京各家銀行對第三套房均已全面停止發放貸款。
『你早些天打電話還有可能,我們已經接到行裡正式通知了,三套房貸不可能再放了。』記者昨日以客戶身份致電農行房山支行,得到了這樣的回答。
隨後,工行、建行、招行、北京銀行(12.57,-0.11,-0.87%)多個網點的房貸經理都不留餘地地拒絕了記者三套房貸的申請。
個貸機構偉嘉安捷相關負責人吳昊今天上午也向記者證實,截至目前,之前還能申請到第三套房貸款的個別銀行,均已陸續停止發放第三套房的貸款。
外資銀行執行新政毫不手軟
在系列新政出臺之前,很多外資行對於二套及以上房貸首付、利率采取了與中資行相比較為寬松的政策,但新政出臺後,外資銀行對於收緊房貸的態度顯得比部分中資行更為堅決。
記者從匯豐銀行、東亞銀行、花旗銀行、恆生銀行、渣打銀行、星展銀行等多家外資銀行在中國的法人銀行了解到,上述外資銀行均已經全面停止國內第三套及以上個人住房貸款的申請。
而根據記者調查了解,從收緊房貸的時間看,外資行反而比中資行更早,5月上旬就對三套房全面停貸了。
新政後北京房貸量下降50%
新政出臺前的房價高位,讓許多人萌生了將老房子賣掉再換新房子的念頭,然而突然而至的貸款新政讓這種想落套房子再賺點錢的想法落空。近日,偉嘉安捷有關負責人向記者透露,截止到5月底,北京市的房貸量對比新政前(3月份)縮水50%,其中用於投資型的房貸下降尤為明顯。新政出臺前在二手房貸中有近五成的購房者是利用貸款炒房,新政實施後,這一比例明顯減少。目前,在二手房貸中具有炒房性質的貸款者不足一成。
新政打壓貸款炒房已見成效
3月底是北京房地產市場最為瘋狂的時刻,短炒買家積極湧入二手房市場,不少投資者由於資金不足利用貸款炒房的案例比比皆是。中易安北京營業部總經理宛玉敏回憶說,根據他們當時的交易數據和北京市住建委公布的網簽數據,當月北京市發放的貸款中有五成的貸款為炒房者所貸。
『其中有不少業主是將自己的房子抵押或者是出售,然後再貸款多買幾套二手房,在高位時賣出的。』宛玉敏表示。但是進入4月後,隨著政府打壓房地產市場投機行為的政策不斷出臺,讓不少業主『在高位』被套牢。
『在市場上純憑自己手頭資金炒房的投資者畢竟是少數,隨著國家嚴控二套房貸、叫停三套房貸後,市場上的投機行為基本上已經被擠乾。』宛玉敏說。
記者從偉嘉安捷了解到,截止到5月底,北京房貸市場交易量繼續回落,環比上月降幅約25%左右。同時記者了解到,4月份房貸環比3月份下降幅度約為24%,綜合來看,到5月末,北京房貸市場相比新政前下降近50%,而其中投資客所佔的房貸比例已經不足一成。
二手房全款客戶上漲近1倍
導致5月交易量下降的主要原因是商業貸款和公積金貸款對二套房認定標准的從嚴。偉嘉安捷分析,一方面,從宏觀調控的政策精神層面看,各商業銀行對二套房以住房套數和貸款記錄『雙項選擇』作為認定標准,執行起來雖說有著不小的困難,但各銀行已然『鐵面無私』,借款人只有妥協接受。另一方面,公積金貸款對二套房審核更為嚴格,其規定只要借款人的家庭成員名下有過住房或是有過貸款,不論該房產是否出售或貸款已結清,使用公積金貸款再購房時一律被視為第二套房。
商業貸款和公積金貸款的政策雙雙從緊,對借款人產生了很大的心理影響,從而導致交易量下降,新政調控的『威力』在5月份較為集中地體現出來。
由此也造成市場上全款買房人數的增加。記者獲悉,在3月份時,貸款買房和全款買房的人數在市場上的比例約為8:2,而目前隨著政策的調控,這一比例已經降至6:4左右。
記者了解到,這部分全款購房者中,一部分為剛性需求,另一部分為此前房價高位時趁機賣掉老房子想賺一筆的人群。由於銀行卡死二套房貸,首付比率調高和利率優惠取消,導致這部分購房者不得不全款買房。
偉嘉安捷認為,在相關政策實施細則完全落地後,銀行及借款人將比照細則,根據自身實際需求,決定是否應出手入市。不過,雖然5月北京房貸市場整體交易量出現下降趨勢,但是非交易類貸款中的抵押消費貸款卻是逆市增長,不少借款人紛紛通過抵押個人或親朋好友名下房產來購房。宛玉敏預計,抵押消費貸款有可能成為下半年房貸市場交易量的有力支橕。
相關鏈接:杭城三套房貸悄然放松
『一些銀行的第三套房貸可以辦理貸款了,只是首付和利率都有所上浮。』前段時間一直暫停的三套房貸近日有『松綁』跡象。但記者調查近期新開樓盤發現,目前來看三套房貸『松綁』對提振樓市成交量的作用並不大。
建行、工行,部分股份制商業銀行,恢復三套房貸
記者走訪了四大國有銀行的一些支行:建行天水支行表示三套房貸可以放貸,但首付需5.5成,利率上浮20%;工行城東支行也表示可以辦理,但首付5.5成,利率上浮15%;不過,農行的網點,以及中國銀行省分行都表示目前仍然暫停辦理第三套房貸業務。
股份制商業銀行也在逐步放開3套房貸。經記者詢問,招商銀行、興業銀行、浦發銀行、深發展銀行都可辦理三套房貸,首付基本在5~6成,利率也在基准利率的基礎上上浮10%~30%不等。而像交行、中信、民生、光大等銀行給出的答復仍然是暫停辦理。
『3套房貸恢復並沒有違反國十條精神,國務院只說「暫停」,並沒有說「不能做」。各家銀行都在等待地方細則出臺,杭州細則遲遲不出,各家銀行自然就自行防范風險了。3套房貸首付和利率相比2套都進一步提高,這也起到了風險防范的目的。』深發展杭州分行零售部風險主管杜志良認為。
杜志良說,按照國十條規定,『對於貸款第三套及以上住房的,貸款首付款比例和貸款利率應大幅提高,具體由商業銀行根據風險管理原則自主確定。』
三套房貸放開,市場反應不明顯
不管銀行方面怎麼解釋,3套房貸的恢復對目前迷霧重重的樓市來說是個利好。不過,近期樓市的成交量並沒有因為這一政策的松動而明顯受益。
『現在都是自住性購買,第3套房購買者如果是改善性購房,要買的一般也是市中心的千萬級高端物業,不可能對現在的成交有明顯促進作用。』一位開發商如此推測。
新帝朗郡目前在售房源是180平方米以上的大戶型。但據營銷副總祁國英表示,該樓盤的3套客戶不多。即使放開,估計作用也遠沒有外地人首套按揭政策放開來得明顯;昆侖公館已售的大戶型房源都是千萬級以上身價,據該樓盤營銷總監蔣純莉介紹,已售客戶中一半以上是3套客戶。但蔣純莉表示,3套住房原先的政策是首付四成,利率基准左右。相比原先的政策,這次3套房貸恢復,首付和利率都有一定提高。在樓市走向不明的情況下,單靠這一點來吸引客戶下單,可能作用不是那麼明顯。
鄭州仍對第三套房放貸
多套房貸款限制政策已經出臺一月有餘,鄭州不少銀行對多套房貸款仍熱衷辦理。
不僅第三套房的認定並不是『認房又認貸』那麼嚴格,對一些『優質客戶』辦理第三套房貸時,一些銀行甚至願意通過固定利率貸款,提供相對優惠的貸款方案。
現狀
鄭州仍對第三套房放貸
4月中旬,國務院曾發出通知,對房價上漲過快的城市,暫停發放第三套房貸,此外,還明確了對二套房認定的方法,即從貸款記錄以及持有房產兩個方面認定。
不過時隔一個多月,商報記者昨日從鄭州多家銀行的個貸部門了解到,三套房貸款還是可以辦下來的,只是首付多在六成,利率也多為基准利率的1.2倍。
花園路上一家國有銀行個貸部汪經理說,國家並沒有明令禁止發放第三套房貸款,相對於一線城市,鄭州應當不屬於房價上漲過快的城市。
說法
熱衷多套房貸款因利潤豐厚
不僅第三套房貸款仍在發放,一些股份制銀行甚至還願意為多套房的客戶辦理固定利率貸款,這種貸款方式比直接辦理多套房貸款要略有優惠。
由於加息預期的出現,據了解,現在一家股份制銀行提供的30年期固定貸款利率為6.21%。
這個利率標准,僅為5年以上基准貸款利率5.94%的1.04倍,遠低於普通二套房三套房上浮10%至20%的標准。
對此,一位業內人士稱,銀行熱衷辦理多套房貸款,主要是為了多套房貸款豐厚的利潤,多套房貸款上浮的利率,讓銀行有更多的利息差可『吃』。
調查
房管局和銀行系統沒聯網
『認房又認貸』有難度
不僅第三套房的貸款仍在發放,大部分銀行對第三套房的認定也相當寬松。
盡管在一個月前出臺二套房、三套房認定細則時,規定夫妻雙方以及未成年子女名下有房產的,再購買房子就要被認定為二套房。但實際操作時,多數銀行執行的還是看有無貸款記錄。
昨日,當記者向銀行的個貸部門諮詢,辦理房貸用不用開房產證明時,多數銀行表示不用,『是不是二套房,我們查你的征信記錄,一下子就知道了。』
這意味著,只要以前都是全款購房,不管名下有多少套房產,申請貸款時,仍然按照第一套房來執行。
『民政、房管和銀行的系統沒有聯網,想「認房又認貸」操作起來也有難度。』對此,一家股份制銀行個貸部負責人這樣解釋。 三套房貸門檻高長春多家銀行仍可辦理
政策背景
房貸新政出臺已有一段時間,對於一二套房貸如何執行,各家銀行已基本確定,而國家嚴控的三套房貸政策又成為近期購房者較為關注的話題。記者日前走訪了長春市多家樓盤,有銷售人員表示由於銀行政策較為嚴格,已經不能辦理三套房貸了。隨後記者諮詢了長春市幾大商業銀行,從中了解到,目前,多數銀行仍未停發三套房貸,但貸款門檻將更為嚴格,三套房貸認定仍以貸款記錄為准。
銀行
首付至少50%以上利率上浮可達30%—50%
隨著國家出臺一系列房貸政策,已有高房價地區暫停發放三套房貸的消息。而各地區根據市場情況的不同,房貸政策也略有不同。目前仍為『價格窪地』的長春房地產市場已經明確了一二套房貸政策執行細則,但對於三套房貸如何執行各家銀行依然有所不同。
建設銀行工作人員告訴記者,雖然客戶還可以辦理三套房貸,但貸款門檻要遠遠高於一二套房貸。『現在在我們銀行辦理三套房貸,首付至少要達到60%,而利率則要上浮30%—50%,現在貸款買三套房壓力會很大。』這位工作人員表示,雖然長春市還沒有停發三套房貸,但是現行政策對於一部分投資客還是起到了一定的抑制作用。不能夠一次性付款,就要承受高額利息支出,對於本來投資需求便不多的長春市場來說,還是有一定影響的。
而工商銀行和交通銀行在三套房貸執行政策上也有一定差異。工商銀行工作人員表示,在該行貸款購買三套房首付要在50%以上,利率上浮10%以上,交通銀行則要求首付不得低於65%,利率上浮15%,同時還要對客戶信用度進行嚴格審核。而如何界定三套房貸?幾家銀行工作人員均表示,根據現行政策,還是以客戶貸款記錄為標准,對於此前一次性付款的購房者貸款買房不算在三套房貸之列。在記者諮詢的幾家銀行當中,只有招商銀行工作人員表示該行不能辦理三套房貸。 重慶部分銀行暫停的第三套房貸最近重新開放
部分銀行暫停的第三套房貸最近重新開放,申辦門檻也有暗中松動的跡象。昨日,記者走訪市內房產中介了解到,重慶樓市新政細則並沒叫停三套房貸,部分中小股份制銀行重啟三套房貸。不過,目前買房的客戶主要以購買首套房的剛性需求者居多,三套房貸松動的市場影響暫未顯現。
『目前重開三套房貸的銀行,主要是部分股份制銀行。』一品牌房屋中介相關負責人透露,近一周來,以前和他們中斷第三套房貸合作的幾家股份制銀行,都相繼重開。對於第三套房的門檻,還是認貸不認房。第三套房首付基本在5~6成之間,利率上浮15%~20%。對前兩套房貸已還清且信用記錄較好的買房者,有銀行首付可降到五成,利率也只上浮15%。
位於南岸區茶園的一樓盤表示,他們與市內某股份制商業銀行合作,只要購房者是本地人,個人信用無不良記錄,首付款達五成,就可辦理第三套房貸,利率則需銀行查詢個人信用後決定。按新政規定,第三套房貸首付需要六到七成、利率上浮20%到25%。兩相比較,三套房貸已暗中有松動。
『三套房貸首付至少要比二套房的五成要高,基本可「規避風險」,利率也比二套房貸高,收益較為可觀,銀行確定客戶有還款能力後,當然願意放貸。』一股份制銀行個貸部人士透露。『現在買房客戶主要是首套的居多,第三套房貸松動的市場影響還沒顯現。』我市一大型中介機構負責人表示,目前買家仍以觀望為主。『4月下旬以來,二套房和多套房的申請已很少,現在審批的基本上是首套房。』一國有大型商業銀行個貸部人士告訴記者。
山東:部分銀行重啟三套房貸
以抑制第二套房貸、第三套房貸為重點的房貸新政出臺已近兩月,但記者昨日采訪中發現,目前相當一部分銀行仍是『認貸不認房』,而且部分銀行此前暫停的第三套房貸也重新開放。
『目前第三套房貸辦理並不容易,但比上月要好辦些。』領域不動產魯能康橋吉家店一位銷售經理告訴記者,一些和銀行關系較好、業務量較多的房產中介,代理辦理第三套房貸應該沒問題。省城甸柳莊附近的一些房產中介也告訴記者,盡管目前直接標明自己購買的是第三套房的顧客並不多,但在與銀行溝通辦理業務的過程中能感受出來,部分銀行的房貸申辦門檻也有暗中松動的跡象,尤其是可松可緊的二套、三套房貸。
記者采訪中了解到,部分銀行此前暫停的第三套房貸最近陸續重新開放,此前『暫停辦理一切第三套房貸業務』,多變為利率上浮,首付上調,但如果是該行的『優質客戶』或是『有較大貢獻的客戶』,房貸利率等則可以做相應調整。
盡管銀監會官員在5月就表示,新的房貸政策不再以貸款記錄來認定,而是以家庭擁有的房屋數量來認定是否為第二套、第三套。但記者從多家銀行了解到,由於房產登記系統與銀行征信系統沒有聯網,銀行在認定二套房時仍然是『認貸不認房』,不以房屋數量認定,因為『新的房貸政策沒有具體標准和規定,而且房管局房屋信息牽涉個人隱私,所以暫時沒法執行。』
『住房貸款仍是銀行的優質業務,大家肯定會想方設方來保證自己的房貸業務的正常運行。』一股份制銀行房貸負責人告訴記者,原來是申請房貸要排隊等著批下來,現在辦理房貸的卻寥寥無幾,甚至需要銀行出去找業務了,『所以,部分銀行將此前暫停的三套房貸業務重啟,也是情理之中。』
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