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昨天,本報報道了實驗二小『學區房』周邊,中介收購出租房源、『捂房抬價』,造成區域房租迅猛上漲一事後,中介公司經紀人李強(化名)向記者繼續自揭租金狂漲的內幕——在眼下房價太高、買賣市場觀望氣氛濃重、部分需求由購轉租的時機,一些中介公司通過收房、控房、囤房等手段,助長房租上漲,借此獲得高額利潤。
熱門區域租房供需比1?5李強是CBD周邊一家中介門店的業務員,有3年從業經驗,對中介在租房方面的這點事兒是『門兒清』。
對於近期一些區域的房租瘋狂上漲,李強認為與市場需求分不開。據他介紹,由於北京的機會多、外來人口多,租房市場一直不缺客戶,其中一些熱點區域需求長期大於供給。
這些熱點區域包括中關村、CBD、燕莎等熱點商圈;公主墳、方莊、三元橋等傳統居住區;五環內的地鐵沿線等新興居住區;同時也包括本報報道的重點中小學周邊的學區房以及重點大學、三甲醫院周邊。
在這些區域,對於中介公司來說,拿到了房源就等於掙到了錢。特別是在近期買賣市場冷清,部分需求由購轉租的行情下,供需比進一步擴大,一些區域達到1?3,甚至1?5。因此,各家中介會想盡辦法搶房源,甚至出現一家中介公司不同門店的自家兄弟不顧情面,自己人與自己人爭起來的怪事兒。
『自家兄弟』認錢不認人今年5月中旬的一個下午,李強在網上發現北工大附近一套80平方米的小三居,月租金報價2800元。李強說:『一看就知道,這是真房源。』記者問:『你怎麼知道這是真房源呢?』『這還用說,我們是乾什麼的呀。在網上,我們幾乎一天24小時在六七家網站掛著監測房源;在網下,長年經營的人脈已經滲透到小區的每一個角落,本區域內哪些房源出售、哪些房源出租、何時到期、現在在哪家中介手裡,都了如指掌,如果連這些都不知道,那還吃得上飯?』
對於『李強們』來說,了解房源、找到新房源是基本功。李強還介紹,目前,網上的租房頻道,信息倒是很多,不過大部分都是中介的信息,一些貌似個人房源的信息,其實也是中介代理的。因此,發現一套新房源,對於嗅覺靈敏的他們來說,輕而易舉。
接著說北工大附近那套小三居,當李強發現並把電話打過去時,業主的電話已經一直處在佔線中了。沒辦法,李強與一位同事立刻騎上電動車,按照房源地址找上門。在業主家,李強遇到了5批同行,其中兩家是本市一家中介不同門店的『同門兄弟』,這家中介重點是做群租業務,也就是把一套出租房代理下來後,在房間裡打上隔斷,再一間一間地分租出去。他們搶客戶時,非常生猛。
這回是六家同行正面相遇,李強他們不做群租業務,在價格上根本拼不過他們。李強象征性地抬了抬價,就主動敗下陣來,但一直關注著這套房。後來,李強打探到,拼到最後,就剩下同一家公司的兩個門店自己爭了,他們互相抬價,最終,其中一家以3800元的價格成交。
『全程代理』是租金上漲玄機李強強調,在這輪租房上漲中,雖說有租金補漲的成分,也有市場需求,但如果沒有巨大的利益,中介也是不敢這麼哄抬租金的。那麼,在這個過程中,中介謀取巨大利益的玄機在哪兒呢?
李強介紹說,玄機就在於『出租委托代理』。據了解,在出租市場,中介有兩種經營方式,一種是居間方式,即中介作為第三方,讓房主與租客見面,簽三方合同,收取一個月的租金作為中介費;一種是代理方式,即中介先把房主的房子租下來,一般租期是一年,每月固定付給房主房租,然後,自己再把房子出租給別人,收取租金。李強所說的『出租委托代理』就是第二種方式,有的公司管這種方式叫『房屋管家』,有的公司叫『全權代理』。
按本市相關規定,代理方式是被允許的,但要求中介公司除裝修費外,不能賺取租金差價。可事實上,中介鑽房主和租客不見面的空子賺取差價,已成為這種出租方式的重要利潤點之一。
李強以某公司不久前代理的一套房源為例,向記者詳細地介紹了這種方式的運作模式以及賺取的巨額利潤。
一周前,某中介公司雙井店拿到勁松一套60平方米兩居室的出租代理權。根據李強提供的這份房屋出租委托代理合同,月租金為2700元;出租代理期限為1年,其中包括1個月的免租期,也就是說,中介只需付給房主11個月的房租;房租支付方式為月付,中介公司固定在每月的固定日期把租金打到房主的個人賬戶上。
在此期間,房主不負責房屋小問題的維修,由中介負責,並允許中介對房屋進行簡單裝修、裝飾或添置新物。據了解,正是這一條,讓中介賺取差價成為可能。
隨後,在不到半個月的時間內,該中介公司把房子出租給3個在附近工作的小白領,其中帶陽臺的南向主臥月租金1300元;次臥及客廳月租金各1000元,中介對租客收款方式為押一付三,並收取一個月的中介費。
這樣算下來,中介給房主的年成本是2700元×11個月=29700元;收取租客的租金為3300元×11.5個月=37950元,加上一個月的中介費3300元,共41250元;一年淨賺額為10550元。
李強還介紹,在代理的過程中,還有些中介從房東那裡租到房子之後,會隔成很多間臥室分租,這就是所謂的群租,一個房子住著十來個人很正常。這樣,中介從中可能得到更多的差價。另外,還有一些更惡劣的,有些中介還會吃押金,找各種理由不退租客的押金。
如果中介采用的是居間出租方式,租一套房只賺取一個月租金,就沒必要哄抬租金,但代理出租方式下,租金的上漲會給中介帶來更豐厚的利潤,中介在巨大利潤的驅使下,人為哄抬房租就有了動力。
壟斷房源 交易一手遮天李強介紹,這兩天,總有人問他,為什麼中介敢以這麼高租金代理房源,不怕賠了嗎?李強認為,其實,這筆買賣中介賠錢的可能性幾乎為零。
為什麼這麼說呢?李強分析,首先,中介對各個區域市場行情非常了解,不可能去收一些租不出去或不好出租的房子,這也是為什麼在這輪租金上漲中,學區房租金上漲最快的原因,因這些區域需求量大,而且都是剛性需求,即使多漲幾百,也有人租。
第二,越來越多的人接受合租與群租,一套二居室或三居室,租金漲個幾百元,分攤到各個租戶頭上,也就一兩百元,租戶還是能接受的。
第三,中介拿到房源後,都是左手收房,右手出租,時間差很短,即使萬一租金以後跌了,風險也是由租客承擔,中介是沒什麼風險的。
在房屋代理出租中,也有中介收了房源之後,並不急於出租的,通常是因為中介有十足的把握區域房租會漲,為了賺取更大的利潤『捂房』。這樣的中介實際上已經壟斷了該區域的房源。本報昨天提到的實驗二小附近的一個小區,某中介就壟斷了這裡的房源,前一段他們一直對外稱沒房,幾乎沒帶人看過房,對外造成房源非常緊俏的假象,把求租者心中的擔懮和焦急越吊越高,這樣,『好不容易』放出一套房源,大家自然蜂擁而上,價格自會大幅上漲。
李強還說,如果拿到一套房源的代理出租,就相當於中介控制住了這套房源,這套房源今後不論是出租還是出售,中介都有的賺。
中介代理出租,免除了房主來回看房奔波勞累、與客戶討價還價的麻煩,和修修補補等瑣碎的煩惱,中介從中掙些錢按說是天經地義的事兒。但李強提醒說,按規定,中介應該向房主與租客雙方明示收費標准和價格,不能隱瞞。另外,中介應該把收取的租金打到指定賬戶上,不能放自家賬戶上,這能纔能避免一些小中介在買賣市場不好、資金鏈緊張的情況下,收取大量租金後跑路。
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