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樓市真正嚴峻的考驗開始了。開發商的樓盤銷售可以放慢速度,但二手房中介卻大多過不了3個月的考驗期。也就是說,如果行業狀況不能明顯改善,大型中介企業瘦身工程與中小企業退出江湖,都將熱烈上演。這種狀況估計最快會從6月中下旬開始。
新政出臺一個半月,二手房中介公司業務量下滑六成。入不敷出之下,一些小型地產中介公司開始退出市場。雖然眼下中介行業真正的『關店潮』在天津還並未開始,但業內人士表示,6月中下旬將是這場生存大戰的分水嶺。
5月份入不敷出
中介市場是對新政反應最快也最激烈的市場,新政前後的成交量對比相差60%以上,而生意的冷清直接威脅到這些企業的生存問題。
目前本市大型地產中介公司每個門店平均配備15-20人,一些小型中介公司規模大約10人。如果把不動產折舊、人員酬金福利、水電、品牌投入、攤銷等成本都計算在內,每個門店的月經營成本平均需要7-15萬元。
目前本市規定的房屋中介收費標准為房屋總價的2%,即買賣雙方各交1%。以每套成交房源100萬元計算,每成交一套房源可有2萬元收入,每月每家店至少要成交4-8套房源纔能回本。並且因為缺乏規模效應,越是店數少的小型地產中介,其同樣規模的單店經營成本反而會比大型地產公司更高。
但事實上,新政出臺後樓市最大的兩個變化就是成交戶型偏小、成交量下降。本市一些門店總數在60家以上的大型中介,5月初所有門店的日成交總量只有3-4套,全月平均日成交總量也只有7-8套,平均到單店只有不到4套,顯然入不敷出。更何況,最近成交的二手房中,小戶型產品居多,百萬元以下的房源佔多數,也就是說地產中介公司的每單交易收入也會更低。
經紀人出現『零收入』
地產中介生意不好,打擊最大的不僅是老板,身為員工的地產經紀人更是直接從『天堂』跌入『地獄』。
孫晨是南開區一家私營地產中介公司的員工,公司規模很小,算上老板只有4個人。『老板跟我們規定的是無保底薪金制,也就是說沒有底薪,所有收入都取決於我們的業績。』盡管這個薪酬制度看起來風險很高,但在2009年7月份入行以後,孫晨每月收入都在4000元以上,『最好的時候,我一個月掙到將近2萬元呢!』不過,新政出臺後,二手房成交量直線下降,孫晨所在的中介公司在整個5月只成交了兩單二手房買賣,而他個人卻連一個租賃合同都沒能簽下。
其實,諮詢者數量和購房者看房量的大幅下降已經成為新政後樓市普遍的表現。信仁房地產經紀人透露,房交會前每個經紀人一天的帶看量大約4-5套左右,房交會之後就變成了2-3天纔會有一套需要帶看的房源。工作量的大幅減少,自然會影響到收入。
相比之下,在大公司就職的同行境況要比小中介經紀人好很多,但與政策出臺前相比,收入也會下降一半以上。小馮供職的地產中介公司擁有40多家門店,新政出臺後成交量下跌了7成多,他的營業提成幾乎也都歸零了。『估計這個月只能拿到基本工資,其他補助和提成等幾乎可以忽略不計,跟以前相比至少也要少一半,跟業績好的月份比恐怕要降低八成呢!』不過,小馮對地產市場仍有信心,他表示將繼續留守幾個月,如果到10月份還不見好轉,就准備轉行了。
中介洗牌最早月內上演
『對於此次新國十條這樣嚴厲的收緊政策,3個月是中介行業能夠保持穩定的時間上線。』本市我愛我家地產經紀公司企劃經理陳萌坦言,門店總量在20家以上的中介公司在規模和資金方面都會佔據優勢,抗風險周期也會更長,3家門店以下的小型中介企業肯定會首先被淘汰出局。而8-15家左右門店規模的中型中介公司則最為尷尬,既缺乏大公司的資金實力,也不如小公司靈活,進退兩難。
對於小型企業來說,每個月虧損數萬元可不是鬧著玩的。新政出臺一個半月,已經零星出現一些關店退市的中介公司。業內人士預計,多數中介都會努力維持,關店潮』初成規模至少要等到6月中下旬。如果市場持續低迷,預計7月底開始,一些地產中介連鎖企業也會開始『瘦身』。
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