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繼新政出臺全國主要城市土地交易量價開始下降後,前天(26日),國家稅務總局又公布了《關於土地增值稅清算有關問題的通知》,明確土地增值稅清算過程中的若乾計稅問題。專家指出,在『新國十條』和各地細則均提及要加大土地增值稅清算的情況下,通知的出臺,意味著國家對房地產企業拿地行為進行嚴控的決心,也說明國家對房地產的調控會按『新國十條』政策持續進行。
中原地產等機構人士認為,對土地供應環節的有效調控,將進一步降低房企毫無顧忌的拿地行為,減少土地市場的無序競爭,有望通過地價下調帶動房價回落。
新政持續出臺土地市場降溫
新政出臺後全國土地市場出現了明顯松動。據中國指數研究院統計,4月份,全國70個城市平均樓面地價每平方米1300元,環比下跌10%,其中住宅用地平均樓面地價每平方米1793元,環比下跌4%。進入5月以來,全國主要城市土地交易活躍度繼續降低,樓面地價也繼續下降。
在北京土地市場,繼八宗地塊招標『試水』土地出讓新規後,5月20日,中鐵建僅用5分鍾12輪競拍即以14.6億元摘得房山區長陽起步區6號地(起始價11.8682億元),首開更是以17億元的底價同樣在房山長陽獲取土地,折合樓面價每平方米僅3253元。另一房山區限價房地塊由中鐵房地產集團有限公司以樓面價每平方米6095元的價格競得,該地塊均價限定為1.2萬元每平方米。
在上海,被稱作史上最集中的一次土地拍賣推介公布一周後並未激起市場熱情。新政出臺後,上海公布了『第1號國有建設用地使用權出讓預申請公告』,地塊總數高達105幅,面積超過500萬平方米。但是據東方早報報道,這些地塊從5月18日開始推介僅一周時間,已經出現多個地塊出讓方要求將出讓時間推遲或者直接終止的現象。
同時,5月以來,有關土地管理等政策也相繼出臺,包括國家稅務總局嚴格土地增值稅清算通知、國土資源部部署2010年城市土地價格調查和監測工作,要求35座重點城市定期完成商品房成本構成的調查數據采集、整理與上報等。業內人士預測,在未來土地供應體系中,政府將持續發揮指導性作用,土地市場將進一步降溫。
天津土地成交邊緣為主均價回歸
新政出臺以來,天津土地交易量價也呈下調趨勢。中國指數研究院數據顯示,4月份天津土地市場有17宗住宅用地入市,共計431萬平方米,面積環比下降37%;成交14宗住宅用地,共計270萬平方米,面積環比下降61%。進入5月份,中國指數研究院數據比較顯示,5月以來,天津土地成交面積居全國主要城市前列。住宅用地平均樓面均價在3000元/平方米以下,基本回歸至2009年初水平。
天津土地交易中心網站公布的出讓結果顯示,截至5月24日,天津土地市場共成交47塊用地,其中居住以及包含居住用地的綜合項目用地共13塊。
5月以來成交的住宅用地中市中心只有天津房信取得的河北區一塊用地,位於河北區金鍾河大街北側,出讓面積43804.7平方米,容積率不大於2.3,成交價格22480萬元,樓面均價約2231元/平方米。新四區有4塊,3塊位於東麗區,1塊位於西青區。東麗區地塊分別由天津住宅建設和天房信誠房地產取得,天津住宅建設地塊出讓面積88486.9平方米,成交價格31250萬元,樓面均價約2522元/平方米;天津市騰華置業的西青區地塊出讓面積47495.1平方米,成交價格14000萬元,容積率不大於1.9,樓面均價約1551元/平方米。
5月份以來住宅用地成交最多的是濱海新區,共有5塊,都在塘沽北塘,用途全部為住宅及商服。郊縣區共成交了3塊用地,寶坻兩塊,薊縣1塊。其中位於寶坻區林海路東側地塊樓面價約996元/平方米;位於薊縣漁陽鎮康平路東側地塊出讓面積54807平方米,容積率不大於1.3,成交價格14500萬元,樓面均價約1551元/平方米。
地價下降有望帶動房價回落
對於新政出臺以來土地成交價格下降能否帶來房價回落,機構人士認為,從理論上說,地價下降意味著房價成本下降,對房地產市場會有一定的引導作用。比如2007年下半年,天津幾個高價地王的出現帶動了房價的快速上漲,而2008年的地價回落,也一定程度影響到樓市價格,因此,地價下降有望帶動房價回落。
但是專業人士也提醒,房價是否應聲而落還要看宏觀形勢,比如一些在2008年低價拿地的企業項目,在2009年市場火爆時並沒有低價開盤,而是隨行就市。因此,判斷房價走勢,還要綜合考慮政策、土地、樓市整體趨勢。
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