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房屋隨著房齡增長而逐步貶值,這是地產市場通行的價值理論。不過,眼下不論美國還是中國,地段好的老房子並沒有被市場拋棄。相比之下,國內二手房市場眼下的老房子在品質方面的明顯不足,往往影響了其價值的上昇。而在二手房市場上,土地昇值的速度已經淹沒了房屋折舊貶值的影響。
老房面積小總價低學區房是稀缺資源
『目前天津二手房市場上20年以上的老房源幾乎佔到總存量的20%,並且這部分房源以企業產和公產房為主,坐落地段也大都分布在市中心優質地段。這些因素就決定了這些老房源的地段價值迅速飆昇,最近5年,一些核心區域的老房價值甚至能夠每年上漲40%以上。相比之下,房齡帶來的建築折舊等貶值因素幾乎就可以忽略不計了。』我愛我家地產經紀公司企劃經理陳萌坦言。
老房源有市場主要因為兩大因素。首先是絕對稀缺的地段因素,尤以學區房最為典型。其次,面積小,總價低,降低購買壓力也是買家青睞老房的關鍵因素。新建商品房面積都偏大,即使市中心小戶型產品也要70平方米以上,而20年以上的老房源則多在60平方米以下,一居室房源更有30平方米左右的超小戶型。面積小了,每平方米售價就算高一些也能承受。例如,和平區中心小學片區內新建商品房目前售價約每平方米萬元,而同片區的20年老房單價甚至達到2.3萬元/平方米。
另外,小面積不失實惠,也是不少購房者對老房情有獨鍾的關鍵因素。公產房和企業產房的面積計算單位都是計租面積,即實際使用面積。一套30平方米左右的公產老房,其使用面積相當於新建商品房中建築面積45平方米左右的戶型。
戶型落後貸款受限5年內次新房搶手
老房源有很多無法改變的劣勢。例如,戶型設計落伍,不適合現代生活需求。『30多平方米的計租面積,臥室面積過大,客廳卻只有一個狹小的走道,無法利用,購買以後估計要在裝修方面進行大改動,但又擔心破壞承重,所以很矛盾。』剛剛購買了一套25年房齡二手房的程昱表示,總價低和地段好是她選擇這套房源的主要原因。
盡管多數老房的面積小、總價低,但這些公產房、企業產房不允許貸款的先決條件也制約了不少買家。21世紀不動產天津區域總經理張武表示,很多婚房買家的需求與老房很吻合,但由於不能貸款,其購買壓力一樣不能緩解,因此也把不少中低收入的買家擋在了門外。
就市場關注程度而言,10年以內的房源都是大熱門,其中5年以內次新房的成交量約佔35%左右,5-10年左右的成交量則佔到50%。這部分房源的共同點就是,從新建商品房演變而來,戶型設計更科學、社區環境更完善,未來保值增值能力更強。
國外二手房越來越吃香的重要原因之一就是戶型好、空間大,目前國內老房源的缺點也正是戶型設計不夠科學。而房齡在10年以內的二手房則恰好具備了戶型、環境等先天優勢,價格也比新建商品房略低,因此更加受到購房者青睞。
美國老房子為嘛好賣
在美國的二手房市場上,最好賣的是老房子。首先,美國老房子的內部設計和布局更加合理,內部空間比新房更加寬敞。其次,很多建築年齡在50-70年以上的老房子所使用的建築材料非常優異,貨真價實並且牢固可靠。據了解,美國的老房子80%都是用的木質材料,在西部地區這樣的房子能保持百年以上。
此外,最讓老房子吃香的條件莫過於獨門獨戶,有自己的前後院。這種老式的『花園洋房』光是地皮就價值不菲,只要位置好,翻修一下就是豪宅。同時,這樣的房子還有很好的投資前景,如果將舊房子推倒重建,連房子帶地都會價值翻倍。
區域 社區 房齡 單價
河西區五一陽光尊園5年1.5萬元/m2
順園公寓9年1.29萬元/m2
賓水北裡15年1.22萬元/m2
河東區格調竹境在售商品房1.4萬元/m2
合靜家園7年0.97元/m2
中山門南裡10年1.04萬元/m2
豐樂裡15年0.96元/m2
南開區中國窗精裝商品房均價1.6萬元/m2