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在住宅市場前景難料,股市大跌的當口,為手上的資金尋找新的渠道,成了少數高端買家的當務之急。也正是在此時此刻,一直不享受『寬松政策』的別墅,在調控風暴席卷樓市的當下,反而成了大隱於市的『避風港』。
業內專家認為,由於長期以來別墅類物業一直被信貸、稅收、土地等多方面的政策嚴格制約,因此,一次性付款成為實力買家的主要消費模式,也正因如此,一些沒有更好投資渠道的資金很可能流向別墅市場。
統計數據顯示,目前北京仍然在售的100多個別墅項目中,近一月以來價格上漲的仍佔到了35%,而近20%的在售項目則選擇了停漲觀望。業內人士表示,由於別墅的產品屬性以及購買人群不同,房產新政對別墅市場作用的顯現或許仍待時日。
●超三成別墅價格仍漲
平均漲幅近5000元/平方米
新政出臺已有月餘,購房者的普遍觀望讓樓市迅速降溫:據北京市房地產交易管理網的數據顯示,最近兩周以來,北京市住宅期房的日簽約量不足百套,而這一數據已接近2008年北京樓市最低谷時的成交數據。不過值得注意的是,成交量的急速下滑並沒有帶來新房成交價格的太大變動。而以別墅為代表的高端住宅,甚至漲勢不減。
據搜房網新盤數據監控中心數據顯示,北京別墅市場自新政第二周以來,成交量出現了下挫,至五月中旬僅成交不到30套。不過即便如此,別墅開發商們在價格方面也並沒有作出太大讓步。
上述數據顯示,截至五月中旬,北京在售及待售別墅項目有113個(不包括小產權及北京周邊項目),而新政後漲價的項目有39個,佔總項目的35%,平均漲幅為4961元/平方米,最高漲幅達20000元/平方米;降價及打折項目23個,佔總項目的20%,采取優惠方式有贈送禮品、直降均價、代金券和按付款方式打折,而主要采取的是全款打折的方式,最高折扣為全款9折;25個項目價格保持不變,佔總項目數的22%;另外,還有26個待售項目,即新政至今,暫未開盤或無房源在售的項目,佔總項目的23%。
『量跌價昇,這種情況體現了別墅市場與普通住宅市場的差異性,但是長期來看,新政策的影響難以避免』有業內人士這樣表示。
●別墅市場逆市上揚 成因多元化
與普通住宅的價格普遍停漲相比,別墅市場為何會有這麼多項目逆市漲價呢?業內人士的觀點較為多元。
龍湖地產北京公司唐寧ONE營銷負責人鄒墨遠認為,統計的數據能夠反映一部分市場的發展趨勢,但是真實的成交價未必會有這麼高。『據我所知,很多項目的開盤意向價是新政出臺以前制定的,然而新政出臺至今僅一個多月,這些項目有的並沒有開盤,真實的銷售價格無從得知,這很可能導致一部分數據的陳舊。』同時鄒墨遠認為,在如今的政策環境下,即使有的項目漲價,其漲幅也不會超過20%。
亞豪機構營銷總監朱雙赫則表示,別墅購買人群的旺盛需求,或許是一些開發商在新政策環境下仍謀求漲價的動因之一。『對於購買別墅的人來講,很多人的初衷並不是出於自住或套利的目的,很多人是看重資產配比的概念。由於現在CPI開始走高,而股市的低迷、黃金的高價使得他們望而卻步,所以購買不動產仍是他們投資的首選。另一方面,新政本身則主要是針對普通住宅市場,別墅購買者的購買力沒有受到太大影響。』 朱雙赫表示,開發商正是看中了這一點,所以在現階段依然漲價。
此外,個別後期別墅項目的『有恃無恐』也是漲價的原因之一。昌平某項目開發商在采訪中直言,他們項目目前只剩下最後一期的幾十棟別墅在售,絕大部分資金已經回到口袋,所以不會因為信貸的收緊而降價促銷。『後面可能還會漲價,不過漲幅不會太大』該開發商表示。
●順義朝陽漲價別墅最多
各個區域特點不同
同樣的數據顯示,按區域劃分,順義區在售及待售項目總共22個,漲價項目10個,佔區域項目的45.5%,是所有區域中漲價項目最多的區域。此外,北京漲幅最高的項目也在順義,該項目新政後漲幅達到20000元/平方米;而僅次於順義的是朝陽區,其漲價別墅項目有9個,佔區域項目的75%;此外,豐臺、亦莊在售的別墅項目雖然不多,但是其價格全部上調,較為罕見。
朱雙赫認為,上述不同區域的表現體現了其各自的特點。『例如順義區,作為傳統的別墅聚集區,其自然環境和配套最為成熟,而擁有獨棟別墅的老項目也是最多的,其稀缺性和吸引力使得該區域開發商仍看好後市;而對於南城以及東部的別墅市場來說,目前的漲價可以看作是一個補漲過程。因為受環境以及傳統因素影響,這些區域的別墅市場並沒有受到購房人的廣泛認可。而隨著環境的提昇,其價格也存在一定上漲空間。』
順義某別墅開發商認為,別墅項目在開發過程中,環境等配套設施所佔的比重很大,因此隨著開發的深入,園林、水系、景觀的提昇會使別墅自身的價值得到大幅的提昇,因此,上調價格是一種正常的市場行為。『在市場的支配下,每個開發商都會依據實際情況作出自己的判斷』 該開發商向我們表示。
●中期新政效果將顯現
別墅價格調整不可避免
近日,圍繞物業稅近期是否會出臺的問題,多方言論與消息紛紛出臺。而專業人士估計,物業稅是否開征將對別墅市場產生較大影響,必將吸引諸多開發商的注意力。不過從中期來看,別墅市場的價格調整在所難免。
鄒墨遠認為,後期的北京別墅市場將會產生明顯分化。由於現有新政嚴格限制了購房套數,其作用肯定會波及別墅。一小部分佔有稀缺環境資源、教育資源的別墅項目,在財力能夠支橕的情況下會選擇上漲或價格停滯,但是對於大部分別墅項目而言,『降價是難以避免的』。
也有專業人士認為,隨著調控效果的顯現,短期內別墅市場逆市上漲的局面就將得到徹底改變。據調查顯示,上周北京市別墅成交的套數僅為22套,整體成交繼續下跌,與5月第二周相比,下跌18.5%;成交面積為6477.04平方米,環比下跌40.6%;成交金額1.49億元,再創2月以來的新低,環比下跌35.8%。
『總體來看,獨棟類的別墅產品會在經過調整後處於穩定狀態,而聯排、獨棟等產品的價格將隨著北京整體樓市的變化而動。』 朱雙赫說。
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