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新政後樓市的成交量應聲而落,讓市場各方都深切感受到了調控的威力。統計顯示,近一個月來北京房地產市場新房與二手房的成交量都不斷走低,關於樓市價格回落的預期也讓買房人歡欣鼓舞。然而,在賣方市場上,開發商似乎並不願意就此妥協,也擺出了觀望的架勢。本報結合亞豪機構、搜房網等多家市場研究機構的統計數據顯示,6月份北京市場預計將有32個項目集中入市,其中純新盤數目佔9個,並且只有1/3的項目給出了開盤均價,平均為23937元/平方米。
與5月份對比,由於預計有56個項目入市而被稱為新房季,但事實上,進入下旬以來卻只有13個項目入市,與之前的預計大相徑庭。絕大部分開發商紛紛表示延期,即便是已經開盤項目的價格也依舊保持在高位。買賣開始進入關於價格的相持與博弈階段。
●5月市場:前20天入市項目僅13個 開盤均價不降反昇行至月底,成交量的持續低迷,使一直鼓吹現金流充裕、死扛房價的開發商感到絲絲寒意,同時也打亂了原定的開盤步驟。
據亞豪機構與搜房網監控數據顯示,截至2010年5月20日,實現開盤的項目僅有13個,共提供房源3129套、可售面積31.25萬平方米,分別環比4月同期(4月1日-20日)減少了47.6%、29.8%。值得關注的是,按目前20天開了13個盤的速度推算,5月份的實際開盤量也就在20個左右,遠低於機構之前預計的56個項目的開盤量。
對此,京西某開發商解釋,4月中旬政策風向突變時,大家都抱著快開、速推的思路醞釀開盤,打算搶在政策使市場降溫前套換現金。但信貸政策的落實和『限購令』等地方後續政策的出臺,讓大部分開發商都沒有『跑』出去。如今成交量已經降至冰點,原先開盤就能售罄的項目如萬科中糧紫苑,即便以小幅折扣的方式也只完成了銷售的50%。面對房子不好賣的現實,很多預計開盤的項目都虛晃一槍,重新選擇蟄伏,等待機會也就不足為奇了。
●6月預計:開盤量銳減 9個純新盤佔比提高亞豪機構統計數據顯示,6月份京城預計開盤的項目有32個,遠低於兩個月之前40-50個的預計開盤數量。其中純新盤項目有9個,包括中建·府前觀邸、麗都壹號、藍光·雲鼎、紫御國際、保利茉莉公館等,其餘23個均是老項目後期。雖然純新盤仍舊不足10個,但由於整體開盤數量的銳減,導致6月份新盤入市比重有所增加,達到28.1%。而4月份及5月中上旬入市的項目則多以老項目後期為主,新項目僅8個,所佔比重僅為14.5%。業內人士建議,由於新盤售價普遍低於周邊在售樓盤,對於有置業需求的剛性購房人來說,關注入市新盤不失為一種選擇。
對於下月開盤量的銳減,亞豪機構副總經理高姍分析認為,近來,樓市成交量下跌明顯,市場反應較大,因此開發商觀望的情況也比較突出,在開盤的選擇上更加謹慎。但對於上市的地產公司來說,股市的連續大跌要求他們拿出更好的業績,不能采取長時間的觀望,因此會選擇適機出貨。保利茉莉公館、金隅花石匠、萬通天竺新新家園等地產上市公司開發的新樓盤都預計在6月份入市,故而新盤項目入市比重明顯增加。
●開發商應變:開盤前允許提前選房眼下的市場環境,別說開盤熱銷,就連開盤前的蓄客都顯得異常艱難,京城幾乎每個售樓處的看房與諮詢人數都由不久前的摩肩接踵變為如今的門可羅雀。據了解,為了留住買房人,一些項目的開發商開始允許購房人開盤前選房。過去萬人排號、千人搖號的現象已基本絕跡。如今想買房,可以隨到隨選了。
據了解,目前北京大部分的在售或待售樓盤都處於隨到隨選的狀態。
順義某將要開盤的項目銷售負責人表示,新政後前來售樓處看房的購房人大幅減少,就連電話諮詢每天也不足十個,銷售人員很多都處於無事可做的狀態。一旦有購房人前來看房,並要求選房的,也就允許了。他給出的理由是,『現在意向購房人積攢太慢,相對而言選擇面卻更寬了,因擔心購房人流失,所以先讓他們選房,等預售許可證辦理下來,開盤後可直接簽約』。
●產品供應:商住樓成調控目標 公寓項目加緊入市在住宅銷售上,開發商可謂想盡辦法。相對的是,在新政下並未受限的商住公寓一時成了『香餑餑』,但『好日子』也僅過了半個月,隨著北京出臺對商住項目銷售管理的通知,使得商住公寓明顯加快了『出逃』的步伐。亞豪機構數據顯示:6月份預計開盤的32個計劃項目中,普通住宅雖然佔總量半數以上,但同時,計劃入市的商住樓項目也多達9個,且由二環至六環皆有分布。
亞豪機構副總經理高姍分析,近日北京建委發布消息,除目前已對酒店改建住宅的樓盤禁止銷售外,下一步還可能陸續出臺禁售商業、綜合用地改住宅類型項目的規定,這些因素均使得一直打著『擦邊球』的商住樓抓緊入市。
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