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簽好合同,付了定金,卻無法辦出按揭貸款。『新國十條』導致銀行房貸政策發生變化,引發不少房產合同糾紛。日前,寧波江東區法院受理此類案件,由此引發一個公眾關心的問題:萬一貸不出款,定金能不能退?
4月5日,寧波居民費某和謝某,想購買王某、范某位於江東區四眼?街25號的一處住房,在房產公司的幫助下,雙方簽訂買賣中介合同。
合同規定,94萬元房款采用商業貸款方式支付,其餘自付。合同簽訂後,費某和謝某支付20萬元定金。其後,因房貸新政出臺,銀行按揭貸款辦不出。
費某和謝某認為,這屬於不可抗力。他們找到王某、范某,要求解除合同,並返還已經支付的20萬元購房定金。但王某、范某堅決不同意。
於是,費某和謝某向法院起訴,要求解除合同,返還定金。
有關專家分析,《合同法》規定,合同要解除,必須滿足兩種情況:『不可抗力』或『情勢變更』。
根據我國法律,不可抗力是指不能預見、不能避免、不能克服的客觀情況,要解除合同,必須符合其中一條。
『房貸新政不屬於「不可抗力」。』浙江六和律師事務所主任鄭金都認為,在新政前,政府的決心已經很明確,不能算『不能預見』;買東西時總要自己掂量掂量;首付提高並不能意味著情況『不能克服』。所以,不能以『不可抗力』為由解除合約。
浙江君安世紀律師事務所張櫻律師認為,可以適用『情勢變更』,因為對於費某和謝某來說,貸款條件已到了他們無法支付的地步。
據了解,要以『情勢變更』為由來解除合同,至少要經過省高院批准,這並不容易。
『雙方協商,各退一步,這是個好辦法。』浙江大學法律系主任吳勇敏認為,畢竟貸不出款不是買方主觀原因造成的,賣方應該給予適當理解。
如果雙方協商不成,上了法院,該怎麼辦?吳勇敏說,這要看兩個方面:合同中有無規定付款方式,如果沒有規定付款方式,要求解除合同幾乎不可能。此外,買方要有充分證據證明自己確實沒法履行合同。
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