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當前的新政調控多以抑制需求為主,尤其是針對部分地區暫停發放購買第三套及以上住房貸款的內容,在不少人看來都像是緊箍咒般把投資客最大限度地『定』在市場外;而對於購買第二套住房的家庭,50%的首付比例及1.1倍的基准利率要求,被分析人士稱為新政對部分改善型置業者的『誤傷』。新政直接提高了上述兩類人群的購房成本,使其不敢輕舉妄動,而未被束縛的剛性需求的首次置業者,則在新政出臺後慣有的觀望氛圍裡,逐漸停止觀望,開始行動。
『對貸款購買第二套住房的家庭,貸款首付款不得低於50%,貸款利率不得低於基准利率的1.1倍。』
『對購買首套住房且套型建築面積在90平方米以上的家庭,貸款首付款比例不得低於30%。』
『商品住房價格過高、上漲過快、供應緊張的地區,暫停發放購買第三套及以上住房貸款。』
現象房企職員出手購房
在新政出臺逾一月,買賣雙方互在觀望,房價指向尚待清晰之時,如果有一些對購房有著迫切需求的首次置業者表示停止觀望而著手選房,相信不少人都會做出『這人耐不住性子,操之過急』之類的評價。恰巧,記者遇到的這位率先表示停止觀望的購房者孫先生,不但有著南大經濟學碩士的教育背景,同時還正在某大型房地產公司任策劃之職,既是業內人士,又算半個學者。讓我們來聽聽孫先生的理由。
『我相信不僅是我,不久以後,就會有很多像我一樣有迫切需求的購房者停止觀望,進入交易。我個人認為本次新政後的觀望期不會很長,至少在天津市場是這樣。』孫先生解釋說,『我在房地產企業工作,同時我也是一位購房者。經歷了最近三四年樓市變化的購房者都會清楚,從2007年開始,政策每年都會大變臉一次,從放松到嚴控,再到放松,再經歷嚴控,由於調控政策多以抑制需求為主,而不是擴大供應,因而導致每次政策由緊到松後,都會出現大規模報復性上漲,所以經歷過的消費者都會感慨「政策調控一次,房價上漲一次」,其實很多購房者也都清楚,從長期看房價不會跌。』
孫先生進一步說道:『我現在放棄觀望,是認為觀望沒有意義。第一,開發商也在觀望,對於樓盤來說,幾個月的觀望期交易冷清其實是無所謂的事,開發商這兩年可謂收獲頗豐,積累的資金挺幾個月不在話下,沒有原因迫使他們降價。第二,我們是有迫切需求的購房者,對於打算今年10月結婚的人來說,能為了觀望就不買房嗎?況且大家都開始打消了房價會大降的幻想。另一方面,現在觀望期房源還比較充裕,價格上也比較好商量,這難道不是入手的好時機麼?』孫先生最後表示,近幾年的政策大都是抑制需求,而缺少增加供應,缺少將交易還原給市場的手段。這樣的結果大都是觀望後房價非跌反漲,到那時,最具迫切需求的購房者非但購房成本上昇,也難以在供求失衡的市場裡覓得好房。
觀點優先鎖定『強實用房』
天津中原地產三級市場部總監朱慶江在接受記者采訪時特別提到,在剛性需求者選擇適時出手時,由於都是基於生活自住,因而選房時實用性更重要,保值增值性可做弱化考慮。朱慶江表示,實用性即方便居住生活的房產特性,諸如便於上下班、交通出行便利省時、周邊生活配套完善、方便子女就學等,具體到房子本身又包括層高、朝向、戶型設計科學實用及小區綠化方面等。
業內剛性需求者宜出手
『的確有一批像孫先生這樣想法的剛性需求者,也正是他們成為在觀望期中支橕樓市交易的絕對主力。』天津中原地產三級市場部總監朱慶江在接受本報記者采訪時表示,觀望期間成交量的90%都是用於自住,與剛性需求相對應,成交的主力大都是那些適宜自住的『強實用性』房產。
朱慶江評價,從當前房價走勢看,雖然本地樓盤房價的真正降幅微乎其微,但與4月初新政出臺前相比,房價的漲勢已經得到遏制,隨著房源供給的增加,購房者可以有更多的選擇。從長遠看,『不可否認,房地產業是拉動經濟的重要力量,萬一打壓過度再次出現2008年的低迷,這責任誰也承擔不起,政府還要再行救市之舉,所以目前政策上也盡量避免矯枉過正,期待房價大幅下降不現實,房價下降10%至15%是比較合理的。』朱慶江補充說,『所以孫先生的想法很明智,實際上現在房源供應較多,在先行松動的二手房方面已經可以和賣家談價,比4月初總額下降10%以上而交易的有很多,因為賣方供應多想出手,買方既便於優中選優又便於議價。』
記者手記與其『糾結』不如『痛快』
孫先生的觀點在觀望成風的當下別具『新意』,而新意背後是尚難斷定的聰不聰明。這其中,也難以掩蓋一位經過樓市連年變革後的普通購房者對新政選取方法論的質疑,以及對此番新政效果的些許冷漠。政府方面似乎也陷入兩難,既要遏制房價過快增長,打壓投資客,重點解決剛性需求者的住房問題,另一方面又承擔著經濟保增長的重責,生怕調控矯枉過正令樓市一蹶不振。正如朱慶江所言,政策將房價調控到一個合理的范圍便是最佳結果。
記者看到著名財經評論人朱大明的博客中剛剛更新的一篇題為《中國能學莫斯科房價降60%嗎?》的文章,文中提到,莫斯科使房價一年降了60%,所采取的行政手段主要有兩條,一是增加廉租房,二是嚴查壟斷和腐敗。這不禁令人生問,使房價回歸合理,解決中低收入人群住房問題,我們是否也應加速保障房供應?有多位專家曾表示,由於住宅市場缺乏有效供給,致使房地產市場供需矛盾失衡,而其原因所在是部分地方限制土地供給,加之『面粉比面包還貴』的現狀成為房價居高的重要因素。從本次新政實施也可看出,調控重點仍在抑制需求方,而非在天平的另一端增大供應量,這也就可以解釋出之前孫先生為什麼會感覺作為購房者觀望下去沒有意義,並擔心在政策由緊到松之後樓市會再度出現報復性上漲。
其實,房價會不會降?會降多少?剛性需求者何時是最佳出手時機?何時能抄底?這些問題總有人在問,又總是很難說清。但越來越多的購房者已感到,房價已不可能『時光逆旅回到從前』,甚至有人說『既然已經錯過了2008年,就不要再錯過2010年』。也許在從眾觀望中,很多人都忘了自己究竟想要等到什麼,如果是有迫切購房需求的消費者,不妨參考一下孫先生的想法,與其被動地受不可預知的市場左右,不如主動地在最需要的時候優中選優購得一套稱心房。
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