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自4月中旬房產新政出臺,至今已逾一個月,其帶來的『骨牌』效應已逐漸蔓延至司法領域。
北京市通州區是近年來房屋買賣的熱點地區。記者今天從通州區人民法院了解到,目前因房產政策調整造成買方違約的案子已有所增加,該院正抓緊對新政引發的房產買賣糾紛案件進行調研。
有關人士預測,房產新政將會影響到目前約三分之一的貸款買受人,並造成買方違約的比例驟增,將有可能導致新一輪房屋買賣糾紛案件大規模湧現。
新政可能引發三種糾紛
張先生一下子傻眼了。
購房合同簽訂的第七天,國務院公布了《關於堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》(即『新國十條』),暫停發放第三套及以上住房貸款。買房人張先生因無法取得貸款向賣房人周先生要求退房,被拒絕後他無奈將周先生訴至法院,要求全額退還購房定金3萬元。
據悉,該案是『新國十條』出臺後,北京市朝陽區人民法院受理的首例此類案件。
秦兵房地產律師團隊律師徐斌分析說,新政策的出臺可能引發三種類型的糾紛:因政策調整,買房者看到了房價下調的希望,感覺買貴了,想要退房;政策調整造成首付款比例提高,購房人因為湊不夠首付款而要求退房;銀行暫停發放第三套房貸款,導致合同無法繼續履行,或是因為暫停對不能提供一年以上本市納稅證明或社會保險繳納證明的非本市居民發放房貸。
『據悉,目前個貸機構和銀行的房貸拒簽量激增了十幾倍,而因房貸被拒而引發的退房糾紛已開始在京城不斷上演。』徐斌說。
退房案件法院初見端倪
盡管目前因政策調整造成買方違約的案子已有所體現,但尚未達到井噴的狀態。『五一之後,立案庭每天受理此類案件數量不超過10件。』通州區法院民事審判庭法官陳漢東告訴《法制日報》記者。
據統計,自4月18日至5月13日,通州法院關於二手房買賣案件共收案96件,比上月略有增加,但是類型有所變化。
新政出臺前多是出賣人違約,買受人要求繼續履行合同,協助辦理過戶手續;新政出臺後,特別是京政出臺後,通州區房價明顯回落,在3月至4月購買的高價位住房,則呈現出買受人違約的情形。『在我院受理的案件中,此類案件佔到64.58%。原本起訴要求繼續履行合同的買受人,也由於貸款、房價回落等原因紛紛撤訴,或變更訴訟請求,要求解除合同賠償損失。』陳漢東表示。
除了通州法院,記者發現,在北京的其他基層法院,此類糾紛也有所體現。大興區人民法院紅星法庭目前受理了一起此類案件,朝陽區人民法院和崇文區人民法院也分別受理了一起。
『最近我們確實接到了不少這樣的諮詢,但是成案的並不多。』徐斌認為,這樣的糾紛剛剛開始產生,買賣雙方還會在履約不履約方面進行一些談判,然後纔會考慮提起訴訟。
政策性違約法律難題凸顯
由政策調整造成的房屋買賣糾紛,無疑是個新課題。此種違約屬於哪種性質,在法律界還未統一,司法裁判也沒有統一標准。如是否屬於合同法規定的『不可抗力』或是『情勢變更』?買受人能否順利解除合同?是否可以免除買房人的違約責任?一系列的問題都凸顯『政策性違約』的法律難題。
『如果將其認定為市場經濟的正常風險,那麼合同雙方應本著合同約定或是法律規定承擔違約責任;如果認定為不可抗力,雙方將按照公平責任承擔責任。』陳漢東說,政策所帶來的市場房屋價格波動,會給審判銜接帶來問題,如一審時房屋價格下跌,二審階段又上漲,勢必導致當事人的訴求和想法有所變化,給審判帶來一定難度。
『可以肯定的是,由於買房人不能按照雙方簽訂的合同繼續履行,則構成違約,至於違約責任的承擔問題,是此類案件的爭議焦點所在。』大興區法院民一庭法官崔光認為,雙方達成合意後應以最大誠信履行合同。市場價格波動、國家調控手段對市場的影響均系正常的市場現象,如果當事人僅依房屋價格下跌為由違約,則應當承擔完全的違約責任。
在此類案件中,大部分買房人辯稱理由為首付款比例提高,超出自己的購買能力而不能繼續履行合同,崔光認為:『對買房人支付能力的認定則是一個難以查明的事實,如果要求賣房人提供證據證明對方有足夠的支付首付款的能力,在現實中也缺乏可操作性。』
就是否屬於不可抗力問題,崔光表示,在司法實踐中對不可抗力的適用比較嚴格,且近幾年房地產市場一直是社會關注的熱點問題,政府也頻頻出臺政策對房地產市場進行調控,當事人對此應有所預見。因此他個人認為國家對樓市調控政策不屬於不可抗力。(記者王斗斗見習記者李娜)
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