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《國十條》新政出臺一個月,國內住宅市場受到嚴重影響,成交量大幅下降,跌幅超過60%,市場交易呈現膠著僵持,購房者持幣觀望,開發商延遲開盤。然而,同期宅地市場則依然欣欣向榮,發展商拿地熱情依舊。在新政滿月之時,住宅和土地市場呈現出了截然不同的態勢。
據中原集團研究中心對國內主要的十二個城市住宅用地出讓情況監測顯示,在新政前後住宅用地出讓數量、出讓流標率以及出讓溢價率等方面並未發生明顯變化。其中最近四周,住宅用地周平均出讓面積約153公頃,流標率24%,溢價率37%,相比2010年1-3月的宅地交易情況(周平均出讓面積214公頃,流標率13%,溢價率56%)而言,雖然呈現下降態勢,但是幅度並不明顯。
中原集團研究中心總監陶琦表示,盡管土地市場整體情況未發生明顯調整,但近期市場已呈現微妙變化,這些特征體現在:熱點地塊仍然受到大型實力發展商的親睞,其中資金雄厚的國企、央企及上市公司出手闊綽,比如保利、富力、綠地、陸家嘴、北建、金融街等均榜上有名;而中小發展商對於中小地塊的出價較為謹慎,底價及略高於底價成交的居多。雖然,從目前上海、廣州等地公布的預公告地塊情況來看,未來土地批出量將大幅增加,但熱點區域的熱點地塊仍較為稀缺。另外,由於北京、上海等地改變了原本價高者得的土地出讓規則,加之大量土地供應也另中小發展商拿地機會增加。預計未來整體地價水平將有所下降,這也將有助於中央政府實現房價調控目標。
陶琦認為,目前處於新政強力調控之下,發展商無論是通過銀行信貸還是資本市場來融資,難度都較大;加之目前銷售受阻,資金回籠速度減緩;且土地出讓管理更趨嚴格規范,出讓金繳付時限收緊,預計短期內,部分發展商資金壓力將顯著增加。但由於2009年住宅銷售火爆,大多數發展商持有充沛的資金,足以應付當前的局面。同時,新政強調增加有效供應,也令發展商對中遠期市場抱有較高期望,轉而增加土地儲備。
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