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新政出臺後,很多樓盤售樓處出現了看多買少的景象。
『新國十條』出臺一個多月,效力顯現得越發明顯:天津樓市中新建商品住宅的成交量連周下挫,購房者的觀望情緒一天比一天濃厚;開發商已經感受到陣陣寒意,為研究市場走勢、制定對策而高管會議不斷,但卻仍在堅守高價。供需雙方的博弈中,天津本地細則何時出臺成為焦點。天津新浪樂居的一項調查顯示,有63.9%的被調查者表示:『先觀望,等天津細則出臺後再決定』。業內專家預測,三、四季度將會成為樓市的『冰封期』。
一個月成交大幅萎縮
據中國指數研究院天津分院及天津中原的統計數據顯示,新政出臺當周(4月12日至18日),天津樓市共成交商品住宅2682套,成交面積28.27萬平方米,環比上漲34.63%;成交均價9630元/平方米,環比下降0.36%。
而在4月17日『新國十條』出臺之後的4月19日至25日這一周,市場成交量開始出現變化。本周,全市共成交商品住宅2547套,成交面積26.68萬平方米,環比下降5.62%;成交均價9141元/平方米,環比下降5.08%。
第二周(4月26日至5月3日),盡管有『五一』小長假,可成交量依然大幅下滑三成:全市共成交商品住宅1681套,成交面積為17.71萬平方米,環比下降33.62%;成交均價為9088元/平方米,環比下降0.57%。新政效果已經開始顯現,部分開發商開盤前提前試水,采取提前登記的方式觀察市場需求,購房者的觀望情緒進一步加重。
第三周(5月4日至9日),成交量將繼續下跌三成多:全市共成交商品住宅1106套,成交面積11.61萬平方米,環比下降34.44%;成交均價為8894元/平方米,環比下降2.14%。
第四周(5月10日至16日),全市共成交商品住宅1646套,成交面積18.12萬平方米,環比上漲56.05%;成交均價為7375元/平方米,環比下降17.09%。成交量大幅回昇及成交均價大幅下降的主要原因,在於遠郊區縣推盤量大,成交量猛增,漲幅已超過200%。而環城四區和市內六區的成交量,卻依然在持續下滑,環比分別下降32.93%、9.19%。這表明,整體成交量的萎縮趨勢仍然存在。
開發商仍在堅守高價
市場中的觀望情緒已經越來越濃厚。某知名開發商的董事長透露,新政出臺後的第一周,甚至出現了旗下4個在售項目兩天無一成交的情況。個別樓盤甚至還出現了少量的退訂現象。
不過,成交量的大幅萎縮卻並未傳導到價格上,大多數本市的在售樓盤仍維持在原有高價位。記者以天津市市內六區、環城四區、濱海新區及遠郊縣的60個在售樓盤為樣本,比較其年初與現在的銷售價格,基本上所有樓盤均有所上漲。其中,市內六區在售樓盤每平方米均價上漲了1000元至3000元,新四區每平方米上漲了500元至1000元,濱海新區每平方米上漲了800元至1500元,遠郊縣也有小幅上漲。
與此相對應,各樓盤的優惠折扣方面卻少之又少。大多數是全款優惠3%至5%,貸款優惠0.2%至2%,個別項目達到全款優惠7%、貸款優惠5%。這說明,目前天津樓價並沒有實質性下降。
天津富力城房地產開發有限公司董事長謝強認為,現在的市場環境和2008年時完全不同,去年市場銷售前所未有的火爆,各大開發商手中都積累了大量資金,即使今年市場情況出現轉變,仍有充足的糧草應對。因此,短期內不會出現房價的大幅下降。
招商地產董事總經理林少斌日前接受媒體采訪時表示,現在市場上依然處於供不應求的狀態,而且開發商資金壓力都不大,市場很難出現深幅度調整。但他認為新政策還是會對市場造成衝擊。
天津細則仍值得關注
近一個月,北京、深圳、海南、浙江、西安等地陸續出臺新政細則。其中,北京出臺的細則最為嚴厲:明確規定,同一家庭只能夠在北京新購買一套商品房,不分本地和外地。青島、深圳等地的實施細則中,均表示,暫停發放購買第三套及以上住房貸款。此外,廣州市國土房管局新聞發言人黃文波表示,廣州細則近期將出臺。
而天津的調控細則究竟如何?其受到越來越廣泛的關注。天津新浪樂居的一項調查顯示,有63.9%的被調查者表示:『先觀望,等天津細則出臺後再決定』。很多開發商也表示,下階段的經營策略,將在天津的具體細則出臺後纔能確定。
多數業內專家認為,天津的調控細則力度不會太大,畢竟天津樓市目前處於一個發展期,泡沫現象並不嚴重,但天津房價應該會有不同程度的下滑。
天津市國土資源和房屋管理局房地產市場管理處處長唐連蒙表示,目前,房地局正在嚴格按照住建部的規定對市場進行檢查,嚴禁未取得預售許可的商品住房項目收取定金;責成未開盤項目限期公開銷售;要求取得預售許可樓盤10日內一次性公開全部准售房源及每套房屋價格。
記者又諮詢了本市多家銀行,得到的信息是:在有關部門制定具體的認定標准之前,二套房仍然只能看『貸』,就是以央行征信系統上是否為有過貸款買房記錄,來判定現在的貸款申請是否為第二套房。有業內人士表示,即使將來按名下房產計算,在具體執行上也存在相當大的難度,因為央行征信系統尚未與各地房管部門、公安戶籍管理部門聯網。
下半年樓市將生劇變
不過,有證據表明,突如其來的『地產新政』,讓購房者的焦慮正一點點轉移到地產商身上。
對於本是傳統銷售旺季的5月,很多開發商都表示出謹慎的態度,在定價方面相對保守,並未按照之前的步伐上漲。開會研討新政影響,已經成為近期各開發企業老總們的主要任務。更有一些遠郊樓盤項目負責人對下階段的銷售情況非常擔懮,正在思考詳細對策。
世聯地產董事長陳勁松略帶調侃地形容說:『現在開發商面臨的問題,第一不給你貸款,第二土地不開發要收回,第三交易量大幅萎縮。所以開發商現在都是「焦郁碌」:焦慮、懮郁、忙碌。』
資金,將是開發商們面臨的最大挑戰。盡管去年大家都賺了個盆滿缽滿,但財務報表中的一個指標卻已經給出了現金流吃緊的預警——據Wind資訊統計顯示,按證監會行業劃分,截至4月21日,24家已披露2010年一季報的A股上市房企中有20家『經營性現金流』(經營活動產生的現金流量淨值)均為負值,佔比達83.3%,而去年同期這24家房企中僅11家現金流為負值。
在世聯地產董事長陳勁松看來,地產商是一定會缺錢的,因為國內的資金已經被堵死了。事實上,在新政出臺前後,碧桂園、恆大地產、佳兆業、恆盛地產、雅居樂等多家地產企業先後宣布發行海外債券,金額總計約20億美元。
對於天津市場,多數專家認為,三、四季度將會是『冰封期』。合富輝煌天津公司研究發展中心市場總監任炯表示,隨著新政的衝擊,開發商也紛紛對未來市場預期調低,從目前新盤推盤率就可以看出,推盤率已有所松動。21世紀不動產市場部經理朱春峰認為,天津市場將在7月份迎來大考,如果能邁過這個檻,可能會有後續的一些反彈,反之則可能在長時間內一蹶不振。
聲音
遏制房價需增供給著名經濟學家厲以寧
資產價格變動通常出現在經濟復蘇之初,這時實體經濟投資方向不明朗,大量資本進行資產炒作,導致了資產價格上漲。寬松的貨幣政策下,大量的資金流入房地產領域,導致房價的飆昇。當前,限制資金流入房地產領域,抑制投機性的炒房需求,有效地遏制了房價上漲,但沒有解決問題。
要增加房產供給,特別是針對中低收入群體的供給,纔能真正解決房價問題。厲以寧說,政府應該針對高收入、中收入、低收入家庭制定不同的政策:低收入由政府提供廉租房,這是政府的責任。中等收入要建立平價房,房價稍高於廉租房,但低於市場價。高收入則交給市場。如果房地產不增加供給,只是限制投機性需求,鋼材、水泥等上游產業就會出問題,影響中國經濟增速。
四指標大超正常值SOHO中國董事長潘石屹
2009年5月份以來住房價格暴漲,市場上反映出的許多指標大大超過了正常值范圍。
首先是地價與房價。從價格看,地價和房價沒有關系了,甚至地價(樓面價)超過周邊房價,出現了『面粉價格比面包還要貴』的怪現象。其次是租金回報率(或租售比)。一線城市的住房因價格太高,使租金回報率這個衡量房地產市場的最重要指標遠遠超出了正常的范圍。第三是其它行業大量資金湧入房地產行業。資金過度集中到房地產,經濟不能平衡發展。就如同身體患了癌癥一樣,某一些器官細胞瘋狂地增長,拼命吸收身體其它部分的營養,使機體失衡。第四是二手房價格也隨著一手房價格和地價飛漲。二手房上漲最快的恰恰是沒有人入住過的空房子,出租出去有人住過的房子,因有一些舊損,價格比不過沒有人住的空房子。
抑制投機很重要國務院發展研究中心金融研究所副所長巴曙松
本次樓市調控跟以前幾次房地產調控相比,針對性和預見性方面有比較大的提高。目標很明確——促供給,抑投資、投機需求,監管市場秩序。
首先是供給量在加大,2010年國土資源部新增土地供應面積為18萬公頃,這個數字是2009年的135%,是前幾年平均增長速度的3.3倍。在這個新增的部分裡,要求70%土地用在廉租房、限價房、租賃房、棚戶區改造這些中小戶型保障房上,針對性明顯;在抑制投資、投機需求方面,無論是貸款利率還是二套房首付的提高,還是針對第三套住房的政策,都是歷史上最嚴的,這樣對抑制投機很有用處。嚴厲的調控政策帶來的行業洗牌,對房地產業的健康發展有益。