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中央和北京近期接連推行的一系列房地產調控新政抑制房價過度上漲,然而,房地產市場的巨大利益驅動使許多存有僥幸心理的炒房人鋌而走險,各種政策博弈性怪招頻現。西城法院昨日發布調研,揭露了4種購房人『規避』新政的怪招,也鄭重警示其中的巨大風險。
怪招1假離婚
因新政策以家庭為單位設置購房限制條件,有夫妻通過假離婚『一家』分『兩家』購房,此後再復婚,實現『兩家』合『一家』,規避政策規定。
法院認為,根據婚姻法相關法律規定,夫或妻一方的婚前財產原則上視為夫妻個人財產,離婚時另一方無權主張分割。假離婚會形成法律意義上夫妻財產明確分割的事實,會使房屋未登記在己方名下的夫妻一方存在較大法律風險,將來一旦產生糾紛,合法權益很難得到保護。
怪招2提供虛假證明材料
目前,我國銀行系統、民政系統等個人信息系統並未實現全部聯網,購房人利用這一漏洞有可能向銀行提供虛假收入證明、虛假婚姻登記證明等材料騙取銀行貸款購房。同時,騙貸的行為也增大了銀行的信貸風險。
法院認為,現行合同法、刑法等均對提供虛假證明材料的行為有明確規定,欺詐騙貸不僅會導致貸款合同無效,還可能使騙貸人面臨刑事處罰的危險。
怪招3借用他人名義購房
有的購房人與名下無房親戚、朋友私下協商,利用無房人的身份購買房產,享受首套房首付、利率等政策優惠後,待房價上漲後再售出分享利益。
法院表示,根據現有物權法等法律規定,不動產權屬以登記為准,當事人私下協商約定的產權歸屬不具備對外公示的法律效力,實際出資人面臨房屋產權流失的巨大風險,私下約定也無法保護名義購房人的合法權益。
怪招4政策理解分歧
合同簽訂後,國家政策陸續出臺,買房人認為新政策規定的條件使其無法獲得貸款並以此為由要求解除合同,賣房人卻認為政策變化不應作為買房人解除合同的理由,雙方往往分歧較大。由此產生的糾紛也已經訴至法院。
法院認為,解決這一問題的關鍵是正確運用合同法相關規定和舉證責任分配。在審理中考慮以下幾個問題:政策變化是否認定為在訂立合同時無法預見的、非不可抗力造成的不屬於商業風險的重大變化;政策原因無法獲得貸款是否認定為繼續履行合同對於一方當事人明顯不公平或者不能實現合同目的;為防止情事變更規則被濫用,應由主張適用該規則的當事人承擔事實條件的舉證責任,否則,其無權主張變更或解除合同。(通訊員楊成龍記者孫瑩)
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