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隨著房地產業調控的逐步深入,商業銀行房貸的壓力越來越受到關注。綜合來看,多家商業銀行對房價下跌容忍度在30%-40%之間。
房貸壓力測試不僅考慮到『斷供潮』因素,還包括房地產企業開發貸款。將『對公』與『對私』這兩大類貸款的違約率測算置於系統性壓力之下,因此目前的結果其實反襯出房貸絕對是銀行的一塊優質資產。
盈利性似乎是銀行追逐房貸的主要原因。但盈利性不足以獨自成為推高房貸的動力。收益成正比的風險機制在某種程度上對金融體系的健全和規范也有一定的正向激勵作用。從此意義而言,銀行推高樓市需求的直接動機,與正向的約束機制不能得到完全發揮有一定關系。
約束機制的存在一般是以下面的三個基本假設作為前提的:(1)行為主體以追求自身利益最大化為行為目標;(2)經濟、金融活動中的資源是稀缺性的;(3)經濟、金融的運行是處於競爭狀態的。
中國上述機制發揮作用的條件並不充分。就第一個前提而言,由於住房行業本身具有一定的社會效應,兼有商品屬性和公共物品的性質,如果完全由私人出於謀求個人利益的動機來提供的話,其有效提供必然失敗,而保障類住房在一定程度上需要政策性金融來解決。所以,房地產金融機構注定要承擔一部分社會職能,並不能完全追求自身利益的最大化,內在驅動力略顯不足。就第二個前提而言,民眾住房的問題還遠遠沒有解決,由於中低收入者在社會中所佔的比重較大,決定了中低檔商品房和廉租房仍然是稀缺資源,大量福利住房充斥市場,許多人不必接受低價位住房資源稀缺的約束,而花費更多的成本用於房屋和土地的尋租行為,使得整個房地產行業的運行效率十分低下。就第三個前提而言,由於完全的市場機制還沒有建立,行政乾預色彩比較濃厚,行政決策和政府買單的情況十分普遍,房地產金融機構在一定程度上承擔了本應當由政府行使的職能,因而大部分金融機構所接受的都不是市場規則的硬性約束,而是一種軟約束。
在上述環境下,房價取而代之成為引導房地產資金流動的一個核心機制。在經濟形勢好轉的情況下,房地產資產價格逐漸上昇,開始吸引更多的資金供給流入到系統中,資金供應增加,引致房地產價格持續上漲,此時生產性、消費性、投資性的資金需求都將大大增加,同時房地產價格的看漲預期又使更多的資金流入到系統中,系統中資金流量越來越大。而一旦出現外部的經濟擾動引起房地產資產價格回落,又將出現房地產資產價格的急劇縮水。從我國銀行信貸十幾年來的發展軌跡看,與房地產市場波動相映襯,銀行貸款的增長幅度也呈現出時而擴張、時而緊縮的勢頭,這與房地產價格波動出現一致性。
上述實際上在我國的房地產金融活動中已經大量存在,因而,就房地產融資的矯正而言,培植有效合理的約束機制就成為一種必然選擇。在房地產金融中,必須建立健全的機制,如適當的監管體系,引入競爭機制,減少政府管制,約束金融活動的投機性,淨化房地產金融活動的經濟環境,規范房地產金融活動的行為。(史晨昱學者)
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