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『目前,總行最多就是指導意見,分行會根據地區差異性進行細化落實,當然還得征求總行的同意。』在房地產市場持續低迷、成交量急劇萎縮的情況下,央行連續降息不得不說是緩解銀行利益與市場需求之間矛盾的緊急措施。
下調住房貸款利息、降息,短短7天央行又打出了一套組合拳。
22日,房貸新政大幅度放松了購房貸款的瓶頸; 30日,各檔次存貸款基准利率突然下調。這遠遠超乎了市場的預料。
『其實降息可以在一定程度上刺激銀行加大個人住房貸款利率的優惠度,這無疑更有利於房貸新政的執行。這招其實也是對銀行松綁。』一銀行業人士這樣說。
其實進入四季度,各家商業銀行的當務之急是確保順利完成今年全年的財務計劃,而這將受到國際國內多重因素的考驗。而這次降息為銀行部署冬季攻略送了一份『定心丸』。
存量貸款拖延 銀行細則出臺距離央行要求的『10月27日前金融機構完成實施細則擬定工作』的時限已經過去了4天,然而除了農行在其官方網站上率先發布了實施細則外,包括其他三家國有銀行在內的各家銀行紛紛表示,細則仍然在制定中或等待上一級銀行操作指引的出臺,個別銀行表示『最快也要下周纔能亮相』。
最先發布實施細則的農行,過程也是一波三折。10月28日,農行率先在總行網站『信息快遞』上貼出了房貸新政實施細則,但當天下午,該公告即被緊急撤下。一天後,重新露面的實施細則與此前被撤下的細則完全一致。對此,農行方面未做出任何表態,但有知情人士稱,這與銀監會24日發布的一份內部通知有關,在這份通知中明確要求,各商業銀行辦理個人住房貸款除首次利用貸款購買自住房外,其餘情況必須繼續嚴格執行央行等相關部門的規定。尤其是,各商業銀行應對借款人首次利用貸款購買自住房做好盡職調查,根據有效證明加以甄別,並按照風險可控原則,合理確定貸款首付比例。而農行最新發布的細則松動幅度較大,銀監會此前可能並不認可。此消息人士稱,農行與銀監會此後經過溝通和協商纔達成一致。
房貸細則如此難產,究其原因主要是『存量貸款』問題難以解決。一方面,銀行如果對新貸款客戶和存量貸款客戶同時下調了貸款利率,將會帶來巨大的收入損失;而另一方面,如果放棄存量客戶的利率調整,那麼對已有借款者顯然有失公平,而且原有貸款客戶可以通過轉按揭的方式轉到別的銀行貸款,享受更多下浮的利率。長城證券研究員吳小玲認為,在利益權衡之下,為了避免客戶的流失,銀行還是有必要適當調整存量貸款的利率,而只要有一家銀行進行調整,其他銀行勢必會跟進。有業內人士稱,這也是農行此次率先行動的一大原因,是『先下手為強』的一種策略和做法。
銀行利益小勝雖然沒有調整個人住房公積金貸款利率,但就房地產市場而言,發生在10月30日的這次調息還是指向有所不同的。通過比較最近三次利率調整可以發現,發生在9月16日的第一次減息並沒有調整存款利率,僅僅下調了貸款基准利率;10月9日的第二次減息同時調整了存貸款基准利率,中長期存貸款基准利率下調幅度均為27個基點;10月30日的最近一次減息也同時調整了存貸款基准利率,但不一樣的是本次貸款基准利率還是下調了27個基點,而三年期和五年期的定期存款利率則分別下調了36個基點和45個基點。
與前幾天出臺的房貸新政相匹配,由於首次購買普通自住房貸款利率可以享受貸款基准利率最多7折的優惠,此舉減少了銀行的息差收入,銀行在執行這一政策時候或多或少會有所顧慮,現在存貸款基准利率的非對稱性下調相當於擴大了銀行的息差,可以一定程度上刺激銀行加大個人住房貸款利率的優惠幅度,此舉被認為將更利於房貸新政的執行。
事實上,按照央行給出的房貸新政的解釋,尤其是關於優惠利率最高可下浮30%的條款和存量貸款之間的矛盾,央行的答復是『金融機構應按原貸款合同約定條款,在綜合評估風險的基礎上,自主確定已發放商業性個人住房貸款尚未償還部分的利率水平』。此舉表明,雖然新政的出臺具有一定的指導性,但調整的主動權在銀行一方,而非強制性規定。當傷及銀行自身利益時,選擇主動下浮並非易事。聯合證券分析師魚晉華認為,此次央行緊急出臺不對稱降息政策,正是利用擴大息差的方式加快推進房貸新政的執行。在房地產市場持續低迷、成交量急劇萎縮的情況下,央行連續降息不得不說是緩解銀行利益與市場需求之間矛盾的緊急措施。
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