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日前,記者在陝西天信房地產開發有限公司終於見到了約見多次的高總經理。『以前你們記者約我時,我不是在忙工地就是在忙銷售,現在終於有時間閑下來聊天了。』他自嘲般地笑道,有上等的武夷岩茶,可以細細品嘗一下了。
自從國家關於房產新政和西安『十六條』公布後,連日來,這位著名的房地產開發公司老總已經明顯感受到政策給他賣房帶來的影響。
房地產成交量影響明顯
市民以觀望為主
『上個月我的樓盤一口氣賣了64套,整天忙得團團轉。而昨天我打電話問銷售部主任上星期的情況,結果得知為「零」成交量,他為此還愁得生病了。現在樓市就好比股市的「漲停」,真讓人一時無法接受。』高總坦言,房產新政確實對公司影響很大。
據高總介紹,如今在西安100戶買家中間,大概有40-45%是的確沒有房子的,20%是由小到大、由一到二的改善性買房,投資性買房的大約不超過30%,純粹是短期炒房的只有5%。
由於新政規定二套房要交50%的首付款,利率也提高了,那些可買可不買的人就開始猶豫了。這位從事多年房產開發的老總說:『最近有14戶人想在我的樓盤購買第二套房,當初答應他們25%到30%的首付,現在對他們說要增加到50%後,有6戶直接就不買了,剩下的人表示再考慮,你說,新政對我們影響大不大。同時,有關方面關於房產調控政策可能還會出臺,這給市民的感覺就是房價市場很不穩定,還有很大的降價空間,因此真正想買第一套房的老百姓也產生了觀望情緒。』
隨後,記者又查看了『雅居樂』、『逸翠園』等樓盤,發現看樓的人寥寥無幾,原本火爆的場景已不再現,許多售樓小姐閑得無事竟在電腦前玩起游戲。
在西大街房地產二手房交易中心,看房的人同樣不多。
有相當一部分人堅定地認為西安的房價必定會降。『現在房價肯定是最高價位了,現在買還是不買,我還是等等看吧。』家住高新區的38歲的白領王先生一邊盯著滾動的電子屏幕一邊對記者說:『你看,二手房賣的也不便宜,過段時間看看會不會有房東降價出手的。』
西安房產虛漲空間不大
降價可能性較小
在國家房地產調控下,西安的房價到底會不會降?
經過幾天的走訪,記者發現,2010年紮堆上市的新盤中,價位與在售的樓盤項目基本持平,有的甚至還在互相攀高。城東及滻灞等項目均價已接近5000元,北城項目保持在每平方米5500元,城南項目已經接近6000元,高新區和曲江新區的樓盤已經超過6000元,不少高端住宅更是觸摸到萬元的天花板。
『我現在這個樓盤是尾盤,就剩200多套了,各項開支基本收回來,所以不會采取拋售政策。原本想搞一個月的促銷活動,現在都停掉了,因為我們覺得眼下搞大型促銷會起反作用,給人感覺好像是開發商心虛了,好比在大排檔裡賣東西,東西越降價越沒人問,消費者在某種程度上會覺得是不是東西本身有問題。所以現在買房人觀望我也按兵不動,相互對橕著,我感到僵持一段時間後,真正想買房的人還會找我們的。』高總十分自信地說。
『現在政策在加強,市場觀望是肯定的,我們也在看市場,價格暫時沒變動。』某地產公司營銷總監張女士對記者說。
據了解,目前,西安絕大多數房地產開發商都還沒有降價銷售的計劃。
『西安不像北京、上海那些地方,房價虛漲空間並不大。除非地段很好的道路旁的單棟樓盤,容積率高,地理位置優越,這樣的房子我們叫「絕版」,不愁賣不掉。』為讓記者相信西安房地產泡沫並不大,高總經理邊說邊詳細算了筆賬。『西安300萬一畝地的樓盤,一般每平方米成本要4000多元,這中間,地面造價1000元,基建1800元,配套設施100元,城市配套費是固定的280元,其他費用比如電梯等200元,此外還有11%稅收,若均價賣5000元,那麼稅收就是550元,這些加起來基本成本就是4000多元,最後還有綠化、道路、照明等公共設施以及宣傳推廣費用,這樣,開發商真正到手的利潤並不是很多。』
房地產開發商認為他們的利潤不高,但老百姓普遍認為利潤很高,房價高與利潤高有很大關系。
買房者大多屬剛性需求
過快上漲必然遏制
西安作為帶動西北實現跨越發展的龍頭城市、『關中—天水』經濟區的核心城市和未來的國際化大都市,當前正處在千載難逢的戰略發展機遇期,未來10年、20年西安的經濟總量、人口規模、建成區面積都將飛躍發展。在多種利好的大背景下,西安的土地供給和房產的需求量都會大大增加。
省社會科學院經濟研究所的冉淑青認為,西安目前的購房群體中,有相當一部分屬於剛性需求。盡管『無證異地購房』停貸、貸款比例限制等系列房貸新政不會對攜現金入市的購房者造成太大的影響,但是陝西『公開房源、明碼標價』政策,卻是打擊西安地產企業嚴重的捂盤惜售現象的重磅之舉,未來西安房價雖然不會出現大幅度下跌,但上漲過快現象一定會得到有效遏制。
冉淑青表示,目前政府應繼續加大廉租住房和經適房的土地供給,並控制建築成本和開發企業的利潤空間,讓有相當比重的購房者退出商品房市場。同時,規范二手房市場也迫在眉睫,西安要及時清理政策性障礙問題、簡化辦理手續等。
陝西教育學院長期從事房地產研究的李妮也認為,一線城市如北京、上海等地的投資性購房佔到60%,而二線城市西安投資性購房比例並不大。因此,房產新政對西安帶來的直接後果可能是短期內房屋成交量明顯下降,但對房價的影響要小一些。
李妮認為,目前在房產新政實施過程中政府應特別注重加強房地產市場監管,將各項政策落地落實。針對明碼標價、公開房源,開發商可能采取的應對措施很多,如制定價格折扣、采用空頭人名佔據房源等。政府部門在落實新政時應當具體確定『誰來監督』、『如何監管』等責任,從而真正讓老百姓在房產新政中得到實惠。
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