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中國社會科學院今日發布的《中國房地產藍皮書(2010)》指出,中國房地產市場秩序仍較為混亂,房地產調控手段不能切中要害,調控方式仍需創新。
藍皮書認為,在房地產市場供求偏緊、普通居民購房困難的情況下,房地產市場捂盤惜售、土地閑置、炒地等現象依然存在。土地閑置、炒地皮,導致政府每年投放大量的土地而市場上房屋的供應量卻沒有顯著增加,空置房與炒房現象造成市場供應緊張,房價扶搖直上,擾亂了市場秩序,累積了金融風險,破壞了市場的穩定健康發展。
據了解,2009年下半年隨著房價不斷上漲,市場上購房需求已經不僅僅是滿足自住需求的問題。事實上,在高房價下,部分真實需求已經被逐漸擠出市場,而為規避通貨膨脹的投資需求以及為獲得炒房利潤的投機性需求逐漸增多。對投機者而言,房地產市場已成為一種暴富的手段和一些人攫取財富的捷徑,特別是在全國幾大熱點城市以及海南等熱點地區,房地產更成為富有人士投資的天堂。投資與投機需求增多造成市場供求緊張,推動房價不斷上漲,相當部分自住需求被擠出市場,由此導致的民生問題備受各界關注。
藍皮書認為,我國房地產調控政策伴隨房地產市場的發展經歷了幾個年頭,對房地產市場健康穩定發展起到了非常重要的作用。但是,房地產調控方式仍不盡成熟,一些政策不但不能起到應有作用,還會造成相反的效果,比如房地產交易環節的稅收本來是為了增加成本抑制投機,但由於賣方將其轉嫁到房價上,因而成為抬高房價的一大因素。而2009年之所以房價、地價大幅上漲,可以說與房地產調控措施未及時到位、房地產調控手段不能切中要害有很大關系。因此,調控方式和手段亟待創新。
建議房產稅費改革重點由交易轉持有環節
中國社科院城市發展與管理研究所土地與房地產研究室主任李景國今日表示,建議改革房地產稅費管理機制,稅費管理的重點由交易環節轉向持有環節。
他指出,要加強房地產持有調節稅政策出臺,因為持有環節的監管更有利於對壟斷和投機行為的制度性遏制。
藍皮書建議,對開發企業超出規劃周期的未受房產征收防地資源閑置持有調節稅,對開發企業以外的房產持有按照面積或套數征收統一的房地產資產持有稅。
此外,藍皮書還建議,對土地出讓初期及招拍掛的協議形式,對土地開發進程進行嚴格的規定,淘汰不符合要求的標書和中小企業。並要求部分土地企業在交土地出讓金的同時,交出相當數量的開發進程保證金。
同時合理控制房地產的信貸結構,在房地產的開發領域,以開發企業銷售施工率和竣工施工率作為囤房囤地的標准。對低銷售施工率和低竣工施工率的明顯囤地囤房的開發企業應堅決限增信貸供給,在銷售領域應嚴格限制二套以上的投資、投機性購房信貸。
藍皮書並建議,加大政策性住房的供給,對廉租房建立定期的人群識別制度,對經濟適用房與限價房等政策住房應確立其共有產權性質。同時加強國家房地產統計與預警制度的建設,以抑制市場的大起大落。
李景國表示,2010年在增加供給的同時,區別首次住房和非首次住房,實施差異化的信貸稅收等政策。這個政策實際上在最近出臺的政策當中也充分體現出來。促穩定是房地產市場長期的戰略性任務,2010年尤為重要;同時明確落實各級地方責任制,也開始實施。
李景國指出,2010年房地產信貸和資金市場投資競爭下,房地產企業資金來源結構將發生變化。企業自有資金成為重要支橕。購地門檻抬高,使中小企業拿地增大,土地越來越集中於資金充裕的企業。
他預計,如果2010年房價盤整,增幅降低,在一些熱點城市甚至下挫,如果房地產市場刺激盤整波動,一些企業,特別是一些中小企業因為資金量緊張將出現困難。
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