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『安其居,樂其業。』這句話道出了住房對百姓生活的重要性。在解決住房市場供求矛盾時,政府扮演什麼角色?政策產生何種導向?法律究竟如何作為?本報駐外記者的報道或許能就上述問題提供一些參考。
美國——政府推動『住房夢』
本報駐美國記者管克江
正如發明『美國夢』一詞的歷史學家詹姆斯·亞當斯所說:『美國夢不僅僅意味著物質產品的堆積。住房應當成為一個家和一個生活的所在地……』
國際金融危機對美國住房市場造成了嚴重衝擊。反思危機的產生時,很多專家認為美國人對自有住房的向往是不容忽視的因素之一。金融機構利用這一需求發放次級貸款,並設計了復雜的金融衍生品,最終導致泡沫不斷膨脹。而這種需求的產生既有文化因素,也有政府推動。
大多數美國人把擁有一套自有住房看做實現美國夢的前提。皮尤中心的調查顯示,去年2月在經濟形勢仍然非常嚴峻的時候,90%的美國人仍將住房視為生活慰藉的來源。這一現象正如發明『美國夢』一詞的歷史學家詹姆斯·亞當斯所說:『美國夢不僅僅意味著物質產品的堆積。住房應當成為一個家和一個生活的所在地……』
目前,除了次級房貸者無力償還債務外,很多優良貸款者也因為房屋實際價值跌穿貸款總額而選擇止贖。2008年一年,美國共有100多萬家庭失去了住房。但失去住房後的人們,並沒有直接轉為租房,而是借住親戚或朋友家,說明經濟危機的負面影響還在持續。美國當前的租房空置率為10.7%,同比增加了0.6個百分點,高於上世紀90年代8%的平均值。
然而,在20世紀初以前,美國人與現在的價值觀不同,寧可租房也不舉債買房。當時,市場上的住房貸款發放要求非常苛刻,一般需要買房者首付50%,並以較高利息在短期內(5年)付清。1932年,胡佛總統主持通過了《聯邦住房貸款銀行法》,繼任的羅斯福總統則成立了房產主貸款公司,為失去住房的房主提供低息貸款。1934年成立的聯邦住房管理局,負責審定房屋建築標准,並推出25至30年期的低息貸款。1938年,美國聯邦國民抵押貸款協會(房利美)成立,向購房者提供抵押貸款支持。美國賓夕法尼亞大學歷史和社會學教授托馬斯·蘇格魯在《華爾街日報》撰文指出,從1929年爆發的經濟大蕭條起,『山姆大叔』成為了美國住房市場的真正推手。
1944年,美政府為從戰場返鄉的老兵提供了慷慨的房貸補貼,促進了自有住房率的快速提昇。1950年,美國人的自有住房率從10年前的不到50%增長到了55%。聯邦政府的介入也為住房建設和房地產提供了大量資金,使其成為經濟重要部門。20世紀50年代末,美國統計局開始將新屋開工數作為考察經濟的首要指標。20世紀六七十年代,美國住房和城市發展部將房屋擁有權項目還擴展到少數民族群體。1976年的《社區再投資法》允許向落後的社區提供貸款,這也讓很多高風險人群擁有了貸款購買自有住房的機會。如今,美國人的自有住房率約為67.2%。
最近幾任美國總統也均將讓民眾擁有住房作為施政要點之一。克林頓總統在1995年宣布『全國房屋所有權日』時,把自有住房同公民責任聯系起來。他呼吁鞏固美國的家庭價值觀、鼓勵雙親家庭和讓人們呆在家裡。布什總統也承諾要建設一個『住房擁有者社會』,宣稱將有比以往任何時候都多的美國人有能力打開房門,歡迎客人。
奧巴馬政府去年3月公布了名為『讓住房負擔得起』的住房救援計劃。該計劃主要有三項措施,一是通過降低房貸月供、允許再融資,使400萬至500萬戶陷入困境的房主緩解房貸壓力;二是設立750億美元的房主穩定基金,幫助約300萬至4000萬戶房貸嚴重違約者保住即將失去的住房;三是美國財政則將房利美和房地美的融資額度增加一倍,每家2000億美元。據估計整套住房救援計劃最高耗資可達2750億美元。
有投資分析公司指出,美國目前共有1.306億套住房,其中7500萬套為自有住房,3670萬套為出租房,另外1890萬套閑置。美國政府面臨的難題是,只有創造更多就業崗位,纔能消化大量閑置住房。而如果住房存量太多,新房開工勢必受到影響,從而拖累擴大就業。
德國——法典保護租房者
本報駐德國記者劉華新
由於租房比例很大,德國的《民法典》等多項法律對房租價格進行了強有力的管理和約束,特別側重對房客利益予以保護,規定房東不得隨意提高房租。
2009年夏天,德國交通部和相關房地產協會共同資助的一項研究結果表明,在重要工業國家中,德國房地產市場穩定,價格波動率處於『末位』。該研究報告稱,自1991年以來的18年中,德國購房價格僅上昇了9%至18%,新房房租僅漲12.7%,舊房房租上漲近44%。這些基本上在通脹水平之內。德國是如何對房地產市場進行有效管理的?近日,記者就此采訪了柏林自由大學國際城市研究學院院長格哈德·布勞恩教授。
布勞恩說,在德國,農村人因自己有地,自有房率較高。此外,中小企業主擁有住房者也較多。但是大城市不一樣,例如首都柏林,基本上是一個租房城市。造成這一現象的主要原因是年輕人多、共同生活但不結婚的人多以及人口流動性強。這些不穩定性導致人們對生活的設計並不長遠。而且總體上看,租房也比買房更加便宜合算。
布勞恩特別指出:『受教育程度與工作和住房狀況三者間關系密切。』他說,以前,受過高等教育的人找長期性工作容易。但近些年,由於金融危機和經濟危機,越來越多的公司進行『項目性招聘』,即所招員工往往是為某個項目工作,收入也不一定寬裕,因此很多人的工作只穩定三、五年,項目結束後即需『另謀高就』,還可能到別的城市謀生。因此,人們在一個地方投資買房做長遠生活打算的自然就減少了,而銀行針對這一不穩定情況,對其貸款也就更為謹慎。上述研究也表明,在德國西部有45%的人自建房或購房,而東部的這一比例僅為約1/3。
由於租房比例很大,德國的《民法典》等多項法律對房租價格進行了強有力的管理和約束,特別側重對房客利益予以保護,規定房東不得隨意漲房租。例如,房東須書面陳述漲價理由,並且在一般情況下還須舉出3個同類住房漲價的例證,否則房客可以起訴。需要指出的是,即使要漲到同類住房的通常水平,當事人還必須連續15個月內沒漲過價,而且漲幅一般不得超過10%。至於當地同類住房通常房租水平多高,《民法典》特別規定,設專門機構定期制定『房租水平表』,主要是根據所租房屋地理位置、交通狀況、房屋建築年份、質量及節能情況,來確定基本價格范圍。由於這個機構包括當地房東協會、房客協會及中介公司代表和政府代表等,因此它制定的價格一般都能得到執行。
就房地產的供需情況而言,德國人重質量而非面積。對於德國民眾來說,『需求最大的是70平方米左右的住房,150平方米的房子就被認為是豪宅了』。
而在價格方面,德國房價穩定的一個重要原因在於價格的透明度。布勞恩介紹說,根據《建築法》,德國每個州(相當於省)、縣都設有獨立的『專家委員會』,專門負責價格評估。這個委員會有權獲得所有房地產交易價格,制定『地產基准價』,評估並發布地產及房產價格表。雖然房屋買賣是市場行為,但實際上由於每個公民都可以很方便地上網或通過其他途徑從上述委員會獲取分門別類的價格表,因此買賣雙方容易達成一致。
埃及——政策影響消費觀
本報駐埃及記者李 瀟
開羅周邊的多個小型『衛星城』已經成為成熟社區,而且是許多年輕人購房選址時的新寵。
過去兩年時間裡,房價上漲的勢頭十分迅猛,特別是在首都開羅,市區內繁華地段的商品房價格已經接近每平方米10000埃鎊(1美元約合5.4埃鎊),幾乎比三年前翻了一番。
埃及三角洲地產租售公司業務經理納賽爾向記者表示,過高的房價和未有放緩跡象的上漲勢頭,已引起埃及社會各界的廣泛議論。與此同時,埃及政府正在積極籌劃調控舉措,一方面有效規范房地產市場的發展,另一方面合理引導民眾的住房消費觀念,以期使房地產市場的供求關系趨於平衡。
據最新人口統計數據顯示,埃及總人口約8200萬,首都開羅市的人口高達1800萬。人口的迅速增長以及向部分大城市的聚集,給埃及住房建設工作帶來了極大壓力。據統計,埃及國內每年新建住房約15萬套,但市場需求高達50萬套,其中大多為中低收入群體。由於供不應求的局面使住房價格水漲船高,眾多有著強烈購房意願的低收入者表示,目前的房價已大大超出了他們的承受范圍。
針對此種情況,埃及政府在過去一年中,不斷出臺鼓勵政策,以刺激地產商將更多注意力轉向中低端市場。根據埃及住房部制訂的方案,2009至2010年,埃及將先期建成超過19萬套面向低收入者的住房,以政府補貼價格在市場上銷售。而對於開發低收入住房項目的房地產公司,政府將提供十分優惠的稅收政策。此外,對於消費者廣泛提出的住房銷售程序復雜和費用偏高的意見,埃及中央銀行與財政部專門聯合出臺了新的房地產登記手續,簡化了低收入群體住房的登記程序,並大幅減少了登記費用。
談及政府的新措施,納賽爾認為,過去開發商將主要精力都放在高檔住宅和辦公商業建築項目,客觀上造成了房地產市場的結構失衡:即一方面大量高價房空置,另一方面廣大低收入群體難以買到合適的住房。因此,政府對中低端住房建設項目的鼓勵措施十分必要和及時,並且也有望為房地產行業拓展出新的發展方向。
埃及尼羅河新聞臺近期播出的一個有關房地產話題的節目顯示,眾多受訪者在選擇購房時,最關心『面積、地段和是否貸款』三個因素。
埃及住房貸款總局主席薩利赫認為,埃及家庭普遍人口較多,在傳統觀念上對大房子更為青睞,而繁華地段較為齊全的公共設施,造成人們選房時更多瞄向少數核心城區。此外,由於不少低收入者對於貸款買房這一方式不大認同,因此也在一定程度上限制了他們的購買力。
對此,埃及政府通過媒體探討和專家點評等方式,積極引導消費者購買小戶型住房,如《金字塔報》就曾策劃專題,采訪部分購買小戶型的年輕人,讓他們聊聊裝修經驗和居住感受。不少讀者在網站留言中表示,小戶型房屋的感覺更為溫馨,特別是對許多追求獨立二人世界的年輕人來說,的確是一個不錯的選擇。
針對房屋地段選擇過於集中的問題,埃及政府則加大了對大城市周邊『衛星城』的建設力度,從而引導消費者在購房選址時實現目標分流。以首都開羅為例,經過合理規劃和建設,開羅周邊目前已形成多個小型『衛星城』,便捷的高速公路和配套齊全的生活服務設施,使這些『衛星城』已成為成熟社區,是許多年輕人購房選址時的新寵。
目前,埃及國內從事房貸業務的銀行僅有10家,這與過熱的房地產市場形成了『冰火兩重天』的局面。為引導消費者提高對貸款買房的認可度,埃及政府決定下調住房貸款利率,以促進房貸業務的發展,並將對低收入群體的住房貸款采取更為靈活的政策,以促進房地產市場的供求關系趨於平衡。
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