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面對出臺的種種地產政策,投資客開始望而卻步。
地產組合拳出臺近半月來,各方反映樓市成交量大幅下滑,買房人出現了嚴重的觀望情緒。那麼,已付完首付沒辦下貸款的消費者又是怎樣的處境和心態?晨報記者對此進行了深入調查,結果發現不少貸款投資客都處在要全款購房還是退房的糾結中。SOHO中國董事長潘石屹判斷,未來一個月京城集中上演『退房潮』也是很正常的事情。
林先生告訴晨報記者,自己一個月前在某項目交了2萬元的意向金,沒想到緊跟著就出來很多政策,於是決定把錢退出來,認為目前『高點』買房不適合。記者了解到,有這樣想法的購房人並不是個別現象。上周,位於四環內的某項目開盤,交首付款的買房人只有40多人,開發商也有點意外,因為此前認購的人數達到100多人,房子還不夠分。
幾天來,晨報記者對京城10大中介機構進行調查發現,除了中原地產表示退房率有提昇外,『我愛我家』、鏈家地產、21世紀不動產、麥田地產、熒燦地產等9大中介公司均表示退房率還維持在正常水平,沒有明顯增長。業內資深人士常淑娟透露,目前新房的退房現象明顯要高於二手房。『很多投資客開始著急出手房子,因為他們在一些新開樓盤剛貸款買了房子,如今貸款辦不下來,所以要付全款,著急要現金;而另一部分投資客因套現壓力大則選擇放棄剛交了定金或是首付的新房。』常淑娟預測,未來幾個月投資客拋棄新盤的現象還會增多。
一知名中介門店工作人員告訴記者,自己就剛從投資客手中接了一套位於望京區域的房子,按照3月份的市場價,該套房產單價在30000元/平方米左右,房主著急用錢,24000元/平方米就同意出讓。『這一價格比當下的市場價便宜1000元/平方米。但長期看,房價還會漲上去的,手中能轉開現金的同事都願意接手投資客拋售的房子,出手賺錢也有空間。』該工作人員介紹說。目前,不少中介員工在去年火爆的樓市中撈到自己的『第一桶金』,加入到收房、再售房的隊伍中。(晨報記者王麗婭)
觀點未來一個月上演『退房潮』不意外
在日前舉行的三裡屯SOHO首批租戶入駐儀式上,SOHO中國董事長潘石屹表示這一輪地產新政下來,未來一個月內北京能上演『退房潮』。『投資者冷靜一算自己的投資回報率不合適,尤其是只付了首付還沒貸款的人自然就會退市,因此一個月後即使出現退房潮也是很正常的。』潘石屹解釋,判斷房價是否下跌有一種算法:『一看資金成本;二看租金回報率;三看物業稅(或資產稅)。目前中國還沒有物業稅,只有通過前兩個因素來分析,以租金回報率與銀行按揭貸款利息的差距來估算。第一季度上海住宅的回報率為2.3%,北京為2.9%,而銀行按揭貸款利率為6.5%(二套房利率),相差約-4%。根據香港房地產市場的經驗,這兩者之差超過-3%,房價一定會出現大跌。』
潘石屹表示,上述方法適應於不同區域的不同物業品種,包括住宅、商業、辦公樓等,是否值得投資,是否存在泡沫,都可以用這種方法來衡量。『目前銀行提高房貸門檻,意味著投資房產的資金成本提高了,但租金回報率沒變化,貸款購買了多套房產的投資客會先扛不住。』潘石屹透露,目前上市的100家房地產公司中,7成房企的現金流都在100億元以上,因此這些公司不會降價賣房。『如果精打細算過日子,100億元讓開發商扛3年沒有問題。』(晨報記者王麗婭)
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