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買賣違約將達上萬起專家提醒法律風險
據北京中原三級市場研究部統計數據顯示,在2009年以來的房地產市場違約案件中,90%都是因為房主認為售價過低而違約。而在最近,買房者以"銀行首付提高,無力籌夠首付"為借口違約的客戶佔到了買房違約總比例的80%。而有跡象表明,相當一部分有支付能力的二套房購買者,都因為對未來房價走勢不看好而違約。北京中原預計,未來一段時間市場可能出現的難以湊夠首付、以及看跌後市而出現違約的房屋買賣將達到上萬起。
徐東華認為,首付比例的提高的確成了一部分買房人退房的借口,然而一個顯著的問題是,即使以此為借口,想不承擔責任地"全身而退"也不太可能。"在大部分與開發商簽訂的購房合同中,由於購房人資質問題無法貸款的情況都屬於購房人違約,而目前新政帶來的首付比例提高,無疑也將被歸為此類。按照相關條款,退房人將承擔違約責任。"
而北京中原的法務專家也提醒,利用合同中不可抗力違約在法律上並不能成立,建議消費者少付定金、謹慎簽約。
●名詞鏈接
不可抗力
所謂不可抗力,在我國《民法通則》上是指"不能預見、不能避免和不能克服的客觀情況"。當事人自身能力不能抗拒也無法預防的客觀情況或事故。不可抗力可以是自然原因釀成的,也可以是人為的、社會因素引起的。前者如地震、水災、旱災等,後者如戰爭、政府禁令、罷工等。
不可抗力所造成的是一種法律事實。當不可抗力事故發生後,可能會導致原有經濟法律關系的變更、消滅,如必須變更或解除經濟合同;也可能導致新的經濟法律關系的產生,如財產投保人在遇到因不可抗力所受到的在保險范圍內的財產損失時,與保險公司之間產生出賠償關系。
在訂立買賣合同時,一般都訂有不可抗力條款,其內容包括:不可抗力內容;遭到不可抗力事故的一方,向另一方提出事故報告和證明文件的期限和方式;遭遇不可抗力事故一方的責任范圍。如因不可抗力使合同無法履行,則應解除合同。如不可抗力只是暫時阻礙合同履行,則一般采取延期履行合同的方式。凡發生不可抗力事故,當事方已盡力采取補救措施但仍未能避免損失的情況下,可不負賠償責任。
不可抗力主要包括以下幾種情形:
(1)自然災害、如臺風、洪水、冰雹;
(2)政府行為,如征收、征用;
(3)社會異常事件,如罷工、騷亂。(衛東)
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