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周一,住房城鄉建設部對外公布《關於加強經濟適用住房管理有關問題的通知》,針對部分地方經濟適用住房存在的准入退出管理機制不完善、日常監管和服務不到位等問題,作出了有關規定。
類似住建部的規定可謂『毛毛細雨』,自『新國十條』面世以來,一直沒有消停。同一天,新華社發表《重拳之下,樓市『混沌期』還能持續多久》的評論,呼吁調控政策繼續發力。從而引發了對政策走向猜測。
盡管最新公布的數據顯示,一線城市房地產交易價格並未明顯下跌,且在去年業績支橕下,房地產商豪言不降價,但未來的政策,尤其是稅收政策,極有可能帶離樓市走出『混沌期』。
一線城市成交量急跌
深圳跌64%北京跌45%上海跌38%廣州跌2%
在疾風暴雨的調控政策之後,房地產的行情逐漸走入觀望狀態。來自中國指數研究院的一周監測數據顯示,上周在其跟蹤的35個主要城市中,有21個城市的商品房成交面積環比下跌,其中杭州跌幅最大,環比下跌73%;4個一線城市的成交量也是全面下跌,如深圳下跌64%、北京下跌45%、上海下跌38%、廣州下跌2%。
在土地交易方面,中國指數研究院數據信息中心監測顯示,上周監測的20個重點城市共推出土地52宗,環比減少17%;推出土地面積236.6萬平方米,環比減少48%。其中,住宅用地共推出18宗,環比減少22%;推出面積72萬平方米,環比減少68%。
而在土地交易大幅縮水的時候,3月份接連拍出『地王』的北京,首先土地流拍。
不過,和一般拍賣因起拍價格過高而流拍不同,該地塊的流拍應歸功於北京市實行的『招拍掛新招』。
4月16日,北京市國土資源局表示,將完善商品房住宅用地『招拍掛』的出讓方式,更多的采用綜合評標方式,不再是『價高者得』。開發商報價在綜合評標的100分中只佔25分。同時,在評標過程中將設定地價合理區間,開發商報價高於這一區間,也無法加分。
據北京媒體報道,位於房山區竇店鎮的地塊,是今年3月北京暫停熱點地區高價低交易之後首塊開拍的居住用地。經過現場競價,該地塊最終報價為20400萬元,折合樓面地價4717.7元/平方米。而據土地部門透露,該地塊已經預先設定了4700元/平方米的上限,但該數值事先並不公開。因為最終報價超出這一上限,該地塊最終『流拍』。
中國指數研究院有關分析師表示,樓市新政對房價過快上漲城市作用明顯,投資性需求得到有效抑制,隨著政策進一步落實,樓市將進入較長的觀望期。
房地產商硬橕
部分城市房價不跌反漲
盡管土地交易下降,而房價並未松動。從商品住宅成交情況來看,盡管成交量普遍下挫,但成交均價並未明顯松動。一些城市的房價反而出現上漲。
據悉,上周上海商品住宅成交面積17.3萬平方米,環比下跌50%,但成交均價高達26096元/平方米、環比上漲11%,成交均價創下歷史新高。北京新開樓盤同樣沒下調房價。據北京中原地產統計,下月北京商品房開盤均價預期可達28520元/平方米,比本月以來的開盤均價上漲35%。
中國社科院工業經濟研究所曹建海在接受本報記者采訪時表示,受益於2009年地產行業的火爆,房地產開發企業即使吃老本,也能橕上一陣,至少暫時不會降價。
SOHO中國主席潘石屹周末在清華大學舉辦的一個經濟論壇上表示,2009年市場銷售太火,房產商手中握有太多現金,滬深兩市70%的上市房地產企業手上現金超過100億元,房地產商主動降價可能性很小。
潘石屹認為,新政對投機者的打擊作用不會很大。他還表示,在此次新政後的博弈中,房地產商相對有利,地方政府受到的衝擊最大。『因為他們(地方政府)很多地塊剛剛七通一平,負債很高,正准備賣個好價錢,結果市場要下來了。而房地產商賬面上都是上百億元現金,抗風險能力強,不會輕易降價。』
而房地產企業近日不斷發布的數據也給潘石屹不少底氣。據悉,房地產上市公司在2009年業績整體好轉的基礎上,今年一季度繼續保持增長態勢。其中,萬科實現淨利潤11.27億元,同比增長46.54%;冠城大通實現淨利潤1.43億元,同比增長481.91%;世聯地產實現淨利潤8121.52萬元,同比大增9032.78%。
下一把火燒向『稅收』?
房產稅可能成為備選
房地產企業的高調,讓很多人擔心,調控政策是否能收到實效。新華社發表的《重拳之下,樓市『混沌期』還能持續多久》也提到,有專家擔心,目前的政策只是滅火,但是不一定能起到持續的作用。房地產信貸業務佔到銀行信貸的三分之一,調控新政令銀行業務出現萎縮,一段時間後是否會出現『靈活性調控』很難說。政府應在擴大土地供應和監管市場秩序上繼續努力,防止調控政策重蹈『房價短期調整迅速反彈的覆轍』。
顯然,始於2010年初的地產調控棋局,已走到中盤,下一刻棋子布局何方,極有可能決定勝負。從高層的表態以及地方政府的舉動,稅收政策將是未來政策候選項裡最重要的棋子。
4月14日,溫家寶總理在國務院常務會議上提出加快研究制定合理引導個人住房消費的稅收政策的要求。不少專家透露,有關部門確實在加快這項工作,但是,由於很多意見沒統一,具體怎麼做,還沒有最後定論。
曹建海對本報記者表示,房地產稅未來有兩個方向,一是在消費環節,比如征收物業稅或者特別消費稅;一是在收益環節,征收增值稅。
近日,國務院發展研究中心金融研究所副所長巴曙松也對外表示,未來的調控中,資本金比例調整和增加持有環節的稅收(例如房地產稅)可能成為備選政策工具之一。
巴認為,近期出臺的政策對房地產市場的調控力度較大,但是對房地產企業的直接影響並不顯著。在未來的調控中,資本金比例調整可能成為備選政策工具之一;另外,增加持有環節的稅收(例如房地產稅),在現有法律法規條件下也是可以考慮的,因為這可以抑制投機,促進存量房地產的盤活,從而更好地協調供求關系。
而在新華社的評論裡,也再一次提到稅收政策。『如果強力消費者看好長期市場的話,會不介意某一個時期的經濟杠杆調控,政策對其影響不大。因此,要徹底整治房地產市場,還需要稅收政策作為配合,征收物業稅或者房屋保有稅』。(南方日報駐京記者胡劍龍)
-相關調控房價兩條腿走路———
住建部要求經適房主高消費須申報
住建部近日公布了《關於加強經濟適用住房管理有關問題的通知》,針對部分地方經濟適用住房存在的准入退出管理機制不完善、日常監管和服務不到位等問題,作出了有關規定。
據了解,《通知》要求,經濟適用住房申請人應當如實申報家庭收入、財產和住房狀況。購買經濟適用住房後,如有與其申報收入明顯不符的高消費行為時,應當主動向住房保障部門作出說明,並配合對其資產進行核查、公示。對以虛假資料騙購經濟適用住房的,一經查實,立即責令退還,對不作出說明或不配合資產核查、公示,或不能作出合理解釋的,視同以虛假資料騙購經濟適用住房。
《通知》還規定,經濟適用住房購房人在取得完全產權以前,只能用於自住,不得出售、出租、閑置、出借,也不得擅自改變住房用途。對違規出售、出租、閑置、出借經濟適用住房,或者擅自改變住房用途且拒不整改的,按照有關規定或者合同約定收回,並取消其在5年內再次申請購買或租賃各類政策性、保障性住房的資格。此外,已經享受經濟適用住房保障的家庭,再購買其他住房的,必須辦理退出手續或補交相關價款取得完全產權。
有業內人士指出,加強對經適房的管理與此前出臺的打擊投機政策實有異曲同工之妙。目前,政府還是在強調保障性住房優先發展,但並沒有完全保障到應該保障的人群。這個政策就是要維護保障性住房的公平,讓低收入家庭得到保障。廣州大學商學院房地產研究所所長陳琳表示,前期調控主要針對商品房市場,此次又規范經適房管理,顯示出商品房和保障性住房兩條腿走路的決心。(南方日報記者/盧軼)
-本地
廣州:暫未上調存量房貸利率
留意貸款合同細節中行上調最快要明年初
近日,中國銀行在其官方網站公布了對存量房貸進行調整的公告,表示將根據與客戶合同中的約定,在『利率調整方式到期時』將存量首套、二套、三套及以上的房貸利率浮動比例分別調整至基准利率的0.85倍、1.1倍和1.2倍。
這一消息出臺之後引起了市場的軒然大波,很多在的2008、2009年享受7折利率的貸款者都非常緊張,還有部分為趕房貸優惠末班車的貸款申請者也忐忑不安:
如果是首套享受7折利率,現在改為8.5折,按照100萬元貸款20年等額本息還款計算,月供將增加483元,20年利息共增加11.5萬多元。
如果是第二套房享受七折利率優惠的,目前改為基准利率上浮1.1倍,月供將增加利息多出1329元,20年利息共增加31.8萬多元。
中行廣州暫未執行———『無文件如何執行?』
對此次調整,中行辦公室主任趙蓉表示,該行與客戶簽訂的按揭貸款,一般每兩年評估一次利率方式,如果去年簽訂合約,明年便到期調整利率方式,即由基准利率7折向上調整至8.5折。二套房和三套房則相應調整為1.1倍和1.2倍。也就是說本次調整主要是根據合約上的調整期到了來進行的。
但是截至昨日,記者從多個渠道了解過情況,目前其實中國銀行總行尚未下發文件到分行以及各個網點。中行廣東省分行辦公室相關負責人日前回復本報記者表示,目前正在等待總行有關存量住房貸款利率調整具體執行細則。
此外,記者昨日從中行某支行相關負責人處了解到,目前沒有收到任何關於存量房貸調整的文件,執行目前是無從說起。『我們一切都是按照文件辦事的,目前還沒收到文件下發,在支行層面是不可能執行的。所以暫時我們還沒有作出任何調整。』該人士表示,一旦執行了,對於有改動的合約,銀行會通知相關客戶。
據介紹,很多享受7折利率優惠的存量房貸客戶是在2009年一季度簽署補充協議的,將利率從央行基准的0.85倍下調到0.7倍,約定有效期為2年,2年後再按新標准執行。因此從2009年初算起,中行也要等到2011年初纔會調整存量房貸的七折利率。
其他銀行仍在觀望中
記者日前還向其他各家銀行了解了情況,目前尚無銀行作進一步跟進。其中,工行廣州分行營業部相關負責人表示暫時還沒有收到總行的相關通知和消息,若有的話會告知。此外,交行、建行、農行都表示暫時無通知。而股份制銀行就普遍是按兵不動。
不過業內人士普遍估計,很多銀行目前都在觀望階段,一旦有銀行開始調整了,肯定會有銀行跟進的。
招商銀行總行零售部負責人日前對媒體表示,若多家銀行都對現有按揭貸款加息的話,招行也會考慮跟隨。招行總行辦公室表示,『該行正在根據市場情況對個貸政策進行研究。而對於存量客戶的個貸政策執行標准,該行將本著合情、合理、合法的原則進行處理。』有業內人士透露,招行很有可能成為跟進的其中一家銀行。
『招行目前業務結構的調整較大,個人業務佔比很重,息差收窄對該行的業績影響非常明顯,2009年的報表已經看出了,而其中房貸7折利率下銀行的盈利空間非常小。加上今年央行連續兩次上調存款准備金率,資金成本已經非常接近房貸7折後4.158%的利率水平,基本在做無利生意了。』某銀行業分析師對記者表示。
看看貸款合同怎樣寫
其實,記者采訪中,很多銀行都表示,會按照當初簽署的合同來執行。換句話說,如果當初合同約定了優惠期的時間,或者有相關條款表示銀行可以按照某個周期來調整利率政策,對於合同有這部分內容的銀行,有著較大的空間和可能性去調整存量的房貸。
某按揭公司專家提醒各位貸款人,要好好細讀一下自己當初跟銀行簽訂的貸款合同,是否有標明利率計算方式調整和時間周期等條款。不過,該人士指出,一般協議就算寫明了可以調整,調整期都只能在一年後,沒有達到一年基本上銀行不能對利率作變動。因此,去年底趕上房貸末班車,並且已經開始收到銀行發放貸款的購房者,暫時可以舒一口氣。(南方日報記者黃倩蔚)
-利率
央行吹『口風』加息預期急增專家:四月數據出來後加息可能性大
昨日,美聯儲開始為期兩天的貨幣政策會議,並定於北京時間周四凌晨公布短期利率決議。
除此之外,上周六三位央行內部人士三句話的表態,以及一季度亮麗的數據,還有隨時都有可能到來的通脹,上述種種跡象都被市場解讀為加息即將開始。
美聯儲或將出現提前加息聲音
美聯儲召開為期兩天的議息會議被專家認為,不會對聯邦基金利率作出任何調整。他們相信美聯儲仍會維持低利率的聲明;但是從今年第一季度美國的數據來看,美聯儲的聲明當中仍會存在提前加息的聲音,並且對美國未來的經濟復蘇更為樂觀。
美聯儲將在明日(本周四)凌晨2點15分公布議息結果。任何可能發生的變化,將出現在當局對經濟和通脹情況的評估中。
更多加息的理由來自於上周六三位央行內部人士的三句話。第一位是中國人民銀行行長周小川在華盛頓說,中國將密切關注價格走勢和管理好通貨膨脹預期;第二位是新任央行貨幣政策委員會委員李稻葵在北京說,中國當前最大的經濟問題是資產價格上漲過快;第三位則是中國人民銀行研究局副巡視員李德在上海說,當前央行采取加息的可能性比較大。
負利率時代加息迫在眉睫
3月份,負利率時代仍在繼續。3月居民消費價格指數(CPI)較去年同期增長2.4%。CPI比一年定期存款利率高出0.15%。在負利率時代,更多的人可能會選擇房地產投資,增加了房地產的投機力度。專家認為,負利率使得央行加息已經迫在眉睫。
4月25日,中國人民銀行研究局副巡視員李德在上海表示,在居民消費價格指數超過一年期存款基准利率後,就形成了實際負利率。『央行加息的可能性就比較大了,但即使央行加息也是小幅的。』
中國社會科學院最近發布的經濟藍皮書春季號預測,今年全年我國居民消費價格(CPI)將同比上漲3.5%,超過3%的溫和通脹警戒線。瑞士信貸董事總經理兼亞洲區首席經濟學家陶冬表示,下半年中國的通貨膨脹率一定會起來,全年可能超過4%,甚至5%。
中國社科院中國經濟評價中心主任劉煜輝告訴南方日報記者,中國的通脹預期實際上已經比較嚴重。
昨日,中信證券首席宏觀分析師褚建芳在接受南方日報記者采訪時表示,更大的可能性應該是在今年的二季度,『二季度將是一個加息的時間窗口。』
褚建芳向記者解釋說,現在經濟增長已經處於一個偏快的狀態,而且通脹也已經處於逐步走高的趨勢,在這種狀況下,加息肯定是需要的。他認為時間應該大概在五六月份。
國家信息中心發展研究部戰略規劃處處長高輝清也告訴南方日報記者:『四月份數據出來之後,加息的可能性最大。』
他解釋說,是否加息取決於兩個方面,一個是經濟是否過熱,其次是物價是否過高。而現在這兩個加息的條件都已經滿足,所以近期加息的可能性會很大。
高輝清認為,今年加息一次就可以,如果分次加息也可以。
央行仍是左右為難
以上種種跡象被市場理解為央行加息已經勢在必行,但事實上,提高利率在央行看來仍是左右為難。
中國國際經濟關系學會研究員譚亞玲認為,此次央行的表態體現出政府或進行宏觀結構和政策方面的調整,而從央行的角度來看,銀行金融體系的風險控制成為重點,也就是控制貨幣的流動性。
譚亞玲認為,短期看,中國還會以調整存款准備金率等邊緣工具為主。不僅如此,中國加息時,也會考慮美國利率、人民幣匯率等因素。
針對日前高漲的加息預期,國家統計局中國經濟景氣監測中心副主任潘建成認為,央行加息的時間窗口可能會在三季度,目前還沒有到加息的時候。(南方日報駐京記者呂天玲實習生鄢秀欽)
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