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『業主和開發商比起來,真的是處於弱勢地位。』北京國漢律師事務所的趙三平律師感慨道。趙三平最近代理了多起房地產買賣糾紛案,這些案件均是開發商在交房時面積誤差超過3%,但卻要求業主按合同規定的『據實結算』補交房款。今天上午,趙三平向最高人民法院發出律師建議書,建議該院明確界定購房合同如規定『據實結算』,則按約定不明處理。
北京業主在燕郊購房就遭遇『超面積』官司,雖然業主一審勝訴,但開發商不服一審判決,並上訴到廊坊中院。目前,該案形勢並不樂觀,一方面,面對房價不斷上漲及國家開始出臺政策調控房價的未知趨勢,一部分業主著急收房;另一方面,在房價上漲的前提下,開發商態度強硬,以業主超過60天未收房為由要解除合同。而法官在調解超面積案時,甚至流露出『業主要對所簽合同負責任』的意思。趙律師介紹說,這種情況在燕郊其他樓盤及山西、河北、山東等地屢見不鮮,燕郊納丹堡小區誤差比絕對值高達20%,開發商要求買受人補交超出面積價款,否則拒絕交房。
『我在承辦業主與河北省三河市福城房地產開發有限公司《房屋買賣合同》糾紛一案中,發現開發商單方面印制格式條款,以「根據實測面積據實結算」的方式處理房屋面積誤差,實際交房時實測面積與合同約定面積的誤差比絕對值多達11%,嚴重侵害了買受人的知情權和選擇權。』趙律師在建議書中稱,商品房買賣涉及到三個面積:一、設計面積;二、合同約定面積;三、實測面積。根據國家相關規定,開發商在申請《商品房銷售許可證》時應當提交設計施工圖紙,也就意味著雙方簽訂《商品房買賣合同》時,合同約定面積應當同設計施工面積相一致。『根據實測面積據實結算』格式條款,意味著開發商可以肆意背離設計圖紙施工,而最終要由買受人承擔付款責任,排除了買受人的主要權利,加重了買受人的付款義務,嚴重侵害了買受人的知情權及選擇權。
但是,最高院在《關於審理商品房買賣合同糾紛案件若乾問題解釋》中規定:『出賣人交付使用的房屋套內建築面積或者建築面積與商品房買賣合同約定面積不符,合同有約定的,按照約定處理;合同沒有約定或者約定不明確的,按照以下原則處理。』趙三平認為,『根據實測面積據實結算』的格式條款,不但屬於提供格式合同一方減輕自己的責任,加重對方責任,排除對方主要權利的無效格式條款,而且由於約定的不確定性,符合『約定不明』的情形,應該按誤差3%以內多退少補,3%以外由開發商承擔責任的原則來處理。
趙三平說,開發商的行為嚴重侵害了處於弱勢方的業主的權利,並且在全國范圍內盛行,對於剛性需求的工薪階層,支付了半生的積蓄繳納房屋首付款,省吃儉用按月還貸,等到收房時,卻又要面對補交巨額價差否則無法入住的結果,嚴重影響了社會穩定。因此,他建議最高院對《關於審理商品房買賣合同糾紛案件若乾問題解釋》中『約定不明』的含義予以明確界定,以維護司法尊嚴。(記者楊昌平)
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