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繼提高二套房貸首付比例和利率1.1倍政策後,國務院再出重拳,要求商品房價格過高、價格上漲過快的地區,銀行可暫停發放三套及以上住房貸款,對於房價的遏制真的開始『惡治』了。對於北京市來說,同樣位於東西近郊的通州和房山卻有著不同的反應,前幾個月領漲的通州房價開始了領跌,漲幅並不很高的房山價格波動卻也不大,一個樓市版的『東成西就』正在上演。那麼,是什麼原因導致這種情況出現?樓市又將去向何處?
差別在於是否透支規劃
同樣都有長期的規劃作為支橕,為什麼東部的通州和西部的房山房價走勢卻大不相同呢?記者調查後發現,是否透支了規劃成為最大的差別。
通州區曾透露新城建設將在十年左右,產業轉移和人口轉移順利纔能給新城帶來發展,由於新城的特殊地理位置,新城置業自住的購房人比較適宜未來在新城上班,由於概念利好的炒作,新城吸引了大批的購房投資者,這也是造成該區域房價半年漲幅近200%的原因。而這個十年的規劃體現在房價上,卻用了不到半年的時間。
記者查閱資料發現,通州房價從2005年的4000元/平方米漲到2009年初的8000元/平方米,房價翻1倍用了4年的時間;在2009年11月衝破萬元後,在新城利好的刺激下一路向上,僅半年就直奔三萬。
換句話說,用半年的時間透支了十年的規劃。雖然通州與北京市區房價差距逐漸縮小,但是目前來看,通州新城畢竟是地處東六環,交通和配套遠不如城區,房價與城區的接軌其實是提前透支了未來新城建設的利好。
對於房山房價為何始終被業內人士稱為價格窪地,即使上漲也沒有暴漲,並波動較小,房山出現了利好消息,但消息是被一點點消化,而不是一下子透支。一位不願透露姓名的房山開發商介紹,現在的房山已不同於從前,今年房山地鐵就會開通,多條公路開通將縮短房山到市區的時間,很多大開發商進駐房山也會間接刺激當地的樓市。
根據房山的十年規劃,將打造與CBD地位相同的CSD(中央休閑購物區),這個將會成為北京的另一個繁華的生活圈。
房價有望回到半年前
對於領跌從通州爆發,我愛我家副總裁胡景暉認為,調控影響從通州率先爆發是在預料中的事情。通州房價的暴漲主要基於新城規劃,但是新城規劃能否順利實施尚存疑,就算實施也是2020年的事情,現在的房價遠遠透支了今後的利好。市場已經出現疲軟信號,調控政策的出臺,放大了該信號,成為率先出現調整的區域也正常。胡景暉認為,通州的房價將在5月份降到3月15日之前的價格水平。
另一位業內人士對於調控後的房價走勢也有同感,中原地產三級市場研究部總監張大偉則表示,通常新政出臺後開發商會至少觀望1個月,新政出臺即刻出現降價的情況很不尋常,這表明開發商對後市開始明顯看空,抓緊開盤銷售。目前市場價格已出現明顯觸頂跡象,房價在上周末已經下調2%至3%。
『從3月下半月開始的價格飛漲已使得市場出現明顯的暴漲暴跌潮,樓市難出現價格穩定的現象,北京市場特別是通州樓市非常明顯地進入了下降通道。』張大偉表示,從租售比和存量情況看,通州房價可能下調25%之多。預計北京商品房市場成交量將出現50%以上的下跌,而價格會因為部分開發商的資金壓力,在兩三個月內出現30%的下降,房價很可能回到半年前。
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