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而此前被熱炒的海南島,此番對於新政的反應並不明顯。雖然17、18日兩天,海口、三亞、瓊海三地的商品房交易量都有所下降,但當地業內人士認為,新政對海南整體的購買力會有影響,但不會太大。理由是海南房價已經走高,其旅游房產以外地人購買居多,大部分為高收入人群,一次性付款者居多。
此外,在大連、青島、石家莊、無錫等二線城市,市場依然相對平靜,以觀望為主,拋盤現象幾乎沒有出現。因為此類城市的樓市以自住需求為主,投資客所佔較小。廣東佛山林先生近期正打算買房自住,新政出臺後他一邊期待房價會有所下降,趁機改善居住條件,一邊又擔心一線城市的投資客會轉移到二線城市,致使原先的『價值窪地』會上漲。
差異化信貸政策步步逼退樓市炒家
『精准打擊』,是不少業內人士對4月15日、17日國務院出臺的系列房貸調控政策的評價。
盡管如此,部分業內人士從金融的角度點評時,仍然認為中國的房地產泡沫很可能還會繼續膨脹。泡沫嚴重的區域和產品就會遭到嚴重的交易量萎縮,然後資金鏈脆弱的二手房主和開發商將開始低價拋盤。而中央對樓市的信貸調控政策中,部分細則的實施可能有一定的操作難度,如對『高房價地區』的界定,又如目前銀行核實『以家庭為單位』的二套房比較困難等。
二三套房抬門檻遏投機
政策:4月15日,國務院決定對二套房貸實行最低5成首付,貸款利率上浮至基准利率1.1,三套以上貸款要求更嚴。
解讀:此新政將『抑制不合理住房需求』提昇至首位,從抑制需求的角度控制房價,表明政府對由投資性需求導致的短期房價漲幅過快更加關注。嚴控第三套及以上住房貸款,對炒房客有非常大的打擊力。同時,沒有直接影響首次置業的剛需客戶。而對購房者的影響主要是心理預期,即購房者對新政可能造成的房價下行的影響有所期待,造成其會有一段期間的觀望。
世聯地產董事長陳勁松表示,目前對市場影響最大的正是這一差別化的信貸政策,首付和利率的提高會帶來較大的成交障礙,這將直接扼殺投資者繼續投資的興趣。從樓市『量在價先』的規律來看,短期房價難有下降,中期趨於下降的可能性極大。
世聯地產4月21日公布的對該公司在北京代理的十餘個樓盤的調查顯示,單價2.5萬元以上項目的成交客戶中,40%以上都是首付50%以上,一次性付款比例高達35%-40%;均價1.6萬元以上樓盤的一次性付款比例也較高。據此,陳勁松認為,從與2007年『9·27新政』的對比來看,市場對部分調控已經形成了一定的免疫力,調控的收效程度還有待觀察。在今年整體經濟形勢還不明朗的局面下打壓樓市,地方政府的真正的執行力度會對將來政策的效力產生重要影響。
『高房價地區』亟待界定
政策:4月17日,國務院繼續出臺嚴厲措施,要求在高房價地區三套房貸停貸,地方政府根據情況可限制多套住房的購房,無一年納稅證明的非本地人禁止發放房貸等。
解讀:中廣信事業一部總經理卞明認為,『第三套房不放貸+限制外地人購房貸款』基本將外地炒房客擠出本地房地產市場。當前的樓市調控招招精准,力度較大是大家的共識,對於投資性購房會有較明顯的影響,尤其是關於非本地居民購房需求的限制和投資性購房的限制,影響會比較直接。
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