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倘若物業稅開征,此類城市投資氣氛遭受打擊,房價下降空間也將打開。此類大型房企的銷售壓力將加大。
市場爭議的另外一個焦點在於,物業稅將從何種房地產類型開始征收。
長江證券蘇雪晶指出,由於商業地產一般有穩定的租金來源,遼寧的物業稅『空轉』也只是對經營用房地產進行模擬評稅,沒有對民用房地產進行模擬評稅,因此物業稅征收范圍很有可能會從商業地產逐步過渡到所有不動產。
華泰證券分析員張馳飛持有同樣的看法。『物業稅對上市房企影響到底有多大,主要看他們的產品類型如何。』
WIND顯示,目前A股和B股市場上房地產上市公司總共有119家。其中23家是以住宅樓盤為主,以地產龍頭萬科為代表;18家的主營產品是住宅樓盤和商業地產,包括保利地產、金地集團(600383.SH);其他的78家公司主營產品還包括酒店、百貨商場、開發園區、物業出租和管理、土地開發銷售與批租等等各種不用的產品類型。
物業稅的開征給上市公司項目的銷售、建設均構成了一定的壓力,商品房若不能盡早開發並售出,上市公司將面臨很重的物業稅負擔。
會降低負債?
對上市房企而言,物業稅的開征也不盡然是利空。
目前探討的方案中,有一種看法是把土地出讓金與現行的房產稅、城市房地產稅、土地增值稅以及各種收費合並成為物業稅。具體操作方法是,把土地出讓金由一次性交納分攤在物業稅當中,按年繳納。
按此方法,開征物業稅之後,開發商就無需全額支付土地出讓金。
項目開發初期的資金壓力大減少,有利於降低上市公司的資產負債率水平。
金地有關人士此前在回應物業稅的問題對媒體稱,倘若如此執行,將會使房屋成本下調,並降低現在購房人的准入門檻。同時,上市公司的開發成本同比也將大幅下降。
事實是,房地產上市企業的負債率一直居高不下。
截至目前,已披露年報的86家公司,債務總額達6045.85億元。其中有60家公司債務總額明顯增加。保利地產去年的負債總額達到628.69億元,同比增加了249.10億元,金地集團和萬科分別舉債386.67億元和922億元,同比增加了139.76億元和117.82億元。在86家上市房企中,有56家資產負債率超過60%,46家在70%以上。
此種物業稅的征收方式是否能實施仍舊有變數。另外一種觀點認為,仍應把現行的房產稅、城市房地產稅、土地增值稅以及各種收費合並成為物業稅,而把土地出讓金單列,繼續按照目前的模式征收。如果按此模式,上述利好則並不成立。
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