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物業稅,其廣泛的波及面與市場影響,成為大眾關注的焦點之一。甚囂塵上的物業稅開征試點,已經准備多年。新年伊始,國家稅務總局即拋出『重磅炸彈』——『目前正在積極穩妥地進行物業稅出臺前的准備工作』。物業稅的出臺已如箭在弦。那麼,物業稅能否在2010年『如期』到來?即將開征的物業稅,能否成為平抑房價的一個良方?
【市民反應】
購房者心情復雜
有人贊來有人貶
新年伊始,正當人們還在為『第二套房』糾纏不清之時,物業稅即將實施的消息又接踵而至。和提高第二套住房首付比例相比,物業稅的實施無疑對樓市的虛火更具殺傷力。
在南寧電視臺工作的唐小姐聽說這個消息後,拍手叫好。她認為,開征物業稅會讓房價下降,她多年的住房夢有望很快圓了。『房價高低取決於市場供求關系。現在大多數人買房的成本主要是每個月的按揭,如果現在因房價高而影響一些人買房,那麼物業稅開征後,養房的成本會高很多,這樣需求就會減少,自然房價會下降』。
開征物業稅,讓小鍾的心情變得復雜:『井噴的房價,已經讓我壓力繁重,如果再增加類似於物業稅的開支,對我來說簡直是雪上加霜。我真不知道,我什麼時候纔能買得起房子。』在南寧電力設計院工作的設計師小鍾告訴記者,在工資沒發生太大變化的情況下,不斷出現的新政和不斷上漲的物價,讓他懮心忡忡。小鍾說,不征物業稅,他買房以後只需考慮每個月的按揭,如果現在物業稅開征了,還要多交一筆養房的成本。本來打算要跟女朋友商量著買套小房子做『愛巢』的小鍾,現在連提都不想提了。
『我現在正准備買一套150平方米的大戶型4房,可是聽說住房超過一定的面積,國家將對房屋的持有者征稅。怕征稅後壓力大,我現在決定先買套90平方米左右的小戶型房,大戶型以後再說。』家住南寧星湖路北二裡的張曉這樣告訴記者。
而陳女士卻沒這麼輕松,她是做房屋出租生意的,『如果征收物業稅,就意味著房屋的投資回報率降低了。提高租金,恐怕租客承受不了;如果不提高,自己的收入就少了。』陳女士向記者坦言。
記者在采訪中了解到,盡管物業稅還未開征,但是,無論是買房者,還是租房者,甚至是房地產開發商,他們都在觀望、期待。
【業界觀點】
現在開征時機最合適
抑制投機炒房易見效
物業稅開征,不是什麼新鮮話題。早在2003年,國家稅務總局和財政部就先後批准了北京、江蘇、深圳等6個省市作為試點先行單位,進行房地產模擬評稅試點,但是由於牽扯面過大,物業稅一直處於研究階段。2006年又批准了河南、安徽、福建、大連4個地區部分區域作為房地產模擬評稅擴大試點范圍。2009年5月25日,在物業稅『空轉』運行約3年之際,國務院批轉發展改革委正式公布了《關於2009年深化經濟體制改革工作的意見》,其中明確提到『深化房地產稅制改革,研究開征物業稅』。
2010年1月5日,有媒體從接近國家稅務總局的權威渠道處獲悉,今年稅務部門將在全國范圍內開展房地產模擬評稅,物業稅『空轉』工作在部分地區試點了6年多之後,將推廣至全國。
懂行的人都清楚,物業稅絕非稅系中的『小字輩』,一旦開征,將對地方政府財政收入、房地產行業發展、房地產市場走勢產生重大而深遠的影響。因此,過去幾年每逢物業稅的消息曝出,皆會引起業內外強烈關注。今年也不例外。消息一出,連股市都因此而發生了『地震』。
業界認為,喊了那麼多年,現在是開征物業稅最合適的時機。君不見,到2009年底,來南寧購房者中投資投機性購房者佔到50%以上,有的地區甚至高達70%以上,而與此對應的是,房屋空置面積大幅度攀昇。因此,政府有必要采取強有力措施來打擊投資性購房、投機性炒房,抑制非正常的房價上漲。
從2005年的『新舊國八條』到2006年的『國六條』到今年的『2轉5』新政,其一項重要的內容就是打擊房地產的投機行為,排擠房地產市場非自住需求,打擊開發商囤地行為。但業界認為,遏制房價上漲、打擊投資購房投機炒房最有效的手段是開征物業稅。這是世界上多數國家通用的做法。
【政策評估】
相關收費可能取消
開發成本可望降低
資深房屋估價師張曉強說,物業稅的開征可能會將現行房地產稅、土地使用稅、土地增值稅、土地出讓金等項稅費合並,轉化為房地產保有階段統一收取的物業稅,並統一內外稅制,取消房地產使用環節的各種收費,實現稅不重征。
他解釋說,在目前的房價構成中,稅費及房產商利潤佔到60%,建築成本只佔40%。購房者買一套房子的錢中,有30%~40%是繳了各種稅費。如果改用許多國家采用的逐年繳納的辦法,以財產稅的形式分期支付地租和稅費,開發成本就可以大幅下降,房價也會跟著大幅度下降。
張曉強說,一般來說,稅費佔構成房價成本的40%左右。物業稅將目前一次性收取的稅費,改為按年以固定稅率收取,那麼房價成本將大幅減少。如果地產商將這些減低的成本全部讓給購房者,理論上房價最多可降低近40%。『當然,這只是理論而已。開發商沒那麼傻』。
『房地產開發成本降低,但這並不意味著開發商就一定會降價。』南寧另一開發公司的工程師劉翔說,在市場供不應求的格局下,開發商的稅負雖然減輕,但同時他們也就有機會將稅負轉嫁給普通的購房者,購房者得到的依然是較高的價格。『假如征收物業稅降低了40%的房價成本,但是,只要有人購買,地產商有可能只是將房價降低20%出售。也就是說,他吃掉了另外的20%,即他的利潤增加了20%』。
即使房價因開發商成本的降低而下降,也有可能出現另一種情況:老百姓買得起房卻住不起房了。再有,對於在稅改前已擁有房產的業主們來說,他們已經一次性在購房款中支付了地價和相關稅費,如果再對他們開征物業稅顯然有失公允。
【房價展望】
能否抑制房價
各方說法不一
理論上講,開征物業稅,可降低房地產開發成本,導致房價下降。但是,在實際實施過程中,需要面對許多問題,期待有立竿見影效果的想法並不現實。
南寧昊然房地產公司總經理譚開耀認為,開征物業稅,對穩定房價有很大的作用。但對能否降低房價,這很難說,這關鍵還是要看開征以後相關管理部門的執行力度。『我認為,開征物業稅,對人們心理作用大於實際作用。』譚開耀說,瘋漲的房價給人們造成了很大的心理壓力和恐慌情緒,購房者希望通過物業稅降低房價的願望非常強烈。
物業稅能否對房價起到真正的作用,需要一個漫長的傳導過程,在傳導過程,任何一個變量,都可能會影響到最終的結果。一個簡單的例子是,在歐美等一些國家,一直征收物業稅等持有稅種,卻並不能改變市場中存在大量投資性購房的現象。
廣西另一房地產開發商認為,物業稅因為涉及面廣、執行難度大,難以在兩年內真正見效。他說,現在瘋長的房價實在令人擔心,出臺物業稅也是中央政府能夠拿出的有效的平抑房價的手段。
廣西中大股份有限公司總經理鄔文康認為,開征物業稅,會擠出部分投資者。他說,南寧的外地購房者佔到了四成以上,而大部分外地購房者買房的目的是投資。開征物業稅後,投資型的購房者在沒有轉讓房產之前,每年都要交稅,這對他們來說,增加了房產保有環節的負擔。對於以投資為目的購房者來說,持有成本將大大增加,利潤空間大幅減少,必然會謹慎投資。因此對遏制炒房,有很大的作用。
對於即將出臺的物業稅管理和征收辦法,對於一個收入不高,既要生活又要還房貸的工薪階層而言,希望物業稅的出臺能更多站在普通消費者的立場上考慮,不能為了抑制房產的泡沫而為,更不希望是一個『頭痛醫頭,腳痛醫腳』的不治本的處方。
【政策影響】
土地出讓金有望取消
將改變土地財政局面
專家認為,開征物業稅的意義,決不僅僅限於調控房價。其更重大的意義,是將不透明的土地財政,改變為透明的現代陽光政策。能夠改變地方政府『以地生財』的開發模式。
據報道,在一些地方,政府為緩解財政壓力,樂於進行土地交易,其後接任者手中的土地資源變得越來越少,地方財政的收入越來越趨緊。據不完全統計,中國最發達的幾十個城市中,土地批租收入基本上佔了地方財政收入的30%以上。
毫無疑問,這樣的財政模式沒有持續性,弊大於利。因為政府的財政收入過多地依賴於土地,而土地是有限的,當地方政府手頭可批的地批得差不多了的時候,那麼未來的財政收入就危險了。
物業稅開征後,在政府增加土地供應時,將變原來的土地批租一次性收取高額土地出讓金的方式為分年分階段收取。方式轉換前,地方政府不但財政收入大部分依賴土地,而且地方政府本身還有推高房價的衝動。而方式轉換後,土地購買者在一次性繳納小部分的出讓金以外,在出讓期內每年還要繳納年租,這具有遞延效應,降低了地方政府過度批租的可能,從而在制度上杜絕了地價的無控制上漲,也抑制了房價的上漲。
相關鏈接
-如果開征物業稅影響有多大
貪官:購房欲望減少
抑制他們的購房欲望,使他們為洗錢而購房的成本和風險加大。他們中的大多數購買了數套或幾十套房產,如果征收物業稅,每月將付出幾萬元甚至幾十萬元的物業稅。
炒房者:或遭重創
目前炒房者和房地產商空置房很多,加上稅收,他們要急於出讓或出售一部分房屋,這樣將會導致短期內房價出現大幅下跌,會迫使一部分人放棄惡意炒房。
多房者:負擔增重
劉先生共有三套住房,當得知將要開征物業稅的消息後,他第一次覺得房產多當房東不一定是好事,擔心物業稅開征後他要面臨同時繳納三套住房的稅,負擔將加重。
按揭者:雙重壓力
李女士於2008年購買了一套80平方米的住房,按揭15年,每月還款千餘元。物業稅開征後,李女士除了要定期還銀行貸款外,還得承擔物業稅費,這對她來說無疑是加重了負擔。
出租者:調高房租
對租房人來說,物業稅的征收可能會讓房東調高租金。房東可能會根據當年物業稅稅率情況,轉嫁部分到租客身上。
購房自住者:首套或免征
普通購房者可能是物業稅開征的相對較大受惠者。對擁有自住房產的業主來說,第一套住宅很可能免征,因此除非持有第二套和更多物業,否則並不會付出更多的成本。
急需購房者:難享優惠
物業稅征收雖然有助於擠出房價泡沫,導致房價下降,但對於有急切購房需求的人來說,首先要明白,物業稅短期內是無法推出的,因此該購房時還是要出手。
-國外咋征收物業稅
加拿大:政府對100%的物業征稅。對擁有二套住宅的人還以高稅率征收,對自居、退伍軍人、老人、殘疾人等有優惠。
法國:政府采用土地年度稅的形式征收不動產稅。
荷蘭:地方政府和中央政府課征的財產稅,主要課稅對象是房屋。
美國:擁有房產後每年交不動產稅給州政府。各州稅率有所不同,幅度在房產價值的1%到2%之間。
澳大利亞:政府根據房屋的佔地面積和每年進行評估的房屋價值按0.3%到1%征收。
國外通行做法
按房屋面積劃分等級,面積大的征稅、征重稅,面積小的減稅或免稅;
按房屋價值劃分等級,對價值高的征稅、征重稅,對價值低的減稅或免稅;
按房屋套數分類,對兩套或兩套以上的住房征稅、征重稅,對單套住房減稅或免稅;
按房屋用途分類,個人住房用於經營的,稅負較重,個人住房用於自住的,稅負較輕;
對住房所有者按勞動能力分類,對老人、喪失勞動能力的人以及殘疾人居住用房實行稅收減免。
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