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剛剛過去的3月,房地產市場昇溫明顯快過了季節的更替。不論土地還是住宅,價格上漲的同時成交量也在增長,排隊買房的現象又重現樓市。我們將如何看待這個冷春中房地產市場表現出來的熱度,專業人士給出了頗為冷靜的剖析。
-土地市場
現象:住宅用地成交增長近四成
3月土地市場熱度蓋過了樓市。據亞豪機構統計數據顯示,3月份京城共成交住宅及含住宅項目用地9宗,成交面積為127.1萬平方米,規劃建築面積為136.9萬平方米,成交總價為206.6億元。住宅用地整體樓面均價為13564元/平方米,整體溢價率137%。環比2月份,住宅用地成交面積增長了39.7%,規劃建築面積增加了27.1%。與此同時,住宅用地整體樓面均價上漲了92.5%。
土地集中交易之後,國資委發布相關文件,明確提出78家非房地產主營業務的央企退出房地產市場。之後,國土部也提出,各地在今年住房和保障性住房用地供應計劃編制公布前,不得出讓住房用地。並且要求各地供地計劃要在4月5日前上報國土資源部和抄報駐地國土督察局。
分析:錢多地少紮堆上市
亞豪機構副總經理高姍分析指出,3月之所以會出現土地紮堆且多為央企拿地的現象,主要有兩方面因素,其一是比較優質的土地集中出讓,自然會掀起出讓高潮。其二,央企手握重金、在當前經濟形勢下投資實體較為謹慎,相比之下房地產行業成為首選,而北京土地資源日漸稀缺,尤其是位置較好的土地更是少之又少,因此奪地之戰不可避免。
-住宅成交
現象:難與去年同期比肩
與3月土地市場的火爆場面相比,住宅成交情況處於不溫不火的回暖狀態。亞豪機構統計數據顯示,3月京城共成交期房商品住宅8642套,成交面積達92.5萬平方米。除去保障性住房,實際成交的期房商品住房的套數為7031套,成交面積為80.9萬平方米。同期,成交的現房商品住宅套數為1429套,成交面積為22.4萬平方米。環比2月,期房商品住宅成交套數上漲了48.5%,成交面積上漲了58.6%,實際成交的期房商品住房成交套數上漲了75.2%,成交面積上漲了89.1%。同期,現房商品住宅成交套數微降6.7%,但成交面積卻上漲了27.5%。從這些數據對比來看,3月成交量環比2月上漲幅度是非常明顯的。
雖然環比上漲明顯,但同比成交量還是難以比肩,數據顯示,同比2009年3月份,期房商品住宅成交套數和面積分別下降了31.3%和31.8%,實際成交的期房商品住宅成交套數和面積分別下降了38.9%和34.0%。同時,現房商品住宅成交套數和面積分別下降了42.4%和32.2%。
分析:房價高位徘徊,壓抑眾多需求
高姍分析認為,3月成交量處於緩慢回昇態勢,成交量環比2月份有了較大的提昇,其中主要因素是2月份恰逢春節、元宵節等傳統節假日,成交量受到了很大的影響,2月的總量明顯低於3月,然而節後的3月份成交量回昇緩慢,因此出現了同比2009年同期成交量下降三四成的現象。
高姍指出,2009年3月房價水平相對較低,價跌量漲成為明顯特點,而今年3月份房價在高位徘徊,壓抑了許多需求,因此導致成交量相對低迷。
-樓市供應
現象:供應量增長三成以上
據亞豪機構統計數據顯示,3月份共有38個項目開盤,新增供應套數為8950套,新增供應量為93.6萬平方米,環比2月份,供應套數增長了372%,新增供應面積增長了296.6%。不僅環比成倍增長,即便是同比2009年3月也呈現上漲態勢,數據顯示,供應套數同比增加了33.2%,供應面積增加了33.7%。漲幅達三成以上。
分析:京版11條新政有效杜絕捂盤惜售
高姍分析,3月份許多項目開始入市銷售,尤其是在兩會之後,許多品質較高的項目紛紛入市。與2009年3月相比,雖然開盤項目個數基本持平,但供應量卻明顯增加,高姍認為,這與近期出臺的京版11條新政有很大關系,在此次新政中特別提出了要取證三日內公開全部房源,這就有效杜絕了捂盤惜售的行為,供應量因此有了明顯提昇。
-成交價格
現象:成交價與開盤價所差不多
3月份京城新增開盤項目的整體均價達到了歷史的高度,據亞豪機構統計數據顯示,3月開盤的38個項目整體開盤均價為25337元/平方米,環比2月份整體開盤均價上漲了34.5%。3月份房價雖然繼續躥高,但值得注意的是,3月這些開盤項目的整體成交均價為24287元/平方米,與開盤均價差距不大。
分析:開發商資金充足難改保價策略
高姍分析,3月份房價達到新高,四環沿線房價直逼四萬,五環房價也步入兩萬元時代,即便是六環外項目也突破了萬元大關。目前期房商品住宅存量不足6萬套,這些均說明當前市場仍然是賣方市場。另外一方面,房價高速上漲,與土地有很大關系。此外,房價居高不下和開發商推盤策略也有一定關系,在資金尚且充足的前提下,保價策略難以改變。
-銷售比率
現象:整體銷售率超過4成
從3月新開盤項目的銷售情況來看,整體表現尚可,據亞豪機構統計數據顯示,3月開盤項目的整體銷售率達41.4%,其中,成交率大於50%的項目有15個,佔總開盤項目的39.5%。其中不乏開盤即售罄的熱點項目,如新華聯運河灣、園墅等。
分析:名企、熱點區域項目受認可
高姍分析,3月不乏熱銷項目及熱點區域,因此,從整體來看銷售情況較好。具體來看,熱銷項目多為品牌開發商的項目。
另外,一些熱點區域如通州區、大興區,由於受到新城規劃優先發展的利好及地鐵等交通環境的不斷改善,這些地區的項目愈加受到歡迎。
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