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從去年年末到今年一季度,國家相關部門針對房地產市場的調控政策頻出,但這似乎並未阻擋房地產市場熱銷、漲價的局面。據中原地產(天津)投資顧問部對房管局的數據進行統計,今年一季度天津全市新建商品住宅市場共成交212萬平方米,同比上漲1.3%;成交均價為9117元/平方米,同比上漲37%。
天津中新濱城房地產開發有限公司副總經理傅曉東昨日接受本報記者采訪時表示,從去年12月以來國家出臺了很多房地產調控政策,但這些政策僅僅是調整了住房市場的組成結構———原來普通商品房多、保障房少,現在保障性房在增多。這樣的調整只是讓住房市場的結構更趨於合理,對普通商品房的價格並沒有很大的影響,甚至可能促使其上漲,因為保障性住房增加後,普通商品房可選擇的渠道更窄了,而對不符合購買保障房條件或者中高端的購房者來說,他們還是要去購買普通商品房。這造成百姓的心理預期發生的變化造成了3月新房成交量出現明顯上漲。
對於3月樓市的迅速回暖,我愛我家企劃總監陳萌分析,首先,歷年春節之後婚房、學區房等剛性需求的入市較為集中,而春節後房價的相對平穩,使得絕大多數剛性需求率先釋放,帶動了春節後市場的成交活躍。其次,雖然全國『兩會』再次強調對於普通購房者的大力支持與投資投機行為的嚴格抑制,但到目前仍未有相關政策出臺,因此,購房者對房價上漲的預期增強,大多選擇結束觀望,紛紛入市。
據中國指數研究院天津分院分析師鍾文輝介紹,今年一二月樓市走勢平穩,2月受春節等因素影響成交量走低,3月則呈現爆發態勢,當月全市共成交新建商品住宅88.51萬平方米,環比上漲了136.63%。其中,河東區成交面積位居第一,為14.82萬平方米。而成交面積增幅最大的是和平區,同比上漲83.15%。
價格方面,一季度全市各大區域新建商品住宅成交均價均有上漲,其中市內六區漲幅最大,成交均價為13859元/平方米,同比上漲了45.83%;近郊四區緊隨其後,成交均價為8249元/平方米,同比上漲了40.71%;濱海四區與遠郊五區縣成交均價分別為9266元/平方米和5130元/平方米,同比分別上漲了39.41%和19.49%。
記者了解到,在市內六區中,南開區成交均價同比漲幅最大,達到17600元/平方米,同比上漲了67.53%;成交均價最高的依然是和平區,達到20098元/平方米,同比上漲了38.2%。
房價真正下降路還很長
傅曉東認為,百姓對通貨膨脹預期加強,導致一部分人開始尋找資產保值增值的方式,而目前沒有特別好的投資產品能取代不動產也是很多人買房的主要原因。『現在出現「越調控,房價越漲」的現象也是市場經濟成熟的表現。』
傅曉東認為,『很多人總是將房價下降的希望寄托於國家出政策,希望國家能通過出臺政策來抑制房價,但現在市場經濟環境是開放的。舉例而言,天津的商品房天津人可能不買,但是可能會有河北人、北京人、山東人來買。因此,現在不可能用行政手段去強制房價下降。』但傅曉東同時表示,也不是『越調控纔越上漲』,『這種上漲只是房地產自身發展的過程,我覺得從調控到房價真正下降還有很長的路要走。』
此前,中央財經大學稅務學院副院長劉桓接受本報記者采訪時表示,歲末年初政府出臺的房地產調控政策的力度和密度都很大,但效果不明顯,原因主要出在環節上。『之前出臺的針對房地產的一些稅收都是在交易環節實現的,這只能增加房價。因為市場是由成本決定的,並且現在是賣方市場,所有對賣方征的稅都會加在買方頭上,這就使得出臺一次稅收,房價就高一次,形成惡性循環。』
需求旺盛促量價齊昇
北京大學房地產研究所所長陳國強認為,宏觀經濟環境企穩向好以及對於通脹的恐懼預期使得購房者更加希望將錢投入樓市,成交量自然出現上漲。『雖然國家宏觀調控政策不斷出臺,但是樓市信貸環境還是相對寬松,因此投資、投機性購房需求並沒有被完全抑制。』陳國強認為一季度成交均價漲幅較大是由多方面因素造成的:首先,『地王』頻出對周邊房價有促昇作用;其次,購房者認為房價會上漲的市場預期受政策影響不大;最後,商品房房源供應量少,『不差錢』的開發商變相捂盤提價。
我愛我家企劃總監陳萌預計,在以家庭自住為目的的婚房、拆遷、改善等總量龐大的需求支橕以及3月份房價出現快速上行的背景下,『買漲不買落』的購房心理以及短期內難以扭轉的賣方市場都將使得成交量保持高位運行,加之4月中旬即將召開的2010年春季房交會等因素都將在一定程度上使得市場活躍度繼續放大。
未來調控政策將決定走勢
陳國強告訴記者,歲末年初國家出臺了一系列樓市調控政策,旨在調控房價不正常的瘋漲,但現在看來效果不是非常明顯。『如果二季度國家繼續出臺新的調控措施或者對已出臺的措施加大執行力度,那麼新建商品住宅成交量很可能會停止瘋漲,房價有望出現理性回歸。』
二季度房價仍會繼續上漲
縱橫地產總經理張良表示,樓市走勢也會有慣性效應,由於第一季度的火爆運行,因此從二季度房價將繼續保持上昇勢頭。
不過張良也表示:『目前房價與收入比一直持續上昇,這主要是因為投資性購房比例較高。隨著房價的進一步上昇,投資利潤率將出現下降,未來房價回調的風險將加大。』
城市經濟活力成房價上漲後盾
談及對第二季度房地產市場的預期,傅曉東表示:『從整個房地產市場來講,大量保障性住房上市,整體均價會有所下降。但是單從普通商品房來說,價格還會穩中有昇,商品房價格和成交量會繼續延續3月比較好的局面。』
他告訴記者,一個城市的房價走勢和經濟環境有緊密關聯,越是經濟有活力的城市,未來房價上漲潛力就越大。『我前兩天去了一趟西南的一些經濟不是很發達的城市,與2007年相比,同一個項目只漲了500-600元/平方米。盡管說起天津是中國未來經濟的「第三級」,很多老百姓聽起來會覺得比較虛,但其實天津未來發展前景確實非常不錯,今年就有50個重大項目,每一個項目都是一個新的經濟增長點,大量的資金投進來了,經濟發展了,資金流動起來了,房價自然會穩中有昇。』
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