|
||||
繼『二套房貸款首付款比例不低於40%』的規定出臺之後,從4月份起,首套房貸優惠不同程度從緊的政策正在全國范圍鋪開。事實上,從房地產企業開發貸款到消費者個人按揭貸款,從銀行到證券、保險,金融在前期過度滲透房地產領域後正開始理性回歸。
首套房貸款優惠政策減弱
通往樓市『資金管道』紮緊
先是各地開始嚴格執行『二套房貸款首付款比例不低於40%』的規定,繼而在一些城商行出現了首套房貸款優惠政策減弱的跡象,如今,工行、建行等一些大行也加入到其中。
記者多方了解到,工行、建行以及一些中小銀行目前已向全國各分行下發通知,要求進一步收緊首套房按揭貸款利率優惠。其中建行規定:首套房貸款首付達四成以上利率方可打7折,若首付兩成利率只能打8折。
就在個貸優惠政策從緊的同時,房地產開發貸領域的銀根也逐步緊縮。目前企業拿地首付款比例已從去年的30%提昇到現在的50%。比例的提昇對於許多主要靠銀行資金拿地的房企來說,意味著他們可以依賴的金融資源將減少。
除了信貸市場,有跡象表明證券和保險市場也逐漸紮緊了通往房地產領域的『資金管道』。截至目前,滬深兩市提出權益類再融資計劃但尚未通過審批的房企已經達到38家,總計金額最高達730億元,近半年來已上市房企再融資幾乎無一成行;此外,險資進入房地產市場的規定日益嚴格。《保險法》曾原則上允許保險資金投資不動產。但日前保監會發布的《保險集團公司管理辦法》則規定,保險集團公司及其子公司在投資與保險業務相關的非金融類企業時,投資總額不得超過集團淨資產的10%。
『這是我國房地產市場金融去杠杆化的一個過程,是金融在前期過度滲透房地產領域後的理性回歸。』中國社科院研究員、地產金融專家尹中立說。
金融過度滲透房地產市場
拉長金融杠杆撬高了房價
房地產是資產密集型行業,需要資金的大進大出。在自有資金不足的情況下,幾年來,隨著銀行信貸等金融產品大量進入房地產領域,市場中的金融杠杆被逐步拉長,撬起了市場也推高了房價。
金融杠杆『變長』的現象在去年盡顯無遺。去年5月份為應對國際金融危機,國家下調了部分行業固定資產投資項目資本金比例,其中,普通商品住房最低資本金比例由之前的35%下調至20%;同時,地方政府和銀行為刺激經濟,去年起普遍放松了個人按揭貸款條件,首付比率一降再降,利率優惠政策屢屢被突破。
這種金融向房地產領域的強力滲透,在一段時間內有利於我國房地產開發建設,並帶動了上下游行業的復蘇,但同時也帶來房地產市場的投機風潮——開發商借助銀行杠杆以較少資金實現『空手套白狼』的地產開發,投機客利用個貸低首付上演以房炒房的『空手道』,坊間甚至流傳著用27張信用卡做首付貸款買房的例子。
『住房按揭和開發貸款就是商業銀行的資金流向房地產行業的兩個通道。過多的資金正是通過這兩個渠道源源不斷進入房地產市場,拉長了金融杠杆,撬高了房價。』尹中立說。
以下數據反映出過去一段時間以來我國房地產市場中金融杠杆化呈現加速度延展的過程:去年前3個月,我國房地產開發商利用銀行貸款同比增長僅為8%,到了去年底,開發商的銀行貸款增長幅度就達到48%;去年前3個月,個人按揭貸款同比增長僅為13%,到了去年底,同比增幅達到116%,而到今年2月份,個人按揭貸款的增幅更是達到驚人的168%。
在金融杠杆力量的撬動下,2009年房地產行業新增貸款超過2萬億元,佔全年新增貸款的20%以上。就在這一年,北京、上海、廣州等地房價創出房改以來最大幅度的飆昇紀錄。
事實上,除了銀行信貸,在股市融資、房地產信托基金等領域,都可以看到金融進入房地產並加速杠杆化的過程。
按照全國工商聯房地產商會會長聶梅生的估測,在去年前三季度,部分熱點城市的房地產金融杠杆率從年初的2.86倍大幅提高到6.67倍,隨著四季度房地產市場價量的繼續走高,熱點城市的房地產資金杠杆率已近逼近10倍。
調控房地產市場金融杠杆率
打擊投機行為維護經濟安全
此次百年一遇的國際金融危機表明,正是過度的金融杠杆扮演了催生、放大房地產泡沫幕後推手的角色,而最終泡沫的破滅也源於金融杠杆的斷裂。數據顯示,在美國次貸危機爆發前,房地美、房利美的金融杠杆率均高達20倍。
經濟學家認為,房地產市場中存在一定程度的金融杠杆有利於個人消費的提昇和國民經濟的增長,但是杠杆水平必須適度並符合國情。在金融杠杆放大投資與收益的同時,也會推高產品價格和風險。當房價出現大幅下跌或者漲幅不足以支橕高杠杆率時,投機資金將率先出逃,房地產企業負債激增,整個房地產資金鏈將面臨斷裂之懮,此前被吹大的風險也將被轉嫁給銀行。
值得注意的是,目前我國房地產企業負債正在增加。根據近期上市公司的年報披露,截至3月23日,已公布的67家房地產上市公司在同期淨利潤僅有280多億元的同時,其負債卻超過5100億元。
『當前我國房地產行業與其他制造業相比,最大不同在於房企必須更多依靠貸款支橕發展,一旦資金出現問題,那麼市場風險就會暴露。』中央黨校經濟學部副主任韓保江日前在接受媒體采訪時說。
有跡象顯示,相關部門已開始著手防控信貸風險,通過調控房地產市場的金融杠杆率,打擊住房投機行為,增強實體經濟的安全。專家指出,目前我國房地產信貸整體風險可控,近期我國金融機構一系列房貸優惠政策收緊的措施也會有利於風險的降低,並將對不斷走高的高房價起到抑制作用。同時,這種『金融回潮』現象只是讓金融對房地產的支橕回歸到正常水平,並不會對市場造成大的衝擊。
請您文明上網、理性發言並遵守相關規定,在註冊後發表評論。 | ||||