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二、2010年一季度重點地區房地產市場情況及未來預期分析
1、2010年一季度中,一線城市自住型需求日漸式微,二、三線城市將隨2009年房價的快速攀昇而逐漸受到抑制。
2010年一季度,北京、上海、深圳等一線城市房地產市場已明顯惡化,居民對房價的負擔能力已經接近或超過07年的水平,2010年以來一線城市自住型需求將難以為繼。二、三線城市房價尚在居民可承受范圍以內,但一線城市的高房價正逐漸向二、三線城市蔓延和波及,2010年二、三線城市房價將繼續快速攀昇,自住型需求必將因此而逐漸受到抑制。
2、通脹壓力下,房價上漲預期促使投資/投機性需求活躍。
資金成本方面,2010年以來房貸利率已經持續維持低位。一、二線主要城市住宅租金收益率多處3-4%,且租賃價格指數處下行通道,而國際上正常收益率為5%左右,投資需求空間非常有限。房價上漲預期方面,2010年以來金融部門繼續實行適度寬松的貨幣政策或緊縮信貸政策的低執行力度,資產價格將在一段時間的市場調整後進一步上漲,從而促使投資/投機氣氛活躍。
但由於政府調控政策等的各方面因素影響,未來,特別是2010年3季度後房地產市場價格上揚的幅度將不會很大,上漲速度將減緩。
3、商品住宅短期靜態供應明顯不足,中長期供應有望跟上。
2009年底以來份一、二線城市商品住宅短期靜態庫存去化周期明顯下降,一些城市甚至呈現出供不應求的局面,上海去化周期已降到1.6個月。針對短期供應不足的現狀,開發商加大了房地產開發投資,2010年一季度的1-2月,全國完成房地產開發投資3144億元,同比增長31.1%,增幅比去年同期提高30.1個百分點。其中,商品住宅完成投資2233億元,同比增長32.8%,提高32.0個百分點,佔房地產開發投資的比重為71.0%。長期供應方面,2010年一季度中的1-2月,全國房地產開發企業完成土地購置面積2407萬平方米,同比增長11.2%,去年全年則是下降18.9%;完成土地開發面積1567萬平方米,同比下降40.8%,降幅較前期已有較大程度的縮小,後期供應有望逐漸跟上。
4、2010年以來政府對房地產抑制意圖明顯,優惠適度收緊。
2009年很明顯表明,房地產業已成為中國經濟的"直接命脈"。200年12月中央經濟工作會議再次定調,2010年繼續實行適度寬松的貨幣政策,這對行業利好。目前2010年一季度部分優惠政策依舊延續,雖然部分優惠政策已經收緊,但執行力度不足,但2010年下半年將會適度收緊,但仍以寬松基調為主。
5、供小於求形勢未來將有緩解,多數城市房價一季度同比小幅下跌
隨著09年四季度銷售火爆,重點城市商品房庫存逐漸步入下行通道,隨著房地產市場的投資穩步加大,以及新項目開盤預期,可售量呈逐月增加態勢,供小於求形勢略有緩解;房價方面,多數城市2010年一季度同比小幅下跌,雖然較大部分房價的下降以優惠、折扣、曾送等形式出現,但小幅下跌以見明顯,下跌原因主要是開發商對未來預期仍謹慎,定價較為理性,營銷策略上多傾向於主動優惠促銷。
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