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一、全國房地產行業2010年一季度總體運行情況分析:
1、消費者觀望情緒明顯,部分城市出現房價小幅下挫
根據仕一邦房地產投資研究中心數據顯示,自2009年12月到2010年3月底,從二手房營業稅調整開始,一系列的房地產調控政策密集出臺,同時兩會所代表的政府對房價對民生問題影響的態度及出臺的應對措施,都已經對當前市場產生影響,大陸大部分城市已經開始出現成交量明顯下滑及消費者觀望態勢,而各種金融、稅收政策,顯示高層抑制房地產風險傳遞到金融領域的決心,而增加供給,成將對未來房地產市場的影響深遠。
特別是消費者觀望情緒的蔓延,已經成為影響2010年一季度明顯的市場因素,2009年的房地產市場井噴已經將相當部分自住客及投資客的購買力消化完畢,改善型買家不願意接受目前的高房價,他們要等待一個合理的價位再入市,而另外一部分比較謹慎的房地產剛性買家及投資型買家擔心『高位入市』後被市場套牢,開始觀望房地產市場的後期發展趨勢。
2、商品房供給不足導致房價下跌艱難
目前,自2009年底開始到2010年的3月中旬,政府出臺了多種調控措施直指高房價,但從近期的效果看,已經證明雖然有一定的效果,但沒有也不可能達到立竿見影的效果。
房地產投資和開發都有一定的周期,在短期內市場還未完全走出悲觀預期的情況下,供給不可能有明顯改善。從2009年12月份的數據看,當月房屋竣工面積同比增速為10.9%,新開工面積為34.19%,分別比11月下滑了38.84%和159.42%。我們認為,這有可能是地產商預期到未來不確定性的調整,提前降低新開工面積或有意推後竣工面積,這種悲觀心理的體現將直接導致2010年上半年可供面積的縮小,供需缺口的擴大將使房價繼續維持高位。從購置土地面積看,2009年12月累計為3.19億平米,同比下滑18.9%,比11月擴大3.5%,從絕對量看,2009年的購置面積低於以往6年任何一年的面積,這說明在地價飛速上漲的情況下,開發商整體的拿地意願並沒有充分釋放,土地購置面積的縮減也影響了未來住房面積的供給。
2009年房地產市場的銷售火爆更多的是得益於去庫存化的加速,2007年—2008年積累的庫存迅速釋放,而2009年當年形成的直接供給非常有限。從統計的8個重點城市的去庫存化周期數據看,2010年1月到目前為止以來,這些城市平均去庫存化速度都處於近3年來的歷史低位,經過2009年三季度以來的充分釋放,目前這些全國一線城市正步入庫存化的真空期,一些房價較為合理的城市可能會加大開發投資,從而步入補庫存的階段,而前期房價漲幅較高的城市可能暫停再庫存化的過程,這些城市價昇量縮的態勢可能進一步持續。
3、2010年一季度投資同比增幅較大
由於基期因素,2010年地產開發投資增速同比有可能超過20%。
回顧2009年上半年『小陽春』以來,地產開發剛剛走出陰霾,而2010年一季度投資增速平均為3.3%,處於歷史低谷,雖然今年出臺了很多調控地產投資的措施,但在利率政策還未啟動的情況下,開發商投資的行為並不會立馬變化,目前出臺的措施不會對地產商的資金鏈形成最嚴重的削弱,即使在未來市場不可測的情況下,開發商也可能會進行一些必要的開發,為以後的庫存做准備。畢竟一些城市的可售面積在不斷下降,如果保障房不能有效跟進,自住的需求有所抬頭,房價飛速上漲的局面又會重啟,而這也將刺激開發商積極開發投資。
不過,由於政府的調控基調,地產投資大幅增長的可能性有限。2010年一季度中地產投資的增長不是開發商的主動所為,而是得益於去年的基數原因和部分城市的補庫存行為,開發投資的增速更多的來源於市場空間較大的二三線城市。對於一線城市,我們認為能維持去年的情況已經是很樂觀了。
4、銷售將逐漸回歸常態
2010年1月以來,新房和二手房的成交面積持續萎縮,交易量下降比較明顯。截至3月底,根據統計的13個重點城市周成交面積為206萬平米,雖然大大低於2009年四季度的平均水平,但也恢復到2009年二季度的整體水平。對於今年一季度的成交情況,我們持謹慎態度。由於2月份春節因素,預計在市場走出調控恐慌情緒後,市場成交狀況仍然維持較低水平。一季度銷售狀況可能會逐步走向常態,但與2009年四季度比,總量上將保持低位,由於基數原因,增速仍然保持強勁態勢。
我們認為,在經濟向好、CPI上昇的階段,2010年上半年地產銷售速度不會出現轉折性的變化。
到經濟有可能過熱的階段,地產將是更多人回避通脹的首選資產。如果銀行在具體執行中力度從嚴,可能投資性的行為會受部分抑制,如果留有缺口,投資性地產行為仍較難打壓。總之,2010年三季度以前,房地產業將更多的去除非理性因素走向常態的發展,市場小幅下挫的會成為事實,但大幅波動的可能性不大。
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