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『公攤面積包括啥?多少纔合理?』這雖是商品房買賣雙方經常掰扯的老話題,但對於大多數人來說,買房並不是日常消費,對於首次置業的消費者來說,『公攤面積』是個永不過時的新話題。
去年11月,讀者陳軍拿到了新房鑰匙。上周,他參觀了一位朋友的新房。面積相差不多的房子,為什麼公攤面積會相差近10平方米呢?無獨有偶,3月初,省城小店區人民路某樓盤的開發商因為解釋不清公攤面積的內容和測繪方式,遭到上百位業主及媒體的口誅筆伐,銷售限入困局。
公攤面積難道真是筆糊涂賬嗎?帶著這個問題記者進行了深入的采訪,開發商、律師及相關專家表示,開發商沒誠信、售樓不規范、服務不到位是糾紛頻起的主要原因。
公攤面積是大是小業主心裡沒譜
故事一:開發商隨意改公攤激起業主不滿
2008年年底,市民白先生看中省城小店區某樓盤的一套三室兩廳住宅。當時,該樓盤的銷售證件還未辦妥,白先生與上百位業主購買了該盤剛剛出圖的期房。售樓處告訴白先生,他看中的房子面積是136.65平方米,公攤面積應該在20%以內。
去年7月,開發商通知業主們交餘款,簽合同。白先生發現,合同上所標注的房屋面積成了140.65平方米,比原來說的整整多了4平方米。開發商稱,多出的面積是公攤面積增加了。
今年年初,不放心的白先生和其他業主找了幾個測繪專家,把正在建設中的房屋面積重新測量了一下,結果讓人大感意外:『我們的測繪結果,算上公攤房屋面積應為126平方米。』但開發商卻堅稱,公攤面積增加了,房子的建築面積仍是140.65平方米。
一平方米就是4200元,14平方米就是58800元。如此算來,僅該戶型的幾十位業主,就會蒙受多達數百萬元的損失。而開發商稱,因為該樓盤是期房,最初的公攤面積僅是一個估算。
故事二:公攤范圍被忽視打不清的嘴官司
2006年4月,省城北城某樓盤3號樓交房。之前,許多業主聽說開發商會在公攤面積上動手腳,部分業主委托了測繪公司對自家房屋進行測繪。
其中一位武姓業主認為,開發商至少多收了他8平方米的房款。武先生說,購房合同上標明的建築面積為88.9平方米,其中套內建築面積73.18平方米、公共部位與公攤建築面積15.72平方米。而實際上,這座樓屬於磚混多層樓房(6層),公共部位除樓梯道以外,沒有其它公用空間和公共設施,而樓梯道的實際面積不足14平方米,兩家均攤最大也不超過7平方米,根本就不存在15.72平方米的說法(與實際相差8.72平方米)。
在合同中,武先生只見到建築面積、套內建築面積、公攤面積的具體數字是多少,但公攤面積包括哪些范圍及具體面積,卻沒有明示。售樓人員對公攤面積的組成始終沒講明白,只稱此數據為專業測繪公司認可,普通百姓無法准確計算。『業主自己測繪的面積與開發商提供的測繪數據之所以有較大出入,一定是公攤范圍各自的參考標准不一樣。』隨後,武先生與開發商的交涉證實了他的判斷沒錯。在武先生眼裡,公攤面積范圍包括自家單元的公共通道及公共設施佔用面積,而開發商是把整個樓內的公共設施、公共通道面積分攤到全樓的住戶。
鏈接:怎樣計算房子的公攤面積?
一、共有建築面積的內容包括:電梯井、管道井、樓梯井、垃圾道、變電室、設備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛室等。以及為整幢樓服務的公共用房和管理用房的建築面積,以及水平投影面積。
共有建築面積還包括套與公共建築之間的分割牆,以及外牆(包括山牆)水平投影面積一半的建築面積。
獨立使用的地下室、車棚車庫、為多幢樓服務的警衛室、管理用房、作為人防工程的地下室都不計入共有建築面積。
二、共有建築面積的計算方法:整幢建築物的建築面積扣除整幢建築物各套內建築面積之和,並扣除已作為獨立使用的地下室、車棚、車庫、為多幢樓服務的警衛室,管理用房,以及人防工程等建築面積。即為整幢建築物的共有建築面積。
三、共有建築面積的分攤方法為(住宅樓以幢為單元,按以下計算公式):
業界說法隱情:開發商確定公攤面積要利於銷售
山西銀建房地產開發公司副總經理張建華稱,計入公攤面積的地方主要有兩大塊,公共交通部分及公共建築空間。公共交通通道包括走廊、過道、電(樓)梯前廳、樓梯間。公共建築空間包括電梯井、電梯機房、垃圾道、管道井、水泵房、消防通道、交(配)電室、值班警衛室等,以及為整幢樓服務的公共用房和物業管理用房以及其他功能上為該建築服務的專用設備用房。
一般而言,樓層越高的房子公攤面積會越大。像普通六層磚混結構樓房,其公攤面積約佔房屋建築面積的12%到15%;十幾層的小高層住宅樓,其公攤面積的比例在18%左右;高層剪力牆結構的樓房,其公攤面積大約在20%以上。另外,塔樓的公攤面積比例略低於板樓;寫字樓從公共需求及品質上考慮,公攤面積可能會達到30%以上。
張建華稱,從銷售角度考慮,開發商會盡量把公攤面積定在一個易於銷售的范圍內。像高端住宅,業主講究氣派,希望門廳、過道、電梯的面積夠寬敞、電梯數夠多,公攤面積比例要比普通住宅高。
建議:不妨學學按套內面積售房
業界人士李先生認為,省城正規的房地產開發商一般會先到相關行政主管部門去申辦規劃、建設、預售等手續。房地局會委托測繪單位對預售房產進行『預測繪』,業主以專業測繪單位測繪的面積作為付房款的依據。房屋竣工後,無論是套內面積還是公攤面積,都已經過了測繪單位的實地測繪,開發商在公攤面積上做手腳的可能性不大。
李先生稱,白先生家的公攤面積與套內面積在售房與交房時有較大差距,這與開發商違規預售有關。未經相關部門審批就售樓,不停地改規劃和建築設計,很容易出現實際戶型、面積與售房時不一致的情況,這會引起不必要的糾紛。
省城海逸房產工作室的驗房師認為,設計施工中的變更,最容易造成交房面積與購房面積出現誤差。套內面積相對較容易弄明白,因為它好測繪、好計算。而公攤面積的測繪需要開發商提供全樓的圖紙及其他業主的配合,故事二中的武先生自請測繪公司量公攤肯定測不准。誠信度不高的開發商在售房之後纔開始施工,公攤面積就成了橡皮筋。他建議,省城最好能學習北京、廣州等地按套內面積售房的方式,這樣也讓消費者對所購房屋的面積能心裡有數。
提醒:合同裡最好標明公攤范圍
山西省成誠律師事務所的張秋峰律師稱,對於公攤面積佔總建築面積的比例,目前法律上還沒有明文規定。按照購房合同第八條的規定,購房者在面積發生變化後有兩種選擇。
第一種是合同中對面積變化沒有約定。如果開發商交房時,房子總建築面積與合同面積的誤差不超過3%,可以采取多退少補的方式。誤差超過3%,多出的面積由開發商無償贈送,少出的面積,由開發商負責賠償,業主同時可以選擇退房。這種方式對購房者較為有利。
第二種方式是根據合同約定『據實結算,多退少補』。如果選擇這種方式,到交房時,誤差超過3%,都由買房人承擔。
同時,購房者應該注意,自己找的測繪機構出具新的測量報告,並不能直接作為找開發商賠償的依據。因為,開發商的測繪報告也是正規測繪部門作出的有法律效力的報告。出現此類糾紛最終的參考依據是由仲裁機關或法院委派第三方來作的測繪報告。
張律師稱,目前省城樓市漸漸趨於成熟,市場監管也越來越規范,開發商在公攤面積上動手腳不容易。業主在購房時不妨先考慮選擇運作規范、信譽度較好的開發商。在收房時,業主可要求開發商公示公攤面積的范圍和大小。
山西財經大學的馬培生教授認為,對於不懂行的購房者來說,他們對樓盤共有建築項目不熟悉,其界限、權屬、使用范圍等都可能是一筆『糊涂賬』。開發商應該主動解釋清楚公攤面積具體情況。
他建議消費者,在簽訂購房合同前,務必弄清以下內容:設計的套內面積是多少?公共設施有些什麼?共有建築面積有多大?最好將這些數據寫在購房合同中,合同中沒有的,可以通過與銷售方簽訂補充協議的方式來解決。
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現在房價那麼高能買到就可以了,還有多少人計算公攤面積?