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2009年,隨著應對金融危機的一攬子經濟刺激政策的全面實施,以及中央和地方政府促進房地產市場的多項優惠政策的落實,房地產市場由回暖到顯著放量,再到火暴異常,房價呈現節節攀昇的走勢。年末,中央相繼出臺一系列房地產市場調控政策,以遏制部分城市投機炒作和房價過快上漲的勢頭。展望2010年,房地產投資將保持穩步增長,較高的房價將在調控中趨於平緩。
2009年房地產市場走勢的成因分析
2009年房地產市場運行的基本情況,主要有如下幾個特征:商品住房市場由回暖轉向火暴異常;房地產開發投資增速呈現逐步回昇的態勢;住房價格快速回昇,一些城市漲幅過大;年末房地產調控政策陸續出臺。
綜合來看,2009年房地產市場出現量價齊昇的亢奮形勢,是由多種因素導致的。
第一,鼓勵住房消費需求政策激活了自住型住房需求。
2008年下半年開始,從中央到地方,各級政府集中出臺了一系列力度較大的鼓勵居民住房消費、活躍房地產市場的政策,據測算,這些政策綜合作用的效果可降低居民購房成本10%—15%,自住型需求在房價有所回調、政策大力度刺激之下顯著提昇,2009年初,小戶型、低價位的市場開始啟動,使房地產市場一季度呈現回暖的跡象。
第二,大量投資者購房,推動了住房需求的擴張。
政府為了應對全球金融危機,采用了多項措施刺激國內消費,放寬了對於房地產市場的金融調控限制,特別是大規模新增信貸的投放,使得住房信貸環境相當寬松,更多資本投入到房地產市場中。在下半年通貨膨脹預期增強的情況下,更多人選擇了投資住房保值、投機炒房獲利。從二季度開始,大戶型的中高端住房市場開始活躍,二手房市場交易火暴,住房市場需求結構發生明顯變化。據美聯物業調查顯示,在2009年三季度,北京購房人群中,購房人主要用來投資保值或自住兼投資的比例達65%。
第三,恐慌性心理透支了商品住房消費的需求。
2009年下半年,在房價持續快速上漲的刺激下,加上貨幣放量供應,新增信貸大規模投放,導致市場上通脹預期增強,恐慌性心態激發了更多的入市行為,房價不斷走高又加劇了人們的恐慌性購房。到年末,對優惠政策調整的擔心又強化了人們爭搭末班車的心理,大大推動了商品房交易規模,不少城市甚至出現了『搶房』的極不正常現象。
第四,開發商捂盤行為加劇了市場的供求矛盾。
在2008年房地產市場低迷期,開發商拿地、開發的意願不高,房地產投資大幅下降,導致2009年商品房供給量出現不足。而諸多需求成分的疊加則放大了市場需求,使供求矛盾加大。2009年房地產市場火暴,開發商資金較為寬裕,並預期未來房價仍會繼續上漲,因此,許多房產項目或以各種理由延遲開盤,或采取分批領證分批推盤的方式放緩銷售進度。開發商捂盤行為無異於『火上澆油』,人為制造『房荒』,加劇了市場供需緊張局面,在『供不應求』的環境中開發商不斷抬高房價。
第五,土地價格上昇過快,地價、房價相互推高。
2009年貨幣供應量相當寬松,通貨膨脹預期再現,一些房地產企業拿地熱情較高,一線城市出現了土地競拍火暴、土地溢價過大和『地王』頻現的情況。土地價格不斷創新高,影響了周邊房價的快速上漲,並不斷推高整個市場的房價水平。
2010年房地產市場展望及政策建議
2010年房地產的走勢取決於市場供求狀況,更取決於房地產政策調整落實情況。
第一,住房供給將有所增加。
首先,保障性住房建設規模將增長。住房和城鄉建設部提出,2010年要進一步加大保障性住房建設,其開工建設的套(戶)數比2009年增加三分之一,以加快解決中低收入住房困難家庭的住房問題。安排建設的限價房、公共租賃住房和安置住房規模將比2009年增加一倍,以逐步解決中等偏下收入家庭住房困難問題。其次,要求在保證質量的前提下,大力增加中低價位、中小套型普通商品住房的建設和供應。第三,2009年下半年,房地產土地購置面積、開發土地面積和新開工面積增長速度逐步回昇,1—11月新開工面積同比增長15.8%。2009年開發商盈利豐厚,資金寬裕,新建商品房供給將保持繼續增長態勢。
第二,住房銷售將趨於平穩。
金融危機中出臺的鼓勵住房消費的政策,使一部分住房剛性需求在2009年得以釋放;2009年末房地產市場的火暴,促使一部分潛在需求進入『搶購』行列,購買力被提前預支;高企的房價,超過了普通居民的購買能力,加之年末房地產調控政策的變化,有實際需求者將會暫時選擇觀望。2009年末國家出臺的一系列調控房地產市場的政策,表明了中央遏制房價過快上漲的決心,政策調整加大了炒房成本,炒房投機行為將受到一定程度的抑制。二手房市場受到營業稅調整的影響,銷售平淡。2010年年初,住房需求將有所減少,住房銷售將趨於平穩。
第三,住房價格將由高位盤整轉向回落。
2010年初,雖然大部分需求持幣觀望,但開發商手中資金寬裕,並不急於銷售,供需雙方將呈僵持和膠著狀態,房價將在高位盤整。隨著調控政策進一步落實,普通住房供應增加,投機需求被進一步抑制,房價漲幅將回落。
第四,房地產開發投資將保持穩步增長。
繼續向好的宏觀經濟,增強了開發商對未來的信心;繼續寬松的貨幣政策、活躍的房地產市場,使開發商有較大的投資積極性和再投資的資金實力;房地產開發投資速度將繼續保持平穩增長。
那麼在2010年,如何確保房地產市場平穩健康發展?一方面應注重房地產調控政策落到實處,抑制市場炒作和房價的過快上漲;另一方面,應注重政策的連續性和有效性,正確處理防泡沫和促消費的關系,促進房地產市場平穩發展。
建議主要采取如下措施:
第一,針對市場上存在的局部地區市場過熱、房價上漲過快的問題,2010年房地產政策調控目標應該是:保障低收入群體的住房,鼓勵購買自住型和改善型住房,遏制投機炒房,以促進房地產市場健康發展。
第二,根據調控目標,應清理、調整現行的房地產調控政策,包括中央和地方出臺的一系列政策,對有利於鼓勵自住型和改善型消費的政策要保留,對有些政策要進行調整甚至取消。對政策的延續和調整都應及時、明確地公布,避免市場因過多猜測而引起恐慌。在調控政策出臺後,還應督促認真貫徹落實,切實發揮政策的效力。
第三,實施『有保有壓』的住房消費政策,對首次置業的優惠政策要保持不變;明確改善型住房的界定標准並給予一定的政策優惠;通過稅收和信貸政策嚴格限制投機型購房。金融監管部門應強化信貸審查和監管,防范金融風險。
第四,物業稅有利於遏制投機炒房和提高存量房的使用效率,應加快物業稅改革進程,通過擴大試點,總結經驗,探索由空轉到實轉的有效途徑。
第五,支持和培育租賃房市場。隨著房地產業的發展,社會的住房存量資源越來越多,應該給予稅收等優惠政策,吸引這部分資源進入租賃市場,解決部分居民尤其是剛就業的年輕人住房難的問題。同時,應利用信貸、稅收優惠政策,鼓勵社會資金發展公共租賃事業,逐步形成規范的房屋租賃市場。
(廖英敏作者單位:國務院發展研究中心)
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