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近期,不少城市的房價顯現了高位盤整跡象,昔日如魚得水的樓市投資者時下炒房如『火中取栗』。業內人士指出,去年年底以來,國家出臺新一輪房地產調控政策,抑制市場投機已初見成效。進一步擠除樓市泡沫,仍需從多個層面健全相關制度和加大政策力度。
炒房有如『火中取栗』
3月份以來,像北京、深圳等大城市一樣,作為二線城市的福州,二手房市場交易跌入了『冰點』。福州炒房者鄭碩的6套商品房在中介那裡已經賣不動。
他對記者說,去年,伴隨市場剛性需求的突然『井噴』,福州樓市炒房現象又活躍起來,他乘機從兩家新開樓盤各拿下5套商品房,其中4套房已在去年10月份拋出,淨賺了120多萬元。『現在,樓市已進入階段性調整期,炒房風險加大,獲利有如「火中取栗」』。
像鄭碩這樣的樓市炒家充其量是『樓市汪洋中的魚蝦』。他告訴記者,在去年福州房地產市場最火爆時期,他這樣的『魚蝦』估計有200多人,能夠炒作的商品房數量約2500套,僅佔去年福州市商品住房成交量的一小部分。
6套房壓在他手裡,一個月的貸款利息就將近1萬元。鄭碩估計,因為房產中介的業績持續凋零和市場觀望氣氛的趨濃,眼下可能有一半的『魚蝦』資金開始緊張起來。他手頭資金狀況雖然暫時還未『吃緊』,但如果二手房市場持續『凍結』3個月以上的話,資金可能會斷流。
開發商和房產中介等纔是炒房『大鱷』。鄭碩透露,一些開發商開盤銷售100套房源,就制造出70套在新開盤三天內售出的假象,剩下的30套房子成為了剛性需求者搶購的對象。70套假售房中,一小部分落入『魚蝦』炒客手中,大部分則重回開發商那裡或掛牌到中介再次銷售。
泡沫隱懮『積食難消』
浙江大學金融系副教授景乃權接受記者采訪時說,據有關統計數據顯示,近兩年來,美國房地產市場投資持續萎縮,我國的房地產開發卻不斷掀起高潮,並已成為全球數一數二的房地產投資市場。隨著我國樓市投資規模持續擴大,投機現象如影隨形,泡沫隱懮『積食難消』。
『房地產投資的興盛易產生投機泡沫,次新房的空置率應當是顯示房產投機的較好指標。』景乃權對記者說,以杭州為例,2005年這個城市的次新房空置率在30%左右。經歷去年房地產市場火爆行情後,杭州市次新房空置率現在可能會更嚴重。近年來,在全國許多城市,交付三年入住率都不到一半的新建商品房小區比比皆是。
業內人士指出,房價攀昇與地價持續暴漲的互動仍在持續,這將為樓市『泡沫化』危機埋下更深的隱患。
據渣打銀行的統計數據顯示,去年內地主要城市的土地均價同比上漲了100%以上。去年底,福州市土地市場在最後一拍中誕生了樓面地價1.5萬元的新『地王』,全城商品房均價『坐地大漲』。而在日前的一次土地競拍中,福州樓面地價新高已飆至1.6萬元,房價漲幅『逆勢飛揚』。
『擠泡沫』需政策加力
業內人士預計,基於全局經濟維穩的考慮,今年全國房地產市場會維持高位盤整的局面。專家建議,為進一步擠除樓市泡沫,仍需從多個層面健全相關制度和加大政策力度。
有關人士認為,從供需兩方面來促進房地產市場的健康發展,既要滿足居民合理改善居住條件的願望和發揮房地產支柱產業作用,又要抑制房地產投機泡沫,使整個行業實現良性健康發展。具體來說,政府可以通過增加住宅土地供應、打擊囤地、捂盤行為來擴大市場供應;嚴格執行二套房貸政策和限制外資購房政策來抑制房地產投資投機;積極推進集體建設用地的流轉等制度變革。
浙江大學經濟學院教授金雪軍等建議,為促進房地產市場健康發展,有關部門首先應結合我國資本市場的發展來調控房地產市場。隨著近年來我國房地產市場的不斷繁榮,房地產的投資品特性——金融資產特點受到前所未有的關注,除房地產市場傳統的影響因素外,經濟全球化、流動性過剩、通貨預期以及人民幣昇值等外部因素對住宅需求的影響越來越大。
其次,加快經濟轉型和財政改革的步伐。采取多種措施,刺激內需,要將目前的投資和出口驅動型增長方式轉變為需求驅動型增長方式,改變房地產行業『綁架』宏觀經濟的狀況。同時,進行稅收體制改革,改變目前地方政府的『土地財政』局面。在可出讓土地數量日益減少,存量房規模不斷增長,投機泡沫重新出現的情況下,開征物業稅是一個理性選擇。
景乃權提出,在針對地方政府中觀房地產管理上采取『問責制』,在微觀市場管理上采取『稅收金融制』,纔能有效遏制高房價。針對地方政府的『問責制』就是在考核地方政府官員績效時,不僅僅看重GDP的高低,同時納入拍賣土地價格、廉租房佔商品房的比例,商品房價格增幅、商品房空置率等代表民生狀況的綜合指標,這樣就能降低地方政府吹大房地產泡沫的動因。
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