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百姓安居問題是今年『兩會』期間最熱門的話題,溫家寶總理在政府工作報告就『滿足人民群眾的基本住房需求』提出四項具體措施。對於已成『眾矢之的』的房地產市場,有學者指出,『兩會』後政府對於房地產市場出臺的新政策可能性不大,而此前有媒體預測『兩會』或成為『分水嶺』的說法仍需觀察。
房地產市場已成為『眾矢之的』
『醫療、房價、教育、民生、反腐』等,在各大網站發布的關於2010年『兩會』網民關注榜中,房價都毫無懸念地排在第一位。有媒體調查顯示,購房者最關心的房地產十大問題分別是:房價過高、工薪階層住房難、開發商囤地捂盤、『80後』住房、物業稅、房產投機、首套房貸優惠、住房保障、二手房市場規范、首次置業政策保障等等。
正因為人們對於抑制高房價的呼聲與日高漲,如何解決高房價、安置百姓住房問題越來越考驗政府調控。而社會專家與人大代表們也開始不斷建言獻策。今年的『兩會』,頻頻發出的關於『如何調控房價』、『治理房地產亂象』等提案更是成為一大特殊現象。
房地產業內也一致認為,房地產調控政策是今年會議繞不過去的話題,『如果政策調控進一步加大力度,那麼房地產板塊和整個大盤可能會繼續承受壓力。』從各大券商對房地產板塊的評論來看,『中性』、『謹慎操作』成為主流。由於1月份全國70個大中城市房價同比上漲9.5%,環比上漲1.3%,有人就曾預測,『兩會』上會對信貸、財稅、企業融資、土地等出臺更加嚴厲的後續措施。
而根據相關統計,全國政協十一屆三次會議關於房地產的提案佔據了半壁江山,多數提案直指高房價。其中,關於保障性住房、物業稅征收以及房地產信貸調控成為關注焦點。
上一輪政府調控後,全國一線城市的房地產出現了量跌價漲的對峙之態,開發商和購房者形成的利益博弈格局開始僵持,『二輪調控』的呼聲在全國兩會前達到沸點。
從產業規模來看,房地產位列推動國民經濟發展的『三大引擎』;就社會地位而言,事關民生、穩定的根本大計。而2月27日,溫家寶總理用自曝『蝸居』經歷,3月5日溫家寶總理所做政府工作報告中就『滿足人民群眾的基本住房需求』提出四項具體措施,更加強調了在任期內必須抓好房地產業的決心,這也讓本就熱鬧非凡的房地產市場再度成為人們的『眾矢之的』。
學者:新樓市政策出臺可能性不大
北京大學房地產金融研究中心主任馮科在做客中新網時表示,目前政府的樓市政策有『國十一條』以及一系列配套的調控措施,已經相當夠用,下一步的關鍵要看地方政府的執行力度。
此外,對於『兩會』會不會成為樓市轉折的『分水嶺』,馮科曾表示有兩種可能:一是地方政府如果把已經出臺的政策都執行下去,不僅會有拐點,整個市場也可能會崩盤。二是,如果政策執行的30%都不到,房價很難得到有效的抑制,如果能執行達到百分之五六十,也許能夠正好遏制住瘋漲的勢頭,但是也不要希望房價能暴跌。
馮科分析表示,中央政府在制定政策的時候,可能也預見性地留了空間。
此外,盈科律師事務所北京總部合伙人、資深律師陳海陽在做客中新網時也表示,陳海陽認為,任何的政策都有連續性,比方之前國家的『國十一條』,還有北京版的『國十一條』,都有它的初衷,想保證房產的平穩過渡,不可能出現特別剛性,特別強硬的一些表態。兩會以後,可能針對中央的政策,中央的法律會有很多出來,大體什麼效果還不好說,但會平緩地過渡,不大可能會出現明顯的分水嶺。
京版『國十一條』被指溫和可理解
事實上,針對部分城市房價上漲過快等問題,政府同樣非常關注。從『國十一條』到『京版十一條』,頻頻出臺的樓市新政成為2010年伊始樓市最大的熱點。然而,對於此次新政,房地產業內人士卻認為對樓市作用並不大。
『不要迷戀京十一條,靠它平抑房價只是個傳說』,這是時下房地產界對樓市新政的一個『玩笑式』概括。但這也正因此反映了,在『兩會』前夕,房地產調控最後一只靴子落地之後,業界只能把更多期待留給『兩會』。
此外,也有不少網友認為京版『國十一條』太溫和了,打擊不到開發商要害。陳海陽律師在做客中新網時表示,北京的『國十一條』出臺有它的初衷,是想保證房產的平穩過渡。他認為,任何的政策都有連續性,例如『國十一條』以及北京版的『國十一條』,我們仔細看這些條文,北京的『國十一條』有它的初衷,它是想保證房產的平穩過渡,它不可能出現特別剛性,特別強硬的一些表態政策,這個是可以理解的。
而馮科主任則表示,對於一個地方經濟發展,他還是希望房地產市場能夠健康發展,不敢寄希望於它暴漲,但是能夠平穩,同時能收到這些土地出讓金,因為城市有很多開支,有很多基礎建設,需要這些開支,『我想不太可能出一些很極端的。』
他指出,中國現在處在反金融危機的階段,也不太可能出現太嚴厲的措施。中央政府和地方政府都不可能把房地產擊垮。要讓投資拉動經濟來彌補出口萎縮的份額,所以就繼續保持固定資產投資大幅增長,其最終還是傳導到房地產。
馮科表示,我們不能追求高昂的房價,但是我們要發展老百姓買得起的住房,要支持這樣的房價微漲,比如在一些小城市,把基礎設施改善之後,還允許它微漲,不要一刀切來滿足社會上對住房的需求,繼續拉動對鋼鐵、水泥、家用電器、汽車、其它門類的需求,那麼讓中國的經濟在全球經濟復蘇之前,我們要通過內需把它給逐漸地穩定,等到全球復蘇之後,就可以出口更多的東西,能夠通過出口吸納更多的勞動力,然後再慢慢調節房地產的結構,把部分的泡沫去掉。
馮科表示,這一種從策略上是比較穩健的,所以我從這個意義上判斷,目前一錘子把房地產打死的決策是不明智的。
樓市長遠規劃意義大於調房價
萬科副總裁毛大慶認為房地產市場會不會出現調整,主要取決於三個因素:一是供求關系是否改變;二是政策面會不會進一步緊縮;三是開發商的資金情況和預期會不會讓他們做出降價促銷的選擇。
他認為,全國『兩會』召開,是否還會出臺相關的調控政策,主要取決於三四月的樓市走向。尤其是3月份,市場震蕩大的話,相關政策就不會出臺,但相反震蕩不大的話,相信依然會有相關政策出臺。
『目前市場走勢還不明朗,而北京商品房存量更是跌到了歷史最低點,按照一般商品房供應的規律,土地交易形成商品房供應需要一年以上的時間,而2009年初恰好是土地市場最冷淡的時間。這會使得北京商品房市場的供應量很難短期出現根本性的改變,』北京中原地產三級市場研究部張大偉認為。
他表示,對於開發商來說,如此低的存量下,很少會有開發商願意明顯降價來銷售。而二手房大部分是比照商品房定價,商品房價格的堅挺也會傳導到二手房及土地市場。
有媒體曾采訪過一位不願透露姓名的開發商,他表示,『即便房價受政策、「兩會」影響有階段性回調,受目前樓市供求緊張影響,房價上漲腳步依舊難以阻止』。
中經聯盟秘書長陳雲峰表示,作為開發商,高房價確實是個問題,但如何有效地改變高房價是個技術性難題。政協委員們提出的很多民生問題還是很有建設性意義的。結構性、規劃性、長遠性地解決房地產存在的問題意義更大於立刻調房價。而目前土地制度的改進就可以體現政府調控的效果。
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