|
||||
不知道您發現沒有,現在市場上的現房是越來越少。很多時候,大家買到的都是期房。這種商品房預售制度,從1998年到現在已經有10幾年了。但是,最近廣西卻宣布,將選擇南寧市作為試點,取消商品房預售制度。為什麼要取消預售房?如果全國推廣,會對房價產生什麼影響呢?來看本周的《樓市點擊》
(記者)孫磊:我現在就來到了海河邊的一個在售樓盤項目。其實這個項目從2005年就開始賣了,直到現在它還有100多套期房。從賣到現在,這些期房的價格就在不斷走高,現在均價是每平米1萬3到1萬7。據說到今年年底交房,進入現房階段的話,房價還會再漲。
從05年到現在,這家開發商已經推出了3期新房。每批房子都是,蓋到2、3層就開始預售,賣期房。拿到一批錢,然後再推一批房子。每批期房變成現房,房價都會大漲一次。如今,期房價格已經從05年的6、7千一平米,漲到了現在的1萬7。這不,這批期房,眼看著到今年年底就成為現房了。開發商的漲價方案也出來了。
(采訪)樓盤銷售人員:現房可能得漲到2萬一平米了。一個是周邊房價都在漲,另外,本來現房就要比期房貴。
期房比現房便宜,很多買房人也都認同這一點。
(采訪)市民:一般覺得期房的價格便宜一點。
的確,當初出臺這個預售房制度時,也是為了能增加商品房供應,抑制房地產價格。
(采訪)天津中原物業顧問有限公司 投資顧問部總監 高飛:如果在期房時就可以公布房源,能加快供應。期房比現房便宜,也能一定程度上抑制價格。
目前,房地產開發商的資金來源中,大約四成來自預售款。而且根據測算,預售相比現售,回款周期能縮短10個月。因此,商品房預售對加速資金周轉、擴大市場供應,有著積極作用。但如今,預售房卻有點變味了,有的甚至淪為某些開發商融資掘金的工具。一旦預售成功,回籠資金,開發商有恃無恐,捂盤惜售、延期交房的事情屢見不鮮。甚至,開發商拿到預售款,卷包逃跑,出現爛尾樓的情況,也時有發生。此外,還將出現預售圖紙,和現房貨不對板的情況。
(采訪)天津中原物業顧問有限公司 投資顧問部總監 高飛:有時候會出現現房和開發商宣傳的不一樣,房型、質量出問題等等。
這些都是預售房廣受詬病的原因。所以,這次廣西率先提出了,將在南寧試點取消預售房。很多業內人士也認為,長期來看,取消預售房,能在一定程度上保障買房人的利益,調控樓市。但短期內,可能會減少市場供應,開發商成本上昇,從而拉高房價。
(采訪)天津中原物業顧問有限公司 投資顧問部總監 高飛:可能會導致房價上漲,因為土地資源緊缺,直到現房纔能銷售,資金成本等等都會上昇。
事實上專家認為,今後可以考慮探索把預售條件,作為調控房價的新工具,市場低迷時,提高預售條件,甚至只准賣現樓,房價上昇過快時,降低預售條件,增加有效供應,拉低房價。好的,再來關注上周房價。上周,南開區新房價格,成功擊敗和平區,直逼2萬元大關。那麼,今年南開房價會進入2萬元時代嗎?一會兒咱再接著聊。
南開區新房會進入2萬元時代嗎?
再來看一下上周的成交數據。每年的春節前後,本來就是樓市的淡季。再加上,最近兩周,監管層頻繁出手,調控利劍很多都指向了房地產市場。所以,上周,樓市見到了效果,成交冷淡。尤其是新房。繼續我們的《樓市點擊》。
最無力的上漲
根據房管局公布數據統計,上周,本市新建商品住宅共成交1649套,環比下降18.1%。不過,這樣的大跌,似乎並沒有撼動房價。上周全市新房成交均價反而環比上漲了3.59%,達到每平米8901元。但是,我們也不能就此斷定房價在漲。因為,上周新房成交主要集中在了市內六區在售的高端樓盤,所以纔拉高了整體均價。缺乏成交量的配合,房價再偽裝,也會上漲乏力吧。
最無奈的加冕
一直以來,和平區房價在市內六區中遙遙領先。09年甚至一度飆昇到每平米2萬元。但是,今年和平區光環不再,房價一再下跌。反而南開區,在新盤入市的帶動下,上周房價漲幅明顯,均價每平米達到19680元,直逼2萬元大關。由此,南開也擊敗和平區,成功加冕。只是,房價如此飛漲,這樣的加冕,多少讓購房人有些無奈。
(采訪)天津中原物業顧問有限公司 投資顧問部總監 高飛:和平供應少,南開區供應多,尤其靠近和平區的一些地段,可能率先超過2萬。不過,最近調控多,後期可能出現波動,最好觀望一段時間。
和新房成交量下跌不同,上周,二手房成交1285套,環比上漲5%。其中一半以上的成交量,都集中在市內六區。尤其是和平、南開、河北三區,成交量都出現10%以上的漲幅。不過全市成交均價卻環比微跌0.1%,每平米6571元。
(采訪)天津我愛我家地產經紀公司 企劃總監 陳萌:新房成交量下降,一些購買需求進入了二手房,所以上周上漲。但是,總體一月成交,環比去年12月大幅下降。可見調控政策,使市場鎮定。春節前,賣房人可能急需用錢,議價空間大。可以適當出手。