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新華網天津12月22日專電(記者 王曄彪)大雪小雪又一年。回首2009年的二手房市場,從其年度交易數量和價格來看,似乎證明了其更為理性而敏感的市場特征。但每一次對於國家政策調整及時積極的回應,則又體現了『政策市』的變動規律。
二手房著實火了
家住天津市紅橋區的劉貴銘近期著實有些苦惱。辛苦攢了幾年錢,想在明年結婚前買套新房作為婚房,但自下半年以來,眼瞅著新房價格像坐上火箭一個勁往上躥,著急上火之餘,便把目光盯上二手房,主要是圖地段和配套好。沒想到,賣方愣是主動毀約、甘做『惡人』,多掏違約金也要提高要價。
像小劉這樣,賣方寧願按約定承擔違約責任而提高房價的情況不在少數。很多業主收完定金後發現房價又漲了,要求加價,甚至乾脆不出售了,等房價漲得更高時再出售。究其原因,就在於房價上漲太快。
中原地產三級市場部區域總監朱慶江向記者大致描述了2009年二手房市『路線圖』。第一季度,受國內外經濟環境和新建住宅市場低迷的影響,全國的二手市場也十分萎靡,但總體情況要好於新房。當時,市場以剛性需求為主,比如婚房、學區房、拆遷安置房、外來人員居住用房等,而且有許多是2008年持觀望情緒的群體。
進入第二季度,二手樓市快速回暖,由此改善型客戶介入。從交易數量來看,改善型與剛性需求大致是2比8。因回暖速度太快,讓人『措手不及』,這20%的改善型客戶還有人處於觀望狀態。
8月份以後,二手房購買者的成分比例變為6比3比1,即剛性需求佔60%,改善型佔30%,另外10%為投資投機型,這個比例保持到年底。
朱慶江說,2009年二手房市場確實火暴。以天津為例,2007年是正常年份,二手房交易量為6.5萬套。2008年市場低迷僅交易了3.3萬套,2009年應該在10萬套左右。平均08年、09年兩年,年均為6.5萬套,與07年大致相同。所以說,2010年第一季度的交易情況極有可能影響全年的市場走向。
『末班車』效應造成二手房年底成交大爆發
一般來說,第四季度是樓市的傳統淡季,但今年年底各地樓市卻呈現超出預期的繁榮景象。北京、天津、杭州等地二手住宅成交量、成交價格紛紛創出歷史新高。二手住宅突然火爆的主要原因是年底臨近,樓市優惠政策可能取消的『末班車效應』開始顯現,『落袋為安』的心態讓二手房交易聚集了很多人氣。
12月9日,國務院常務會議提出『個人住房轉讓營業稅征免時限由2年恢復到5年』。這引發了正在准備進行二手房交易雙方的極大關注。通過我愛我家各門店的反饋,在營業稅政策調整消息公布前後的一周內,諮詢量較平時增長四成,交易量也增長三成多。買賣雙方均加快腳步,希望趕上政策到期前的 『末班車』。
12月份上半月,京、滬、穗、深、津等五大城市二手住宅價格指數上揚,部分城市漲幅持續擴大。與上一波高峰相比,五大城市分別有15%至17%的漲幅。其中,北京、深圳、天津二手住宅成交量環比增幅均超過35%,市場表現活躍。
綜合來看,有利於成交的因素主要有兩個。一是政策不確定,在滿足條件的情況下,賣家的營業稅減免,買家的貸款利率優惠、契稅折扣,共佔購房成本的11%左右。優惠政策的取消,對購房者的購房預算影響較大,故近期考慮購房的市民,加快了購房計劃,紛紛趕在年前成交。隨著稅費優惠即將到期,這種『政策性』成交量影響會在短時間內爆發後消失。
二是購房者的追漲心理。房價漲幅過快已是不爭的事實,大量有購房需求的市民以惶恐心態急切入市,其中一部分原因是怕房價繼續瘋長,負擔不起。
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