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2009年上半年的樓市變化之快,令人目眩。既是房地產開發企業的行業組織,又帶有一定官方色彩的中國房地產業協會,如何看待上半年樓市變化?
記者28日走進位於北京海淀區翠微南裡8號的中房協,與協會副會長兼秘書長朱中一直面樓市熱點話題。
房價:防止上漲蔓延[新聞背景]今年3月,全國70個大中城市房屋銷售價格指數開始止跌回昇。6月份,70個大中城市新建商品住房同比下降,月環比上漲0.8%。
問:房價上漲,從一個側面反映出房地產行業走出低迷狀態,但是百姓買房難問題再次凸顯,作為行業協會的有關負責人,您怎麼看這個問題?
朱中一:自4月下旬以來,伴隨著投資性需求和改善性需求入市,多數地方房價有所上漲,有的城市房價上漲幅度較大。不過要引起注意的是,房地產市場的地區差異性與業態差異性明顯。
住房價格的過快上漲和若乾城市出現的『地王』,一方面不利於自住型需求和改善性需求的進一步釋放;另一方面也可能對周邊地區產生傳導作用,進而對房地產市場的穩定健康發展和金融市場穩定產生不利影響。
現在,我有一種擔心,由於市場需求仍然較為旺盛,購房者對住房保值增值的預期,再加上開發企業在資金壓力緩解後失去降價促銷和回籠資金的壓力,預計下半年房價仍會穩步上昇;個別新增供應不足的城市可能會有較快增長。不過,一些城市收緊二套房貸款政策,對抑制投資性需求及房價上漲會起到積極的作用。
問:剛纔您提到『地王』的問題,不久前,中化方興地產公司以40.6億元拿下北京廣渠路15號地,成為新的全國『地王』,您怎麼看?
朱中一:不知你們注意到沒有,這次『地王』出現之後,市場的反響和以前有很大不同。經歷過2007年拿地高潮的一些有經驗的開發企業,如今拿地都是比較謹慎的。
問:中化方興地產公司這樣具有國企背景的公司當了『地王』,社會上議論頗多,您怎麼看這個問題呢?
朱中一:北京廣渠路『地王』出現的原因是多方面的,一些有國企背景的公司,如果主要業務不是搞房地產,那它的經驗就會相對欠缺。
不過,我覺得不管國企還是民企,市場面前人人平等。對『地王』問題要具體問題具體分析。如果能做到保證保障住房用地,規范普通商品房用地,對高端房地產項目就不用害怕『地王』。
問:可是『地王』的出現會抬高房價,怎麼不怕呢?
朱中一:目前對『地王』的宣傳,我認為應該說清楚這塊土地的性質和用途,是用作住宅開發,還是蓋寫字樓等商業用地。
根據我的了解,不少開發商拿下『地王』後,主要是搞綜合性的業務開發,作為商業地產來使用的。退一步講,即便是住宅用地出現『地王』,如果滿足我上面說的兩個條件,保證保障住房用地,規范普通商品房用地,那麼高價地的出現是市場化的結果,高端需求群體也應該承受高風險。
成本:能說清楚
問:現在,地價佔房價比例有多大似乎各有各的說法,那麼房價成本究竟能不能說清楚?怎麼看開發商的利潤問題?
朱中一:我認為,房價成本是可以說清楚的,主要包括土地成本、財務成本、建築成本等等,不過房地產財稅環節很多,這些計算起來比較復雜。
一般人看房地產,是看個體項目賺錢還是虧本,但房地產實質上具有連續生產的特點,它可能單個項目有利潤或沒有利潤,但企業最後會得到平均利潤。
現在,很多房地產公司是項目公司制,就是為了一個項目成立一個公司,項目公司制存在的『土壤』說到底主要是地方利益作祟。項目公司制可能會造成一些公司的短期行為,幾十年的質量都得不到保證。
質量:提高企業准入門檻問:說到質量問題,6月發生的上海樓房倒塌事故令人震驚。您認為,出現事故的深層次原因是什麼?
朱中一:我認為,現在對房地產企業准入的門檻太低了。目前最需要做的就是完善房地產的招投標,規范企業的准入,加強公司品牌建設、使一些房地產企業形成自己的品牌信譽。我們國家城市規模各異,如何規范各地一些中小企業的確是個難題。
政策:投資投機不予支持問:一些城市房價反彈,投機性需求蜂擁而入,有人認為這和天量信貸有關,您覺得目前涉及房地產領域的政策是否需要調整?
朱中一:我認為,目前房地產政策一定要穩定,如果政策頻繁變動,無論對於開發商還是對於老百姓,都會很麻煩。
從上半年的情況看,適度寬松的貨幣政策,對信譽好、有實力的開發企業的開發貸款和個人住房按揭貸款給予了較大支持,但中小企業普遍反映融資困難。我建議除繼續對信譽好、有實力的大公司給予支持外,對產品符合產業政策導向的中小企業也給予信貸支持。
另外,對個人信貸,應實行區別對待的政策。對二套房貸的政策,由各地根據當地市場情況從嚴掌握;對投資購房者,在信貸上不予支持。在住房供應緊張,居民閑置房量較大的地區,建議啟動物業稅試點。
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