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地價與房價之間,究竟是『雞生蛋,還是蛋生雞』的問題一直爭論不休。地價對房價的影響究竟有幾何也一直未有定論。其實,地價與房價之間必然有著直接的作用關系,但若把房價的漲跌完全依賴於地價也絕不是完全正確的。
確切的說,房價雖然有土地成本+建造成本+利潤來控制,但其上下調整也受市場變幻的影響。目前的房價的高漲,其中很大一部分賣給了未來預期的增漲。
地價無法支橕高房價
國土部曾經公布了一個關於『地價佔房價平均23.2%』的數據,並且,國土部還將全國620個調查項目的數據悉數發布,其中北京的21個項目中,地價最高佔房價的比例為51.36%,最低為14.33%。據公布的數據計算,北京21個項目平均地價與房價的比例約為25%。
620個案例中,銷售房價最高為45000元/平米,最低為1130元/平米;地價佔房價最低比例為5.3%,最高為58.6%。根據調查結果,620個案例地價佔房價比例平均為23.2%,356個項目比例在15%-30%之間。其中,比例在30%以下的約佔總數的78%。
從上述的數據不難看出,地價佔房價比例並不是很高,基本屬於正常的范圍。只有個別項目的房價被地價影響較深。所以,把房價的上漲歸結為地價的上漲是說不通的。
房價上漲是預期看好的結果
與08年的市場低迷情況完全不同,進入2009年以來,房價呈快速上漲的趨勢發展。其中2009年5月份全國70個大中城市房價環比上漲了0.6%,2009年6月份,由於房價環比上漲了0.8%,該月房價同比上漲了0.2%,已經超過了歷史最高水平。
不得不承認,樓市在政策的利好下,大量的剛性需求得以釋放,再加上局部地區的供應量嚴重不足,直接推動了房價的上漲。然而,值得注意的是,『買漲不買跌』的市場定律再次得以驗證。大量投資需求進入樓市,加之有信貸的支持,房價纔在金融危機未能完全消退的市場條件下,得以如此暴漲。
據了解,今年1-6月,房地產開發企業資金來源23703億元,同比增長23.6%。其中,國內貸款5381億元,增長32.6%;個人按揭貸款2829億元,增長63.1%,如此推算,上半年銀行新增貸款中有8200億元流向了房地產業。
大量的資金流入房地產市場說明三點:第一、通脹預期的影響,資金紛紛把房地產行業作為了避風港;第二,資金流動性增強,個人及投資者的購買能力都大大增強,開發商資金困局破解;第三,市場未來預期看好,消費者信心增強。
如此可以看出,房價已經不再是成本+利潤的簡單公式,而其中有許多『投資』的成分,甚至可以說是『花錢賭明天』,是市場未來良好的回報導致了目前人們的追逐。
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