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房貸政策說變就變。今年上半年,福州老百姓貸款購買第二套改善型住房,還能享受首付兩成、利率七折的優惠。
可是,進入7月,雖然有少數銀行私下表示,利率可以不上浮執行基准利率,但在榕的大部分商業銀行對外均表示,提高或將要提高第二套房貸的首付比例為四成、利率上浮10%。
由於公積金貸款利率與7折優惠後的利率相差無幾,所以專家建議貸款買第一套房未必要用公積金。
政策收緊了,但並不表示老百姓就不再買第二套房了。那麼,在房貸政策緊縮下,老百姓買第二套房怎樣貸款會更省錢呢?
純公積金貸款最省錢即貸款總額在公積金規定的額度以內,首付僅2成,執行公積金房貸利率,一個人用公積金最高可貸款35萬元,夫妻倆同時用最高可貸款45萬元。
目前,5年以上公積金貸款利率為3.87%,5年以上商業貸款利率為5.94%,上浮10%就是6.534%,二者相比差距很大。
如20年期45萬元貸款。夫妻倆都使用公積金,那麼45萬元的貸款額,在福州市住房公積金貸款額度范圍內,用公積金貸款買這第二套房子,就會節省下不少錢。
按等額本息方式,商業貸款還款總額為807127.6元,利息總支出為357127.6元。而公積金貸款還款總額為647,084.92元,利息總支出為197084.92元。20年下來,利息相差了160042.68元。
組合貸款首付需四成即貸款總額超過公積金規定的最高額度,超出的部分需用商業貸款,首付需四成,超出部分利率按商業貸款利率上浮10%收取。
對於這類購房者來說,主要是首付壓力會相對大些,但在利率支出上,還是優於純商業貸款。
『雖然比不上純公積金貸款劃算,但再怎麼說,用公積金組合貸款還是比純粹的商業貸款要劃算的。首付比例是提高了,但這終究是購房者實實在在得出的錢,不過是遲早問題。其實,對購房者來說,真正具有省錢意義的是房貸利率的多少。畢竟,用組合貸款,其中至少有35萬元貸款額,可以享受3.87%的公積金貸款利率。』福州某銀行房貸部工作人員說。
同樣是20年期45萬元貸款。夫妻中只有一個人有公積金,所以最高只能獲得30萬元的公積金貸款,其餘10萬要按商業貸款利率。
按等額本息方式,商業貸款還款總額為807127.6元,利息總支出為357127.6元。按組合貸款,35萬元公積金部分20年利息總支出為153288.16元,10萬元商業貸款部分20年總利息支出為71113.74元,兩項組合20年累計利息支出共224402.34元。相比一下,20年下來,組合貸款比純商業貸款總利息節省了132725.26元。
純抵押可省點錢但難辦理如果拿第一套已結清貸款的房子去辦理純抵押貸款,其抵押貸款利率可能會比二套房貸利率上浮10%要劃算一些,但省錢不多而且很難成功。
自2008年1月,四大銀行以及光大、興業、招商等銀行相繼恢復純抵押業務,買家也因此多了一個利率省錢方法。純抵押是指借款人以現有名下房產為抵押物,向銀行申請抵押貸款,也就是通俗所說的『押舊買新』,二次置業者可將手頭已經付清按揭的物業抵押給銀行,通過押舊買新的方式來支付新購房的款項。目前純抵押的貸款成數普遍是物業評估價的6成,個別銀行可達7成,最長貸款年限是10年。該業務的優點是辦理時間較快,缺點是貸款年限短,受理該業務的銀行也比較少。
如果二次購房者辦理純抵押貸款成功的話,是肯定不能享受首次購房下浮15%的優惠利率的,不過其抵押貸款利率可能會比二套房貸利率上浮10%要劃算一些。
此外,當純抵押獲得的貸款不足以支付新房款項要另行申請房貸時,也是要執行二套房的上浮利率。
專家表示,本身純抵押的商業貸款利率也比房貸的基准利率要高,再加上通常大多純抵押的貸款額都不會高於第二套房的貸款額,所以有一部分貸款利率仍要上浮10%,因此,純抵押雖然能省錢,但是節省的數額並不會太多。
而政策緊縮後,變成4成首付和1.1倍利息,則首期四成款變為24萬元,30年累計支付利息則為412025.21元。
創新房貸產品減少利息開支以上幾種省錢方式都無法享受的二套購房者,還可以通過辦理部分銀行推出的房貸創新產品,來達到減少房貸利息開支的目的。
部分銀行推出的房貸創新產品名稱各異,但作用相似。就是購房者往還房貸的銀行卡裡存入一筆存款,這筆存款可以同時用於兩個用途,既能夠減輕還款壓力、節省利息,又可以滿足突發支出的備用。
那麼,這類房貸創新產品究竟能為房貸者節省多少的利息呢?以某股份制銀行的一款『天天省』房貸創新產品來計算:葉先生2009年8月1日在該行申請辦理10年期該業務,個人住房按揭貸款80萬元,並存入16萬元活期存款。8月1日,他可以提前償還6.35萬元貸款本金,當日即節省13.81元貸款利息。如果到8月31日,他保持賬戶餘額不變,則當月節省貸款利息為428.11元。按此計算,葉先生每年可以節省貸款利息5040.65元,10年總計節省利息50406.5元。該行於山支行個貸部一工作人員告訴記者,這種算法的前提是,客戶賬戶內每天保持存款16萬元,如果中間存款額有變化,那麼節省的利息也會隨之變化。
貸款買第一套房未必要用公積金
經央行去年連續五次降息後,5年以上商業貸款利率已降至5.94%,且符合條件的貸款客戶利率還可下浮30%,也就是4.158%,這與公積金貸款利率3.87%的利率差已不明顯。
事實上,降息後首次購買普通自住房的市民,商業貸款月供並不比公積金貸款多多少。如30萬元20年期貸款,按等額本息方式,商業貸款月還款額為1843元,公積金貸款月還款額為1797元,前者比後者每月僅多46元。20年下來,利息相差纔11040元。
所以理財專家建議,貸款購買首套房的購房者,即使可以使用公積金貸款,但未必要用。可以將公積金貸款的優惠利率,用於以後進行二次置業。
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