商業地產或將最先開征
業內人士透露,由於商業地產、寫字樓等牽涉面較少,引起的爭議相對不大,因此物業稅將最先從商業地產開征,繼而將征稅對象擴展到擁有多套住宅的業主,逐步實現全面征稅。對於征收房屋面積而言,會有普通住宅和非普通住宅之分。由於國家鼓勵90平方米以內戶型的開發和消費,不乾預90-140平方米戶型的開發,但對140平方米以上的大戶型持抑制態度,因此業內普遍猜想,政府對140平方米以上的房屋征收物業稅的可能更大。
『相對於情況錯綜復雜的住宅市場,企事業單位所使用的商業物業房源認定還是容易很多。因此,也就具備了征收物業稅的基本條件。』曾參與北京市物業稅征收政策制定的中央財經大學教授劉桓認為。
劉桓表示,從企事業單位開始征收物業稅的好處還包括,在短時間內並不會實際增加房地產相關稅負,可以形成平穩過渡。對於商業物業開征的物業稅,可將原企事業單位交納的城市房產稅、土地使用稅等平移過來,改變稅種進行征收。
以前,我國對企事業單位的城市房產稅、土地使用稅是通過捆綁收入進行征收的,物業稅開征後則將另外征收。
在國外,物業稅征收由來已久,已經形成了成熟的運行體系,成為政府重要的財政收入之一。據了解,日本和新加坡都通過在住房持有環節征收不動產稅來調節住房佔有的優劣和大小。在美國,各地區的物業稅率差異很大,但一般都對收入低的退休老人實施減免。同時對於自用房屋以及第一套房屋免稅,第二套房屋纔開始征稅;對年長公民及殘障人士實行物業稅減免;此外還對低收入者制定了不同的免稅條件。
開發模式或變
業內人士指出,目前,世界上大多數成熟的市場經濟國家,都對房地產征收物業稅,並以財產的持有作為課稅前提、以財產的價值為計稅依據。我國如果開征物業稅,需要對現有房地產各項稅費進行全面改革,首當其衝的就是土地出讓金。
在我國的房地產開發中,開發商一次性交付土地出讓金購買的國有土地70年的使用權;隨後,開發商在開發中,將這一使用權平攤到每套商品房中,轉讓給購房人。如果開征物業稅,則土地出讓金將失去法理依據。開發商的開發模式或多或少將發生改變。
專家分析,在我國,土地出讓金是房地產成本中的重要組成部分。現行法規中采取一次性收取40-70年的土地使用費用,本身就提高了初次建設與購買時的門檻。如果按70年的利率貼現計算,實際出讓金的水平會是名義出讓金的幾十倍以上。
與此同時,出讓金又成為土地和房屋價格中的一部分,轉換成計稅基數,繳納營業稅和契約稅等。征收土地出讓金是一種代收代繳的支付關系。
『地產商獲得土地需要一次性支付幾十年土地使用權的土地出讓金。支付了土地出讓金之後,開發商纔能獲得開發土地的權利。而一旦實施了物業稅,就不需要一次性支出高額的土地出讓金,極大緩解了開發商的資金壓力。』業內人士指出。
而將一次性征收的土地出讓金等稅費轉化為每年繳納的物業稅,也將增加持有房屋的成本,減少流轉階段的成本,從而抑制房地產的投機需求。
雖然物業稅的想法在誕生之初是為了抑制房價,但開征物業稅,並不意味著房價一定下跌。有關專家透露,房地產的總成本雖有所下降,但消費者以後每年支付的物業稅折現值的總和,與一次性付款的金額大體是相等的。同時消費者房產昇值所帶來的收益也會因物業稅而大打折扣。
總體而言,開征物業稅對抑制房產炒賣、平抑房價,減少資產泡沫具有積極作用。物業稅開征的初期,會刺激房地產的需求,特別是高檔住宅的價格有望下滑,導致高端市場銷售加快。從中長期來看,住宅市場將由目前的『購買成本高、使用成本低』向『購買成本低、使用成本高』轉變。由於住宅使用成本的大大提高,高端市場的遠期開發將會受到一定程度的壓抑,具體影響將取決於征稅標准及稅賦水平。