25日,國務院在批轉發改委關於2009年深化經濟體制改革工作意見的通知中,明確提出了『深化房地產稅制改革,研究開征物業稅』,並要求由財政部、稅務總局、發改委、住建部具體負責。
業內認為,這是繼物業稅在10城市『空轉試點』之後,距離實際開征又向前邁進了一步。雖然具體時間表至今尚未成型,但作為房地產稅制改革的重要組成部分,未來開征物業稅『實屬必然』。
按照目前中央對房地產稅制改革的設想,所謂的物業稅,是將現行的土地出讓金、房產稅、土地增值稅等稅費合並,轉化為房產保有階段統一收取的物業稅。過去一次性征收的各種稅費,將在房產保有期內分批繳納。
而物業稅一旦開征,意味著目前的開發商一次性支付土地出讓金、並由此作為商品房『定價』依據的開發流程將改變,房價中蘊含的土地成本將重估,地產商的土地儲備和開發模式也將隨之改變。有立法人士預測,由於物業稅涉及到國有土地70年的使用權,因此,研究具體開征物業稅,也將同《土地管理法》修正案中關於國有土地使用權續期問題的界定相呼應。
不過,受現有稅收體制和房地產開發復雜性的影響,物業稅在近期出臺開征細則的可能性不大。由於商業地產的土地使用權限較短,且以盈利為目的,因此,今後物業稅最有可能從商業地產開征,繼而將征稅對象擴展到擁有多套住宅的業主,逐步實現對所有房產征稅。
開征至少在三五年後
從我國提出對房地產征收物業稅的設想至今已經歷5年多時間,但由於稅率、稅基和征收對象等問題尚未解決,同時牽動的利益群體太廣,因此開征物業稅一直僅僅停留在『想法』階段,具體實施困難重重。業內專家預計,從目前看,物業稅實際開征至少在三五年後。
早在2003年10月,十六屆三中全會上就曾提出,要『實施城鎮建設稅費改革,條件具備時對不動產開征統一規范的物業稅,相應取消有關收費』。自2006年起,包括北京、深圳在內的6個城市和地區對物業稅征收進行了『空轉』試點。所謂的『空轉』是指沒有進行實際收稅,而是模擬操作步驟。
業內人士指出,物業稅遲遲未能確立,主要是其征收面臨幾大難題:首先,稅收成本高。征收物業稅前,要摸清每個人的房產情況,前期准備工作量很大,征管難度也很大。其次,難以確認百姓擁有房產情況,我國也缺乏有經驗的地價師、評估師。再次,作為房地產開發主要受益方的地方政府行動遲緩。因為開征物業稅,地方政府將失去巨額土地出讓金,這讓地方政府缺乏征收的積極性。據悉,去年財政部曾與多個省市商討實行物業稅征收,但均遭拒絕。地方政府主要是擔心對吸引外來投資產生衝擊,同時影響地方短期財政收入和GDP的增長。
北京大學房地產研究所所長陳國強指出,在美國,不動產稅已經佔當地政府財政收入的40%-50%。但是由於中國的房屋情況差別很大,存在像公房、單位集資建房、商品房等各種類型的住房,而且不同城市的房價有較大差異,因此首先需要解決如何統一的問題。其次對於征稅條件、課稅標准和稅率的確定,也存在很大爭議。此外,一次性付清的土地出讓金轉化為分年限支付的物業稅,將引起相關利益集團的博弈。
專家介紹,根據國際慣例,征收不動產的物業稅需要定期對房地產市場價格進行評估,每年按照評估價值對房地產所有者征稅,因此稅值會隨房產的昇值而提高。根據香港經驗,評估價的可靠和及時更新需要立法和強大的專業隊伍建設,香港稅務分管此稅種的公務人員超過百人,而我國在短期內無法達到這種條件。
中央財經大學城市與房地產管理系主任喬志敏教授表示,正是因為存在諸多操作難題,因此預計開征房地產物業稅至少在三五年之後,而且不會完全照搬美國的模式,征收額度不會太大。