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土地市場
近四成土地滯壓開發商手中日前,戴德梁行發布報告稱:由於全國一級土地市場庫存『主動性積壓』,約12億平方米土地仍滯壓於房產商手中。數據顯示,1998至2008年的10年間,全國范圍內用於開發的土地購置面積達31.3億平方米,而截至2008年底,全國土地開發量僅為19.4億平方米,佔購置總量的62%,仍有近40%的土地滯壓於發展商手中,土地市場『主動性積壓』現象嚴重。房地產
香港太平洋國際集團投資顧問公司首席執行官賈臥龍表示,土地一旦出讓就不能再回收,在當前存量土地亟待消化之時,新批土地如果依舊大規模推出,則不能將土地價值顯現出來,從長遠來講也不利於房地產市場的健康發展。
另據瑞銀亞洲房地產研究部近日所做研究顯示,這些『主動性積壓』正對一些上市房企的業績形成不小威脅——土地價值的縮水導致一些企業步入兩難境地:若不進行土地成本『減計』,這些企業將極有可能在接下來的兩年盈利能力大幅走低;若進行『減計』,不少企業2008年淨利潤都將是『負數』。
土地進入低價時代一些專家預計,消化存貨將成為2009年土地市場的主要任務。由於財務的壓力,開發商拿地仍趨於謹慎,未來土地市場在消化存貨的壓力下將沿襲去年下半年以來的低迷態勢,土地也將全面進入低價時代。
以碧桂園為例,其2006年獲取土地的價格為203元/平方米,但2007年這一數字為248元/平方米,按其2007年獲取的土地面積3800.8萬平方米計算,將直接導致17億元的土地價值縮水。市場上沈淀的土地約近10億平方米,根據瑞銀的評估,包括雅居樂、碧桂園、中國海外、綠城、合生創展、世茂房地產、SOHO中國、合景泰富、富力地產9家內房股,2007年所獲土地的存貨減計量將達到403億元人民幣。
2007年12月份順義區馬坡鎮住宅、辦公、商業金融項目用地樓面地價為4051元/平方米。到2008年10月份順義區牛欄山半壁店住宅項目用地成交價只有1601元/平方米。扣除兩地塊規劃用地性質有所不同外,價格還是出現了明顯下降。市場分析人士認為,2008年二三季度土地交易的冷清,土地流拍現象也時有發生。開發商2008年以來項目銷售困難,資金鏈緊張,政府又加大調控力度,供應量加大,再加上存貨壓力,這些直接影響了開發商的拿地熱情。這使得住宅項目用地的樓面價持續降低。
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