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從06年起,為了應對日益高漲的房價,解決城市建設中的拆遷需求,緩解居住矛盾,構築和諧社會,天津逐年增加了保障房的供應。06年開工計劃是267萬平米,07年是336萬平米,08年是605萬平米,09年是705萬平米。尤其是08、09兩年,計劃幾乎相當於前兩年之和,基本上達到當年住宅開工總量的35%。計劃不可謂不宏偉。
但實際上由於保障房首先絕大多數都是26-28層的高層住宅,施工周期長,開工到入住一般都在兩年左右,對於商品住宅市場的影響明顯滯後。加之這些保障房的供應位置,大多數都在近郊,土地平整、配套、環境等各方面的問題相對明顯,對部分符合購買條件的人群難以產生吸引,在緩解需求矛盾上,收效並非特別突出。再有就是天津市特有的樓市信息模糊性,造成了很多想買房的人不知道哪裡有房,費力蓋了房卻推廣告知的渠道有限,經常出現"肉埋在飯裡"的現象,使購房者不理解、不知曉,客觀上弱化了保障房這項政策的利民性。而目前近郊很多商品住宅價格下降幅度很大,造成了目前天津住宅價格體系的混亂,使保障房的價格並不具備很大的優惠性與可比性,這也是形成老百姓對保障房政策難理解、有排斥的主要原因。
目前兩年來開發的經濟適用房為例,目前已知的銷售型經濟適用房共有22個項目,266萬平米,3.52萬套。其中已經上市了232萬平米,3萬套。已經售罄的包括瑞益園、秋瑞家園、天華裡、彩麗園、康馨佳苑、城市陽光、紫瑞園、瑞寧嘉園、宜清園、和靜家園、敬賢裡13個項目。在售的還有8個項目。大約120萬平米,19000套。如果對比08年全年僅500萬平米的商品住宅成交量而言,這個經濟適用房的推出量可謂不小。應該能滿足較多的低收入人群需要。
這樣看來,保障房的供應量,至少從字面上來看,是充足了。但是如果想要提高保障房的保障力、影響力,更好的完成保障功能,在施工之外,恐怕還有很多功夫需要下。
首先是資訊的公示,項目位置、開工項目、工程進度、套型面積、銷售價格、配套情況,等等這些購房者關心的問題,需要盡可能多的進行公示;便於購房者選擇,及時引導市場需求。光說不練固然不好,練完了不說,也會面臨一個白流汗費勁的問題。建議可以選在適當的位置建議一個綜合展示處,將全市的保障房用超市的形式展示出來。或者開闢專門的保障房展示網站,把有利於社會有利於民的事情,做的更好更透。
其次是明確保障房的價格體系,避免商品房、保障房價格差距過小的尷尬。讓低收入購房群體切實享受到政策福利與社會保障帶來的便利,同時也更好的發揮保障房的市場調節作用。而針對拆遷、困難戶制定相應的優惠措施,也能減緩拆遷矛盾,便於土地的憑證,對土地的招排掛起到積極的推動作用。
再有就是加大特殊單位的供應透明度,比如對廉租房的提供,進行社會公示。實際上保障房屬於對社會資源的專項利用;是使用社會資源對特殊群體的照顧;是享有社會資源的納稅人把部分資源委托政府相關部門使用,達到一定社會目的的政策性行為,這裡也有一個知情權與監督權的問題。說白了,國家是老百姓的,老百姓一人拿出點資源來,幫扶一部分更窮困的同胞,也的知道是怎麼幫的、怎麼扶的。盡量避免開好車名下還有廉租房的尷尬。
同時,為了提高保障房的市場調節作用,可以考慮適當的收購一定比例的近郊商品住宅,用作保障房。既然開發商蓋不下去了,索性由職能部門或國有性質企業出面,給它錢讓他走人,房地產行業太危險了,你還是回火星去吧。拿過項目來,進行保障房建設。這樣縮短了工期,也能加快保障房的投放,同時也避免了部分房地產企業的破產。
實際上,對比部分南方城市,與二線城市而言,在保障房方面,天津是做得相當不錯的一個城市。這裡面有很多方面的原因,使普通購房者看不到,或看到了還認為遠遠不夠。這就需要在09年,除了增加開工計劃、增加市場供應之外,提高執政公關的能力。把煎餅做好了,也要把煎餅擺漂亮了。
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