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此外,在上階段的地產牛市裡的拿地成本也會在2009年得以反映。『房子的建設周期是1到2年,2008年的項目裡只有少部分會受到高低價的影響』。陶學明介紹,目前我們看到的報表裡,多數體現的是2006年甚至之前獲得的土地上興建的項目,當時的成本相對較低。『2007年的高地價將更多的體現在2009年的項目中,影響到2009年到2010年的收入。』按照估算,2007年的拿地成本比2008年平均高出1000元/平米。
比如,萬科在2007年10月以17億元獲得的『天價地』北京西大望路27號住宅地段的樓面地價已達到11409元/平方米,預計在2009年5月份推出,按照高檔住房4000元的建築成本和2008年底同一位置同類房產珠江帝景(論壇相冊戶型樣板間視頻1視頻2視頻3)降至18000元的銷售價估計,不考慮其它任何費用和2009年北京房價繼續下跌的可能,毛利率也只有20%左右。
記者就此問題向萬科發出了采訪申請,不過截至1月9日晚截稿時,尚未收到對方回復。
毛利率未必跌很多——緩解之道『但這並不意味著毛利率的跌幅會很高。』兩位分析師一致認為。
使地產商們稍微安慰的是,隨著大宗商品價格的下跌,建築成本不斷高漲的壓力也在2008年中之後開始緩解。『現在的建築成本比之前少了10%到15%。』上述分析師介紹,這對萬科在一些土地成本不高的二三線城市項目來說是比較明顯的利好。在2007年,這些城市對萬科的利潤貢獻度至少為50%,2008年,這一比例可能增大。此外,萬科主營中檔以上的房產,在同行業公司中,建築成本所佔比也相對較大,收益更明顯。
此外,萬科在三季度就開始的計提讓市場相信,萬科是希望通過把虧損提前反映,來降低2009年的壓力。『萬科的報告已經反映了最壞的情況』。
陶學明還提醒,隨著利潤空間的降低,萬科等地產商所繳納的增值稅也將大大減少,這將緩解房價急速下跌帶來的影響。
『增值稅是累進稅率。假如一個房子的建築成本為10000元/平米,2007年售價為20000元/平米的話,它所繳納的增值稅大約是4000元,毛利率為30%。08年若是降到15000元/平米,所繳納的增值稅可能只有1000元,毛利率約26.7%』
此外,她認為,由於萬科旗下項目巨多。公司可以通過在幾百個項目中進行產品配置和組合來抵御行業景氣下滑對毛利率帶來的影響。還可以通過結算的次序,把一些較為賺錢和不太賺錢的項目一起結算,來進行平衡。
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