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不要小看了減少的這幾個百分點。1月6日萬科公布的數據顯示,2008年萬科累計實現銷售金額478.7億元。相對銷售金額而言,毛利率變動一個點,影響的利潤高達數億元。
更加值得注意的是,由於報表是按照結算情況來統計,因此往往會有3到6個月,甚至更長時間的滯後性。『四季度的報表裡,統計的是2008年一季度或者說上半年某個項目的銷售情況。這就意味著,2008年二季度之後的銷售情況會反映在2009年的報表裡,2009年存在一定的壓力。』上述分析師說。
『估計萬科2009年毛利率會比2008年低2%-3%。』陶學明表示。
不只是萬科。在2008年全國多個城市和地區房價下降,房屋銷售降低的情況下,地產商除了解決瘋狂擴張時高昂的拿地成本、資金周轉不暢帶來的現金鏈斷裂風險等這些『急癥』之外,還要面對日漸下滑的毛利率這個『慢性後遺癥』。
『2008年地產商們的整體毛利率應該都在40%以下。』上述分析師估計。
2009壓力更大1月6日,萬科公布了12月份銷售數據。2008年累計實現銷售面積557.0萬平方米,銷售金額478.7億元,分別比2007年減少9.2%和8.6%,降幅近一成。
除了銷售金額的降低之外,毛利率下滑的跡象越來越明顯。『從三季報開始就慢慢地下滑了。』上述券商分析師介紹,按照結算周期計算,毛利率繼續下滑是『不爭的事實』。預計2009年的壓力更大,回到『行業比較慘的時候』的水平。
他介紹,萬科旗下房產以中高檔或中檔住宅為主,這類房子受衝擊較為明顯。2008年,萬科在業內率先降價,也是降價幅度較大的公司。而且據他了解的情況,萬科旗下項目按照面積來算,深圳和上海佔10%點多,廣州和北京在1%左右,其餘項目在二線城市。但是由於一線城市的房價和毛利率均較高,2007年一線城市的收入和利潤佔據約一半。
而2008年,這四個一線城市中,除了上海房價沒有很大的變動之外,深圳、廣州和北京的房價均出現了較大幅度的下降,而且在2009年依舊存有壓力。
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