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很多國家保險資金投資不動產的比例大概在5%至10%之間。而保監會有統計顯示,截至去年年末,全國保險資金運用餘額為3.2萬億元,如以這個比例計算,就意味著可投入不動產的險資至少超1000億元,甚至達到2000億元。
『不過,不要對保險資金開閘房地產投資感到特別樂觀。』中央財經大學保險系教授郝演蘇說,『保險資產可動用的估計有2.5萬億元,而保監會允許投資不動產的最大上限是10%,分給全國120家保險公司,小公司分得額度更少,對其而言沒有什麼意義。而大公司之前盡管有著制度上的限制,但還是早已涉足其中,因此實質意義並不大。』
此外,開展這方面的投資風險仍需謹慎防范。首先,在經營方面,保險公司承擔了物業的經營、管理權,而物業租賃及交易成本的波動性遠大於管理傭金的波動,由此加大了保險公司經營物業的壓力;在市場風險方面,物業經營從項目選擇、價格控制到客戶確定,每個環節都有風險,保險公司在這方面的經驗欠缺很大;在專業隊伍方面,保險公司面臨的就是人纔困境,如果不能組建一支成熟的有實操經驗的管理團隊,一旦經營出現嚴重偏差和失誤,保險公司將難以承受。
郝演蘇還提示,除了上述操作風險之外,還有主要來自於房地產市場波動性風險。在宏觀調控政策效果還未顯現,保險資金投資房地產是否是最佳時機,對商業地產是福是禍,尚難判斷。仲量聯行北京副董事總經理張瑩在其第三季度行業報告會上預測,預計2009年第四季度北京商鋪市場的平均租金將下跌15%-20%。
世邦魏理仕也指出,由於供應量急增,2009年市場平均租金將下降,市場空置率將有所上昇。高力國際最新報告顯示,考慮到2009年新增供應量的逐漸增加,空置率甚至有可能會超越2007年年末16.71%的水平,創五年內歷史新高。
有業內人士指出,2009年,商業地產的租金將進入一個階段性低谷。不過不排除商業地產的低谷正是保險資金抄底良機的可能性。
但業內人士判斷,投資房地產應該不會在短時間『開閘』。一方面,雖然保險法修訂草案的通過已無懸念,但草案中僅有原則性規定,還沒有具體的配套規定,後續還要保監會出臺相應的細則;另一方面,房地產市場目前處於敏感時期,保監會將從控制風險的角度適度放緩保險資金投資房地產的節奏,同時保險公司不熟悉房地產市場,涉足房地產市場也將慎之又慎。隨著房地產市場的調整到位,保險資金將陸續開閘放水。
還有業內人士指出,投資不動產有一個明顯的問題,就是在退出機制上受到制約,變現能力很差,存在流動性風險。
但郝演蘇解釋,對於壽險公司而言,大部分保單的有效期都是10年至20年,相對來說對流動性要求不是很高。此外,保監會對各種投資渠道都有一定的比例限制,指導資金實現多元化配置,並且一半以上資金還是在固定收益領域,因此這方面不必太過擔懮。
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