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2008年房地產市場走得十分艱辛,這種艱辛主要表現為,一方面房地產的銷售迅速下降、房價逐漸回落、住房空置率快速上昇;另一方面政府房地產政策出現巨大變化,如要保持資本市場和房地產市場穩定健康發展。要把滿足居民合理改善居住條件願望和發揮房地產支柱產業作用結合起來,增加保障性住房供給,減輕居民合理購買自住普通商品住房負擔,發揮房地產在擴大內需中的積極作用。
面對這種市場局面,最為根本的原因是房地產開發商仍然停留在2007年的心態、思維方式上,從而使得房地產市場出現了一方面大量的住房無法銷售出去,另一方面房地產開發仍然以投資者定價的方式來銷售自己手中的產品,結果當然是賣不出去。
2009年,中央政府已經為房地產市場作了基本定調,就是中國的房地產市場是一個居民住房消費市場,房地產市場的發展就是以改善全體人民基本居住條件為目的的。因此,未來房地產市場的發展,它的支柱性是與它的消費性、與全體居民住房條件的改善聯系在一起的,如果絕大多數人的住房條件都十分不好,或房地產成為少數人炒作獲利的工具,那麼房地產業的支柱性自然喪失。
而且,房地產作為一個消費的市場,它的發展可以通過兩種方式來達到,保障性方式及市場方式。保障性的方式就是政府安居工程及政府對保障性住房的巨大投入。市場的方式就是讓絕大多數居民通過商品房市場來解決。要達到這目的,一方面是政府采取各種優惠政策來減輕居民購買住房的負擔,另一方面是房地產市場的價格調整或回歸理性,讓絕大多數居民有支付能力,讓居民住房消費需求釋放出來。也就是說,房地產企業要適應變化了的市場環境,以理性、合理的價格把其手中房子銷售出去,這樣絕大多數居民的住房消費需求纔能釋放出來。在這種情況下,房地產市場不僅能夠持續穩定地發展,成為中國經濟增長之動力,也是發揮房地產擴大內需作用的關鍵。
在上述政策背景下,2009年的房地產市場將出現全面理性調整,將出現全面的房價理性回歸,或者說房地產市場必然會由投資為主導的市場向消費為主導的市場轉變。但是,由於房地產是不動產,全國的房地產市場是一個個分割的市場,因此,2009年全國房價的調整或理性回歸,肯定會表現為較大差異性。早期房價上漲快、上漲面廣泛的地方,2009年調整的幅度與范圍就會大;而早期上漲較小、上漲幅度不大的地方,調整的幅度會小一些。但是,大家必須注意,房地產市場由投資為主導向消費為主導的市場轉變是誰也改變不了的。
既然房地產市場必須由投資為主導的市場向以消費為主導的市場轉變,而兩個市場價格定位及價格水平是根本不同的,因此房地產開發商並不能等政府再出臺什麼政策來保證以投資為主導的價格水平不改變,而是要積極應對這種市場形勢與環境的變化,重新對房地產市場價格定位。這是房地產開發商走出目前困境最為根本的一步,也是房地產市場重新繁榮的關鍵。因此,2009年各地的房地產市場,哪個地方能否重新走上繁榮就在於當地的房地產開發企業能否順勢而為,能否適應這種變化了的市場形勢。而且不同地方的房價理性調整早晚及快慢也就決定了當地房地產市場能否走出當前困境。
總之,2009年的房地產將出現全面的價格調整或價格回歸理性,這是誰也改變不了的事實。因為房地產政策根本改變了、金融市場的環境變化了、居民對房地產投資意識不同了。在這種情況下,地方政府要順勢而為,不要過多乾預,否則只會延長房地產市場調整;房地產開發商要重新定價、重新設定企業利潤預期、重新定位產品客戶對象,讓其產品價格調整到消費者購買能力上來;住房的消費者要靜觀其變,多獲得相應的信息與知識,尋找個人有支付能力購買又合意的產品。2009年可能是房地產以消費為主導市場的真正開始。
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