2008年的北京樓市一路風雨走過來,多重因素影響堪稱歷年之最,有年初拐點的爭論到後來的公認,也有偶爾短暫的回暖小高潮;有後奧運樓市走向的大討論更有年末金融危機帶來的苦澀和擔懮;有企業面臨倒閉的困惑,也有政府及時的救市政策。總之,今年的北京樓市影響因素繁多。眾多影響因素中,GDP的增速始終是樓市的命脈,它左右著樓市的大方向。另外一些影響因素改變的只是消費的時機和趨向。
總的來說,08年決定了09年樓市的大方向,未來的趨勢一定是樓市將更加健康發展,房價將理性回歸,購房者將變得更加理性,而開發商也將應市場變化改變策略,所有參與樓市的人將共同締造一個和諧的2009年樓市大家庭。
影響樓市走勢的最關鍵的自然是GDP增速,我們暫且不提,單看看今年影響北京樓市的一些其他因素。這些因素中的許多也是北京以外的城市所特有的。
◆促銷風
開發商受到資金限制,體力難支、無以為繼。開發商為了有效回籠資金,對購房者展開瘋狂的優惠大掃蕩,企圖用各種促銷方法迷惑購房者,因而也就應運而生了一個開天闢地的詞,『無理由退房』。說起無理由退房簡直有些好笑,這非但能迷惑購房者而趨之若鶩,反而讓開發商的底牌全在光天化日之下暴露無遺。
開發商還用各種補償、贈送甚至萬人團購來刺激消費者的購房情緒,然而如同購房者請求開發商降價而無動於衷一樣,購房者也可以理直氣壯的對開發商說不了。
因而09年的樓市開發商如果還是欲降還羞的吹促銷風,而對降價遮遮掩掩估計更加迷茫,所以很有可能改變初衷而公然降價賣房。
◆觀望
接連出臺的一系列樓市調控組合拳讓開發商不得不調整戰略思路,是這一輪又一輪的宏觀調控給了購房者十足的信心。2008年年初觀望氣氛不斷持續,並且這屬於正常的市場反應,不論是開發商還是消費者都需要時間去消化政策的影響。沒想到當開發商真的喊疼和冷的時候政府一輪又一輪的救市政策更讓人暖在心裡,但是房價仍未實質性的降價,房價仍然高位運行,百姓還只能望房興嘆。
或許一系列政策的出臺加上開發商改變銷售策略,購房者剛性需求的釋放,2009年樓市的觀望狀態可能會有所緩解。
◆小長假
今年是施行新休假政策的第一年,清明、端午等小長假出現,這都給樓市多多少少帶來了新的機遇。因為休假時間變短,很多消費者在所在城市周邊出游,很多人借機看房買房,今年的幾個小長假,都給樓市帶來一定人氣。 明年開發商可以針對小長假啟動更有新意的促銷攬客,當然明年『十一』的八天長假更是重頭戲。
◆自然災害
今年我們國家遭遇了兩大自然災害——年初的雪災和四川大地震,這兩個災害給國人帶來傷痛的同時,也影響到了樓市。 春節前後的南方雪災的影響甚至仍在3月份體現,眾多企業的供貨受到影響,影響了市場的銷量。汶川震災舉國哀悼,一些經濟活動也暫時放緩。與樓市有關的活動也受到了一定的衝擊。地震這種自然災害對樓市的影響是必然的,在重大自然災害面前,人們的注意力往往集中在災情上,這種注意力的轉移必然會影響和削弱人們的經濟活動。
除了購房心理上的影響,地震對人們的置業需求也產生了微妙的變化。 希望2009年是一個平安年,經濟的發展也將會在災後反彈。
◆奧運
今年的北京經歷了我們國家的首次奧運,北京樓市也在奧運中經歷了商機和挑戰。各大奧運場館建設如火如荼地進行,周邊房產也火熱昇溫,二手房漲幅超過全市房價平均漲幅。
但是隨著北京奧運會的結束,樓市也進入一向被房地產開發商寄予厚望的『金九銀十』。可事實上仍然延續奧運前觀望低迷的態勢,並未迎來市場回暖的景象,樓市的困境仍然很難走出。
奧運給樓市的期望過高,隨著08年後奧運時代開發商的反思和應對策略,2009年將會是一個相對比較平穩的市場態勢。
◆金融危機
金融危機對中國雖然沒有造成直接影響,但是由於我國的樓市一直存在畸形發展趨勢,地域性的差異,和城市綜合水平的差異導致房價在不同區域存在的相當大的差別。金融危機一般是從銀行信貸業開始顯現的,而樓市很重要的依靠就是銀行信貸,這樣全球性的經濟危機在一定程度上中國必然會受到影響。
金融危機會使得房價下跌,不過倒不是直接作用,主要是使得人民的消費信心受挫,需求降低,加上金融危機的出現,必然推動國家加大對樓市政策監控,一些房地產法規也將逐步得到完善。
◆救市
面對樓市的持續低迷,一些中小房企難以為繼,面臨著生死的考驗,特別是當金融危機的來襲,國家加大力度采取救市政策。
截止到2008年12月23日降息政策出臺,已經是國家年內第五次下調三率,這五次下調無論是從頻率還是力度上都是歷史上空前的『強、猛、准』。除此之外,政府還出臺大量政策刺激樓市,希望正在步入寒冬的樓市能夠回暖。比如國務院辦公廳12月21日出臺的『國13條』(《關於促進房地產市場健康發展的若乾意見》),將二套房貸款利息權限下放給商業銀行,使得本已松動的二套房政策接近全面松綁。
國家接二連三的重拳出擊,一方面緩解了開發商的壓力,另一方面提振了購房者的信心,特別是二套房貸的放松,對於改善型購房者第二次貸款購房時,可以享有首次貸款購買普通自住房的優惠政策,對於購房不滿兩年的二手房交易,其營業稅的征收也大幅減免,因此給很多准備二次購房的購房者吃下了定心丸。
但是是不是說明年的購房者就會蜂擁而上?不一定,實際上許多購房者仍處在舉棋不定的狀態。因為,銀行一方面出於樓價下行的風險擔懮,另一方面存貸差的持續收窄使得銀行利潤壓力大增。各家銀行對二套房貸款可能仍會比較謹慎,因此,09年樓市會不會因為政策的放開而獲得利好,會不會因此陷入炒房怪圈還很難下定論,但值得肯定的是政府的決心給了購房者以信心。